Проблемы уплаты госпошлины за регистрацию права собственности

Тематики: Хозяйственная деятельность

1. Предприятие в сельской местности на землю под зданиями имеет свидетельства о праве собственности на землю, выданное сельскими советами в 1992 и 1993 году, вид предоставления земли – постоянное или бессрочное пользование. Согласно Закону о земле нами сделано межевание, за 4 участка оплачено 36 тыс. руб., за выкуп земли уплатили 9,5 тыс. руб. При регистрации права собственности в УФРС по Свердловской области следует уплатить госпошлину по 7,5 тыс. руб. за каждый земельный участок, всего 30 тыс. руб. Однако Закон № 122-ФЗ предусматривает, что за регистрацию прав, возникших до 31.01.1998 г., госпошлина уплачивается в половину меньше. Нам пояснили, что этот Закон на наши земельные участки не распространяется, так как в свидетельстве о праве собственности на землю указано постоянное пользование.

2. Предприятие купило две смежные квартиры на первом этаже пятиэтажного дома, имеем свидетельства на право собственности на каждую квартиру. Квартиры перевели из жилого в нежилое помещение, оформили перепланировку внутри квартир, получили кадастровый паспорт в БТИ. При оформлении в УФРС потребовали заплатить госпошлину в размере 7,5 тыс. руб. как за вновь регистрируемый объект. Считаем, что должны уплатить только за изменение и за новый бланк свидетельства, так как за право собственности при покупке квартир госпошлина нами оплачена по 7,5 тыс. руб. за каждую квартиру.

Сразу скажем, что требования УФРС по Свердловской области правомерны и основаны на положениях закона.

Оформление права собственности на земельный участок

Согласно ст. 4 Федерального закона РФ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса РФ.

Ст. 131 ГК РФ установлено, что регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются:

– право пожизненного наследуемого владения земельным участком;

– право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 216 ГК РФ);

Таким образом, государственной регистрации подлежит не только право собственности на землю, но и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Ст. 6 Закона № 122-ФЗ установлено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона № 122-ФЗ (до 31.01.1998 г.), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом № 122-ФЗ.

Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

То есть Вы имели право зарегистрировать в добровольном порядке только то право на землю, которым Вы обладали до вступления в силу Закона № 122-ФЗ, – право постоянного (бессрочного) пользования.

В этом случае к Вам было бы применимо положение п. 2 ст. 6 Закона о том, что за государственную регистрацию возникшего до введения в действие Закона № 122-ФЗ права на объект недвижимого имущества взимается государственная пошлина в размере, равном половине установленного размера государственной пошлины за государственную регистрацию прав.

Ведь госпошлина в половинном размере взимается за регистрацию права, возникшего до 31.01.1998 г.

Вы выкупили земельный участок в собственность.

Право собственности и право постоянного (бессрочного) пользования – это разные виды прав.

Вы регистрируете новое право – право собственности, которое возникло у Вас в 2009 (2010) году.

То есть уже во время действия Закона № 122-ФЗ.

Следовательно, Вы обязаны уплатить госпошлину в полном размере.

Оформление права собственности на помещение

В соответствии со ст. 333.33 НК РФ за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество с организаций взимается государственная пошлина в размере 7 500 руб. (с 29 января 2010 года – 15 000 руб.).

За внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имуществ и сделок с ним размер госпошлины, уплачиваемой организациями, составляет 300 руб. (с 29 января 2010 года – 600 руб.).

Согласно п. 6 ст. 12 Закона № 122-ФЗ в Едином государственном реестре прав в подразделе I содержится краткое описание каждого объекта недвижимого имущества: адрес (местоположение), вид (название) объекта, его площадь (по кадастровому паспорту объекта недвижимого имущества или иному документу, предусмотренному законом и содержащему описание объекта недвижимого имущества), назначение и иная необходимая информация.

То есть каждая приобретенная Вами квартира являлась отдельным объектом недвижимости и Госреестре содержатся отдельные записи по каждой квартире.

П. 9 ст. 12 Закона № 122-ФЗ установлено, что в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству РФ действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.

То есть в случае объединения двух объектов недвижимости возникает новый самостоятельный объект недвижимости.

В лист записи об изменениях недвижимости вносятся записи в случае, если изменения не влекут за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него.

К таким сведениям относятся, в частности, изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой (переустройством) без изменения внешних границ, изменение назначения объекта (например, при переводе жилого помещения в нежилое), изменение площади объекта в связи с ее уточнением в установленном порядке, в том числе при изменении порядка определения площади объекта, и т.п.

Это установлено п. 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имуществ и сделок с ним, утвержденного постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219.

Только в этих случаях госпошлина уплачивается в размере 300 руб. (600 руб. – с 29.01.2010 г.).

В остальных случаях реконструкции объекта недвижимости, не перечисленных в п. 67 Правил, госпошлина уплачивается как за регистрацию прав на объект, а не как за внесение изменений в госреестр.

В Вашем случае площадь объекта после реконструкции изменилась не в связи с ее уточнением, а в результате объединения двух объектов в один.

Суды также придерживаются мнения о том, что в случае создания объекта в результате реконструкции принадлежащих организации на праве собственности жилых помещений и перевода квартир из жилого фонда в нежилое помещение правообладателем реконструированного объекта недвижимого имущества должна уплачиваться государственная пошлина за государственную регистрацию возникновения права собственности на реконструированный объект (см. постановление ФАС Поволжского округа от 29.05.2008 г. № А12-16148/07-С19, Определение ВАС РФ от 21.08.2008 г. № 9853/08).

При этом, как отмечают суды, за государственную регистрацию прекращения права собственности на объект недвижимого имущества в случае его преобразования государственная пошлина уплачиваться не должна.

Аналогичная позиция и у Минфина РФ (см. письмо от 06.10.2008 г. № 03-05-05-03/42).

О том, что объект недвижимости, образованный в результате слияния нескольких объектов, подлежит госрегистрации как новый самостоятельный объект, говорится также в постановлении ФАС Уральского округа от 13.12.2007 г. № Ф09-10235/07-С6).