Свежий номер: № 41 (78) – Октябрь 2021

Продажа доли в праве общей собственности

Статья в журнале: №6 (916) — Февраль 2010 , опубликовано 10.02.2010

Нежилое здание находится в собственности физического лица. Предстоит продажа части (доли) здания. Инвентаризационная оценка (по справке БТИ) превышает рыночную оценку в 2 раза (здание введено в эксплуатацию в 2009 году).

Может ли цена в договоре купли-продажи отличаться от инвентаризационной оценки? И как при этом будет снижена налогооблагаемая база у продавца для исчисления налога на имущество физических лиц в дальнейшем? Как законно уменьшить инвентаризационную оценку здания?

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (п. 1 ст. 424 ГК РФ).

То есть в договоре купли-продажи части здания (доли в праве собственности на здание) стороны вправе установить любую цену, устраивающую обе стороны договора.

Физическое лицо, реализуя принадлежащее ему на праве собственности имущество, получает доход, признаваемый объектом налогообложения НДФЛ (п.п. 5 п. 1 ст. 208, ст. 209 НК РФ).

То есть налогооблагаемым НДФЛ доходом признается стоимость реализованного здания (части здания) по цене, определенной в договоре купли-продажи.

Совсем иная ситуация с налогом на имущество физических лиц.

В соответствии с Законом РФ от 09.12.1991 г. № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц» плательщиками налогов на имущество физических лиц признаются физические лица — собственники имущества, признаваемого объектом налогообложения.

Объектами налогообложения признаются следующие виды имущества: жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения, а по правоотношениям, возникшим с 1 января 2009 года, объектом налогообложения признается также доля в праве общей собственности на указанное имущество (п. 2 ст. 1 Федерального закона РФ от 28.11.2009 г. № 283-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ).

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

При этом при наличии свидетельства о госрегистрации права собственности налог на имущество подлежит уплате независимо от того, эксплуатируется объект недвижимого имущества или нет.

Конкретные ставки налога на имущество физических лиц на строения, помещения и сооружения устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости.

При этом представительные органы местного самоуправления могут определять дифференциацию ставок в установленных пределах в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости, типа использования и по иным критериям.

Налог на строения, помещения и сооружения исчисляется на основании данных об их инвентаризационной стоимости по состоянию на 1 января каждого года.

Инвентаризационная стоимость объектов налогообложения определяется органами технической инвентаризации.

Определение инвентаризационной стоимости строений и сооружений для целей налогообложения осуществляется по восстановительной стоимости, уменьшенной на величину стоимостного выражения физического износа на момент оценки.

То есть инвентаризационная стоимость с каждым годом будет уменьшаться на величину стоимостного выражения физического износа.

Таким образом, в год постройки и до проведения следующей инвентаризации (не реже одного раза в пять лет) здание будет иметь высокую инвентаризационную стоимость в связи с тем, что износ здания еще не учтен.

Инвентаризационную стоимость самовольно уменьшить нельзя.

В докризисное время инвентаризационная стоимость имущества была в разы меньше рыночной стоимости, однако в условиях кризиса рыночная стоимость упала, и теперь инвентаризационная стоимость может быть выше рыночной.

При продаже части здания происходит переход доли в праве собственности на здание.

Право собственности на часть здания подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 4 ст. 85 НК РФ органы, осуществляющие кадастровый учет, ведение государственного кадастра и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязаны сообщать сведения о расположенном на подведомственной им территории недвижимом имуществе, зарегистрированном в этих органах (правах и сделках, зарегистрированных в этих органах), и об их владельцах в налоговые органы по месту своего нахождения в течение 10 дней со дня соответствующей регистрации в целях налогового контроля.

Кроме того, органы, осуществляющие кадастровый учет, ведение государственного кадастра и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также органы технической инвентаризации обязаны ежегодно до 1 марта представлять в налоговый орган сведения, необходимые для исчисления налога на имущество физических лиц, по состоянию на 1 января текущего года.

Таким образом, после регистрации права собственности на часть здания у налоговиков появится информация, необходимая для исчисления налога на имущество физических лиц.

П. 2 ст. 1 Закона № 2003-1 установлено, что в случае если имущество, признаваемое объектом налогообложения, находится в общей долевой собственности нескольких физических лиц, налогоплательщиком в отношении этого имущества признается каждое из этих физических лиц соразмерно его доле в этом имуществе.

После продажи части здания (доли в праве собственности на здание) объектом налогообложения у продавца будет оставшаяся в собственности часть здания (доля в праве общей долевой собственности на здание).

Инвентаризационная стоимость доли в праве общей долевой собственности на указанное имущество определяется как произведение инвентаризационной стоимости имущества и соответствующей доли (п. 2 ст. 5 Закона № 2003-1).

То есть сумма налога на имущество физических лиц, подлежащая уплате собственником доли в праве общей долевой собственности на здание, исчисляется исходя из инвентаризационной стоимости доли в праве общей долевой собственности на имущество и ставки налога, соответствующей инвентаризационной стоимости указанной доли.

Согласно п. 5 ст. 5 Закона № 2003-1 налог на имущество физических лиц по новым строениям, помещениям и сооружениям уплачивается с начала года, следующего за их возведением или приобретением.

Из Вашего вопроса не ясно, когда и каким образом получено право собственности на здание.

Минфин РФ в письме от 03.09.2007 г. № 03-05-07-01/18 уточняет, что положения п. 5 ст. 5 Закона № 2003-1, предусматривающие порядок уплаты налога на имущество физических лиц в отношении новых строений, помещений и сооружений, применяются только в отношении объекта, возведенного физическим лицом или приобретенного им без перехода права собственности на этот объект, в частности, по договору участия в долевом строительстве.

Если Вы построили здание, то налог на имущество физических лиц уплачивался с начала года, следующего за годом возведения или приобретения строения, помещения, сооружения.

Следовательно, если право собственности на здание Вы получили в 2008 г., то налог на имущество физических лиц уплачивается с 2009 г.

Если право собственности на здание Вы получили в 2009 г., то налог на имущество физических лиц уплачивается с 2010 г.

Однако если право собственности на здание получено и отчуждено в один календарный год (например, в 2009 г.), то действует другая норма Закона № 2003-1.

При переходе права собственности на строение, помещение, сооружение от одного собственника к другому в течение календарного года налог уплачивается первоначальным собственником с 1 января этого года до начала того месяца, в котором он утратил право собственности на указанное имущество, а новым собственником (покупателем) – начиная с месяца, в котором у последнего возникло право собственности (п. 6 ст. 5 Закона № 2003-1).

Вы продаете часть здания, следовательно, у здания появляется два собственника (владельца).

Уплата налога на имущество физических лиц производится владельцами равными долями в два срока – не позднее 15 сентября и 15 ноября на основании платежных извещений (с 1 января 2010 г. – налоговых уведомлений) об уплате налогов, которые вручаются налогоплательщикам налоговыми органами не позднее 1 августа (п. 8, 9 ст. 5 Закона № 2003-1).

Предположим, сделка по продаже доли здания состоялась в 2009 году (1 декабря 2009 г.).

К этому моменту Вы уже заплатили налог на имущество физических лиц за 2009 год (так как срок уплаты налога – не позднее 15 сентября 2009 г. и не позднее 15 ноября 2009 г.).

Налоговый орган узнает о состоявшейся сделке в 10-дневный срок после регистрации.

Следовательно, Вам необходимо обратиться в налоговый орган с заявлением о перерасчете суммы налога на имущество физических лиц за 2009 год.

После продажи части здания (доли в праве собственности на здание) объектом налогообложения налогом на имущество физических лиц у продавца будет оставшаяся в собственности часть здания (доля в праве общей долевой собственности на здание).

Таким образом, налог на имущество физических лиц за 2009 год будет перерассчитан за период после продажи части здания по 31 декабря 2009 г.

Предположим, право собственности на здание получено Вами 15 января 2009 г., инвентаризационная стоимость – 600 000 руб. 1 декабря 2009 г. состоялась сделка по продаже 1/2 доли в праве собственности на здание.

Налоговый орган исчислил налог на имущество физических лиц исходя из инвентаризационной стоимости всего здания за 2009 год.

Решением Екатеринбургской городской Думы от 08.11.2005 г. № 13/2 установлены ставки налога на имущество физических лиц.

Ставка налога на прочие нежилые помещения, строения и сооружения, соответствующая инвентаризационной стоимости имущества свыше 500 000 руб., составляет 2%.

Следовательно, сумма налога на имущество физических лиц, указанная в платежном извещении на уплату налога за 2009 год, составит 12 000 руб. (600 000 руб. х 2%).

В 2010 году Вам необходимо обратиться в налоговый орган с письменным заявлением о перерасчете налога.

П. 12 ст. 5 Закона № 2003-1 установлено, что возврат (зачет) суммы излишне уплаченного (взысканного) налога в связи с перерасчетом суммы налога осуществляется за период такого перерасчета в порядке, установленном ст. 78 и 79 НК РФ.

Решение о возврате суммы излишне взысканного налога принимается налоговым органом в течение 10 дней со дня получения письменного заявления налогоплательщика о возврате суммы излишне взысканного налога.

Налоговый орган пересчитает сумму налога на имущество физических лиц за 2009 год следующим образом.

За период с 1 января по 30 ноября (то есть до начала месяца, в котором Вы перестали быть собственником всего здания) сумма налога на имущество физических лиц, исчисленная исходя из инвентаризационной стоимости всего здания, составит 11 000 руб. (600 000 руб. х (11 мес. / 12 мес.) х 2%).

За период с 1 декабря (с начала месяца, в котором у Вас возникло право собственности на половину здания) налоговый орган исчислит налог исходя из инвентаризационной стоимости доли в праве общей долевой собственности.

Инвентаризационная стоимость доли составит 300 000 руб. (600 000 руб. х 1/2 доли).

Ставка налога на имущество физических лиц, соответствующая инвентаризационной стоимости объекта налогообложения (доли в праве общей долевой собственности на здание) от 300 до 500 тыс. руб., составляет 0,3% (Решение Екатеринбургской городской Думы № 13/2).

Сумма налога на имущество физических лиц, исчисленная за декабрь 2009 года, составит 75 руб. (300 000 руб. х (1 мес. / 12 мес.) х 0,3%).

Итого сумма налога за 2009 год после перерасчета составит 11 075 руб. (11 000 руб. + 75 руб.).

Таким образом, излишне взысканная сумма налога в бюджет составит 925 руб. (12 000 руб. – 11 075 руб.).

Сумма излишне взысканного налога подлежит возврату в течение одного месяца со дня получения налоговым органом заявления о возврате.

Если сделка по продаже доли здания состоялась в 2010 году, то за 2009 год налог на имущество физических лиц исчислен правильно (исходя из инвентаризационной стоимости всего здания).

В срок до 1 августа 2010 года Вы получите налоговые уведомления об уплате налога на имущество физических лиц, рассчитанного уже в соответствии с изменениями, вступившими в силу с 1 января 2010 года.

То есть за период после продажи части здания по 31 декабря 2010 года налог на имущество физических лиц будет рассчитан исходя из инвентаризационной стоимости доли в праве общей долевой собственности.

 

Распечатать статью Добавить в избранное Добавить в избранное

© 2010-2021 «АБ-Экспресс» — журнал для налогоплательщиков. Издательство АБ-Экспресс. Все права на материалы сайта принадлежат ООО "Академия Бизнеса Экспресс" и защищены в соответствии с разделом VII части четвертой Гражданского кодекса РФ. Никакая часть материалов сайта не может быть воспроизведена в какой бы то ни было форме. Вопросы по сайту: adm@ab-express.ru