Приобретение и продажа земельных участков физическими лицами

Тематики: Индивидуальный предприниматель

Два физических лица – собственники земельного участка 50 га по 1/2 доли у каждого. Участок приобрели по договору купли-продажи в декабре 2009 г. В 2012 г. провели межевание, выделили из большого участка 50 га 40 участков по 10 соток. В свидетельстве о праве собственности на маленькие участки документ-основание – соглашение о межевании.

Будет ли доход, полученный при продаже маленьких участков в 2012 и в 2013 г., облагаться налогом на доходы физических лиц? Если собственник зарегистрирован как индивидуальный предприниматель на УСН (доходы 6%), то под какой налог попадает продажа земельных участков: УСН или НДФЛ?

Согласно п. 1 ст. 11.5 Земельного кодекса РФ при выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков, а земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах.

В соответствии с п. 2 ст. 11.5 Земельного кодекса РФ при выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок.

При этом на основании ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

П. 9 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству РФ действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.

Минфин РФ в письме от 20.05.2013 г. № 03-04-05/17653 сообщил, что поскольку при выделе земельных участков возникают новые объекты права собственности, которым присваиваются новые кадастровые номера, срок нахождения в собственности образованных при таком выделе земельных участков исчисляется с даты их регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Данные положения не распространяются на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.

Поскольку срок нахождения маленьких участков в собственности составляет менее трех лет, то доходы от продажи таких участков физическим лицам подлежат налогообложению НДФЛ.

В соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ налогоплательщик при определении размера налоговой базы по НДФЛ имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.

Поэтому если вновь образованный земельный участок при его продаже будет находиться в собственности налогоплательщика менее трех лет, то налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, не превышающей 1 000 000 руб.

Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, предусмотренного п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, подлежит налогообложению НДФЛ в общеустановленном порядке по ставке 13%.

В соответствии с п. 1 ст. 346.15 НК РФ налогоплательщики — индивидуальные предприниматели, применяющие УСН, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ.

При этом в соответствии с п. 1 ст. 2 ГК РФ под предпринимательской деятельностью понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Таким образом, указал Минфин РФ в письме от 23.04.2013 г. № 03-04-05/14057, доходы от деятельности, подпадающей под вид деятельности, указанный индивидуальным предпринимателем при регистрации, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности.

Соответственно, в случае если земельные участки использовались в предпринимательской деятельности или если индивидуальный предприниматель при регистрации заявил такие виды деятельности, как продажа собственных земельных участков, то доходы от такой продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.

Если индивидуальный предприниматель применяет УСН с объектом в виде доходов, то в отношении полученных доходов применяется налоговая ставка в размере 6%.

Доходы, полученные от реализации земельных участков, которые не использовались индивидуальным предпринимателем в целях осуществления предпринимательской деятельности, в том числе если индивидуальным предпринимателем не указывались при регистрации виды деятельности, связанные с продажей собственных земельных участков, подлежат обложению НДФЛ в порядке, установленном главой 23 «Налог на доходы физических лиц» НК РФ.