Свежий номер: № 2 (39) – Январь 2021

Приобретение квартиры под офис

Статья в журнале: №9 (669) — Март 2005 , опубликовано 09.03.2005

Просим Вас подробно разъяснить, как правильно отразить в учете приобретение квартиры под офис. Наше предприятие занимается оптовой торговлей, находится на общей системе налогообложения. Мы решили купить квартиру под офис у физического лица. Как правильно оформить покупку квартиры и постановку на учет в предприятии?

1. Можем ли мы оформить квартиру на предприятие или надо оформлять на физическое лицо?
2. На основании каких документов мы можем поставить квартиру на баланс предприятия?
3. Начисляется ли износ на жилье (если начисляется, то как)?
4. Можем ли мы взять в затраты стоимость квартиры?
5. Будут ли увеличивать первоначальную стоимость квартиры затраты на ее ремонт?
6. Какие налоги мы должны будем платить?
7. Надо ли подавать сведения в налоговую инспекцию о доходах физического лица, у которого купили квартиру?

(ООО, г. Ирбит)

Купля-продажа недвижимого имущества регулируется параграфом 7 «Продажа недвижимости» главы 30 «Купля-продажа» Гражданского кодекса РФ.

Гражданское законодательство не устанавливает, что стороной договора продажи недвижимости, предметом которого является жилое помещение (квартира), могут быть только физические лица.

Поэтому сторонами по сделке купли-продажи недвижимого имущества могут быть как физические, так и юридические лица.

Следовательно, Вы можете оформить договор купли-продажи недвижимости между Вашей организацией (покупателем) и физическим лицом (продавцом).

Для того, чтобы принять приобретенную квартиру на баланс, организация должна составить акт о приеме-передаче здания (сооружения) по форме № ОС-1а, который является первичным учетным документом для включения объекта (квартиры) в состав основных средств.

Кроме того, для принятия квартиры к бухгалтерскому учету необходим документ, удостоверяющий право собственности Вашей организации на данную недвижимость, то есть договор купли-продажи недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости согласно ст. 550 ГК РФ должен быть заключен в письменной форме.

Следует иметь в виду, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

Поэтому до момента госрегистрации принять приобретенную квартиру к учету Вы не имеете права в силу допущения имущественной обособленности, установленного п. 6 ПБУ 1/98 «Учетная политика организации», утвержденного приказом Минфина РФ от 09.12.1998 г. № 60н.

Жилая квартира будет отражаться в бухгалтерском учете в составе объектов жилищного фонда.

Согласно п. 17 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», утвержденного приказом Минфина РФ от 30.03.2001 г. № 26н, стоимость объектов основных средств погашается посредством начисления амортизации.

По объектам жилищного фонда (жилые дома, общежития, квартиры и др.), объектам внешнего благоустройства и другим аналогичным объектам (лесного хозяйства, дорожного хозяйства, специализированным сооружениям судоходной обстановки и т.п.), а также продуктивному скоту, буйволам, волам и оленям, многолетним насаждениям, не достигшим эксплуатационного возраста, стоимость не погашается, то есть амортизация не начисляется.

По указанным объектам основных средств и объектам основных средств некоммерческих организаций производится начисление износа в конце отчетного года по установленным нормам амортизационных отчислений.

Движение сумм износа по указанным объектам учитывается на отдельном забалансовом счете.

Начисление амортизации по объектам жилищного фонда возможно только в том случае, если они используются организацией для извлечения дохода и учитываются на счете учета доходных вложений в материальные ценности (например, по объектам жилищного фонда, которые предназначены для сдачи в аренду).

Это установлено п. 51 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина РФ от 13.10.2003 г. № 91н.

Для обобщения информации о движении сумм износа по объектам жилищного фонда предназначен счет 010 «Износ основных средств».

Начисление износа по правилам бухгалтерского учета производится в конце года по установленным нормам амортизационных отчислений.

Для целей налогообложения имущества сумма износа должна определяться по итогам не только налогового, но и отчетного периода.

Поэтому сумму износа следует считать по данным I квартала, полугодия, девяти месяцев и года.

С 01.01.2002 г. амортизация и износ для целей бухгалтерского учета могут начисляться согласно Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 г. № 1, в соответствии с принятой учетной политикой.

То есть износ начисляется по тем же нормам, что и амортизация.

Согласно ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Следовательно, Вы не можете разместить свой офис в жилой квартире до момента ее перевода в нежилой фонд.

По помещениям, выведенным из состава жилого фонда, амортизация в бухгалтерском учете начисляется в общеустановленном порядке.

Аналогичный вывод делает Минфин РФ в письме от 15.09.99 г. № 04-05-06/64.

Что касается начисления амортизации в налоговом учете, следует учитывать позицию, которой придерживается Минфин РФ и налоговые органы на местах.

В письме от 06.05.2004 г. № 04-02-05/2/19 Минфин РФ отметил, что так как в соответствии с законодательством Российской Федерации помещение (квартира) до момента его перевода в нежилой фонд не может использоваться для размещения в нем организации, то, как следствие, оно не является амортизируемым имуществом для целей обложения налогом на прибыль организаций.

Существует мнение, что начислять амортизацию по жилому помещению для целей налогообложения можно независимо от того, переведено оно в нежилой фонд или нет.

Сторонники данной позиции основывают свои выводы на том, что п. 1 ст. 256 НК РФ определяет, что для признания имущества амортизируемым необходимо только, чтобы данное имущество использовалось налогоплательщиком для извлечения дохода, его первоначальная стоимость была более 10 000 рублей, срок полезного использования – более 12 месяцев, и у налогоплательщика было право собственности на него.

Поэтому так как Налоговый кодекс РФ не требует, чтобы расходы налогоплательщика, уменьшающие налогооблагаемый доход, осуществлялись только в результате операций, соответствующих нормам гражданского законодательства, то начинать начислять амортизацию можно, не дожидаясь момента перевода квартиры в нежилой фонд.

Однако такая позиция представляется достаточно спорной, к тому же вряд ли Вам удастся убедить в ней Вашего налогового инспектора.

Согласно п. 2 ст. 257 НК РФ первоначальная стоимость основных средств изменяется в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения, частичной ликвидации соответствующих объектов и по иным аналогичным основаниям.

К работам по достройке, дооборудованию, модернизации относятся работы, вызванные изменением технологического или служебного назначения оборудования, здания, сооружения или иного объекта амортизируемых основных средств, повышенными нагрузками и (или) другими новыми качествами.

К реконструкции относится переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей и осуществляемое по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции.

Поэтому при решении вопроса о том, будет ли увеличиваться первоначальная стоимость квартиры, прежде всего нужно определить, какие именно работы будут производиться.

Если это будут работы по достройке, дооборудованию, реконструкции, модернизации, то первоначальная стоимость квартиры в налоговом учете будет увеличиваться.

Если это будут работы по проведению ремонта (текущего или капитального), то первоначальная стоимость квартиры увеличиваться не будет.

В бухгалтерском учете первоначальную стоимость объекта основных средств могут увеличивать затраты на модернизацию и реконструкцию, если в результате модернизации или реконструкции улучшаются (повышаются) первоначально принятые нормативные показатели функционирования (срок полезного использования, мощность, качество применения и т.п.) объекта основных средств (п. 27 ПБУ 6/01 «Учет основных средств»).

Согласно п. 1 ст. 374 НК РФ объектом налогообложения по налогу на имущество организаций для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, внесенное в совместную деятельность), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета.

Следовательно, за приобретенную Вами квартиру Вы должны будете уплачивать налог на имущество организаций.

Согласно ст. 7 Закона РФ «О плате за землю» (ст. 5 Закона Свердловской области от 16.10.1995 г. № 23-ОЗ «О плате за землю на территории Свердловской области») налог взимается со всех предприятий, организаций, учреждений и граждан, имеющих в собственности, владении и пользовании земельные участки.

Согласно п. 2 ст. 271 ГК РФ, ст. 35 Земельного кодекса РФ, ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицуоно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка занятой зданием, строением, сооружением, необходимой для его использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Таким образом, с момента перехода к приобретателю права собственности на недвижимое имущество (в том числе на квартиру в многоквартирном доме), а именно с момента регистрации этого права (ст. 223 ГК РФ), он становится его фактическим пользователем, а значит, плательщиком земельного налога.

Подробно вопрос налогообложения земельным налогом помещения, находящегося в многоквартирном доме, рассматривался в № 44 «А-Э» за 2004 г.

Согласно п. 2 ст. 226 НК РФ исчисление сумм и уплата налога на доходы физических лиц налоговыми агентами производятся в отношении всех доходов налогоплательщика, источником которых является налоговый агент, за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со статьями 214.1, 227 и 228 НК РФ с зачетом ранее удержанных сумм налога.

Согласно п.п. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ физические лица производят исчисление и уплату НДФЛ исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности.

П. 2 ст. 228 НК РФ установлено, что такие налогоплательщики — физические лица самостоятельно исчисляют суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет, в порядке, установленном ст. 225 НК РФ.

Следовательно, Вы не являетесь в данном случае налоговым агентом по налогу на доходы физических лиц, а, значит, не обязаны подавать в налоговую инспекцию сведения о доходах физического лица, полученных им в результате продажи недвижимости.

Распечатать статью Добавить в избранное Добавить в избранное

© 2010-2021 «АБ-Экспресс» — журнал для налогоплательщиков. Издательство АБ-Экспресс. Все права на материалы сайта принадлежат ООО "Академия Бизнеса Экспресс" и защищены в соответствии с разделом VII части четвертой Гражданского кодекса РФ. Никакая часть материалов сайта не может быть воспроизведена в какой бы то ни было форме. Вопросы по сайту: adm@ab-express.ru