Свежий номер: № 14 (51) – апрель 2021

Приобретение квартиры под офис за счет заемных средств

Статья в журнале: №5 (765) — Февраль 2007 , опубликовано 07.02.2007
Тематики: УСН

Предприятие работает по упрощенной системе налогообложения (доходы, уменьшенные на величину расходов). В 2006 году предприятие взяло кредит на приобретение квартиры под офис. Квартира переведена в нежилое помещение, но еще не оформлена государственная регистрация помещения как нежилого. Уменьшают ли уплаченные проценты по данному кредиту налогооблагаемую базу?

Сразу скажем, что проценты, уплаченные по кредитному договору, уменьшают налоговую базу по единому налогу при УСН.

Для того, чтобы разобраться с порядком признания уплаченных процентов в целях налогообложения, сначала определимся с тем, как учитываются расходы на приобретение квартиры под офис.

Помещение офиса будет признаваться основным средством и расходы на его приобретение будут учитываться по п.п. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.

Согласно п. 3 ст. 4 Федерального закона РФ от 21.11.1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» организации, перешедшие на УСН, освобождаются от обязанности ведения бухгалтерского учета, однако учет основных средств такие организации ведут в порядке, предусмотренном законодательством РФ о бухучете.

Следовательно, для того, чтобы учесть расходы на приобретенное Вами помещение по п.п. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ, прежде всего необходимо, чтобы данное помещение отвечало условиям, перечисленным в п. 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», утвержденного приказом Минфина РФ от 30.03.2001 г. № 26н, а именно:

– объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленчес­ких нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;

– объект предназначен для использования в течение длительного времени, то есть срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

– организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;

– объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Поскольку Вы планируете использовать приобретенную Вами квартиру под офис (то есть, в частности, для управленческих нужд организации) в течение длительного времени и не собираетесь перепродавать ее, то данное помещение признается основным средством по правилам бухучета.

Для того, чтобы учесть расходы на приобретение квартиры под офис в целях исчисления единого налога при УСН, в соответствии с п. 3 ст. 346.16 и п.п.4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ должны выполняться следующие условия:

– данное помещение должно быть полностью оплачено. Оплата может производиться, в том числе, за счет заемных средств, как в Вашей ситуации. Главное, чтобы деньги были перечислены продавцу квартиры;

– помещение должно быть введено в эксплуатацию. Ввод помещения в эксплуатацию оформляется Актом о приеме-передаче объекта основных средств по форме № ОС-1а, утвержденной постановлением Госкомстата РФ от 21.01.2003 г. № 7;

– поскольку право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, то для признания расходов на приобретение квартиры под офис Вам необходимо подать документы на государственную регистрацию права собственности на это помещение.

Кроме того, расходы на приобретение основных средств должны быть обоснованы и документально подтверждены (п. 2 ст. 346.16 и п. 1 ст. 252 НК РФ).

Вы планируете использовать квартиру в качестве офиса, но пока не зарегистрировали перевод данного помещения в нежилое.

В соответствии с пунктами 2 и 3 ст. 288 Гражданского кодекса РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Следовательно, Вы не можете разместить свой офис в жилой квартире до момента ее перевода в нежилой фонд.

А значит, расходы на приобретение и содержание квартиры могут быть признаны обоснованными и учтены в целях налогообложения только после того, как Вы переведете квартиру в нежилой фонд.

Такой позиции придерживается Минфин РФ (см., например, письма Минфина РФ от 27.10.2005 г. № 03-03-04/1/310 и от 02.06.2005 г. № 03-03-01-04/3/6).

Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством (п. 3 ст. 288 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 5 и 7 ст. 23 Жилищного кодекса РФ использовать помещение в качестве нежилого можно с момента получения уведомления о переводе жилого помещения в нежилое.

Если для использования помещения в качестве нежилого требуется проведение его переустройства, то также необходимо провести данное переустройство.

Завершение переустройства будет подтверждаться актом приемочной комиссии (п. 9 ст. 23 Жилищного кодекса РФ).

В то же время суды, как правило, не соглашаются с Минфином и указывают, что расходы на приобретение квартиры под офис можно учитывать в целях налогообложения и до перевода этого помещения в нежилой фонд (см., например, постановления ФАС Северо-Западного округа от 17.10.2006 г. № А05-4649/2006-19 и ФАС Волго-Вятского округа от 10.11.2005 г. № А17-1442/5-2005).

Однако если Вы не хотите спорить с налоговиками, то сначала оформите перевод квартиры в нежилой фонд в порядке, предусмотренном ст. 23 Жилищного кодекса РФ, и только потом учитывайте расходы на приобретение квартиры.

В соответствии с п. 3 ст. 346.16 НК РФ расходы на приобретение основных средств принимаются равными долями в течение налогового периода за отчетные периоды, начиная с момента, когда будут соблюдены все указанные выше требования.

Данные расходы отражаются в последнее число отчетного (налогового) периода (п.п. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

То есть если, например, все необходимые условия для признания расходов на приобретение Вашего офиса в целях налогообложения будут выполнены в первом квартале 2007 года, то Вы должны будете учитывать эти расходы равными долями (по 1/4 от общего размера расходов) в последнее число соответственно первого квартала, полугодия, девяти месяцев и года (то есть 31 марта, 30 июня, 30 сентября и 31 декабря 2007 года).

Если же все необходимые условия будут выполнены в последнем квартале 2007 года, то Вы сможете отразить всю сумму расходов на приобретение помещения офиса в полном объеме в последнее число текущего налогового периода, то есть 31 декабря 2007 года.

А теперь о том, как связаны между собой расходы на приобретение офиса и расходы в виде процентов по кредиту.

Поскольку в 2006 году (на момент приобретения квартиры под офис) Вы находились на УСН, то согласно п. 3 ст. 346.16 НК РФ в целях налогообложения стоимость офиса (основного средства) будет приниматься по первоначальной стоимости этого основного средства, определяемой в порядке, установленном законодательством о бухгалтерском учете.

В соответствии с п. 8 ПБУ 6/01 первоначальной стоимостью основных средств, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление.

В фактические затраты на приобретение основного средства, помимо цены основного средства, государственной пошлины, вознаграждения, уплаченного посреднической организации, через которую приобретен объект основных средств, и т.п. расходов, включаются так называемые иные затраты, непосредственно связанные с приобретением объекта основных средств.

В число «иных затрат» входят, в частности, затраты по полученным займам и кредитам, непосредственно связанные с приобретением объекта основных средств (пункты 11 и 25 ПБУ 15/01 «Учет займов и кредитов и затрат по их обслуживанию», утвержденного приказом Минфина РФ от 02.08.2001 г. № 60н).

Согласно п. 30 ПБУ 15/01 включение затрат по полученным кредитам в первоначальную стоимость объекта основных средств прекращается с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия актива к бухгалтерскому учету в качестве объекта основных средств.

То есть все проценты, уплаченные Вами по кредитному договору до первого числа месяца, следующего за месяцем принятия помещения офиса в качестве объекта основных средств, будут включаться в первоначальную стоимость помещения офиса и учитываться в целях исчисления единого налога при УСН на основании п.п. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ (в составе расходов на приобретение офиса).

Все остальные проценты (уплаченные по кредитному договору с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия помещения офиса в качестве объекта основных средств) по мере их уплаты будут уменьшать налоговую базу по единому налогу при УСН на основании п.п. 9 п. 1 ст. 346.16 НК РФ (как проценты, уплачиваемые за предоставление в пользование денежных средств по кредитному договору).

Распечатать статью Добавить в избранное Добавить в избранное

© 2010-2021 «АБ-Экспресс» — журнал для налогоплательщиков. Издательство АБ-Экспресс. Все права на материалы сайта принадлежат ООО "Академия Бизнеса Экспресс" и защищены в соответствии с разделом VII части четвертой Гражданского кодекса РФ. Никакая часть материалов сайта не может быть воспроизведена в какой бы то ни было форме. Вопросы по сайту: adm@ab-express.ru