Продажа недвижимости ИП: платить налог как физлицо или предприниматель?

Тематики: Горячая линия с аудиторами, Индивидуальный предприниматель, НДФЛ, Развернуто, УСН

Какой налог подлежит уплате при продаже нежилого помещения, приобретенного физическим лицом в 2011 году с привлечением банковского кредита, если данное помещение использовалось в предпринимательской деятельности при применении системы налогообложения УСН («доходы минус расходы»)?

Возникает ли налогооблагаемая база при продаже у физического лица или у индивидуального предпринимателя?

Этот вопрос разъяснили специалисты ООО «Интерком-Аудит Екатеринбург».

УСН или НДФЛ

Надёжный источник для бухгалтера с 1995 года!

Есть вопрос по бухучету, налогам или кадрам?

Подписчики журнала могут бесплатно задать вопрос аудитору или юристу. Оставьте контакты, и мы расскажем, как получить консультацию.

Имя E-mail Телефон

Я даю согласие на обработку персональных данныхХочу получать бухгалтерские лайфхаки, полезные материалы и совсем немного рекламы 🙂Согласие на получение рекламных рассылок

Согласно ст. 2 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

В случае если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя (ИП), то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.

Если ИП применяет УСН в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, то в отношении полученных доходов применяется налоговая ставка в размере 15% (7%).

При этом, в случае когда в отношении доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности, применяется УСН, такие доходы освобождаются от налогообложения НДФЛ на основании п. 3 ст. 346.11 НК РФ.

В данном случае Вам необходимо представить подтверждение налоговой об использовании недвижимости в коммерческой деятельности, доходы от которой облагаются по ставке 15 (7) %.

Если бы недвижимость не использовалась Вами в предпринимательской деятельности, то в этом случае отсутствовали бы основания считать продажу недвижимости в рамках коммерческой деятельности и облагать продажу недвижимости по ставке 15(7) %, тогда продажа облагалась бы по ставке 13%.

В этом случае можно было бы применить имущественные вычеты.

Расходы при продаже ОС на УСН

В соответствии с п. 1 ст. 346.15 НК РФ налогоплательщиками, применяющими УСН, при определении объекта налогообложения учитываются доходы, определяемые в порядке, установленном п. 1 и 2 ст. 248 НК РФ.

Согласно п. 1 ст. 248 НК РФ к доходам относятся доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав, определяемые в порядке, установленном ст. 249 НК РФ.

ИП, применяющий УСН и реализующий недвижимое имущество, использовавшееся в его предпринимательской деятельности, доходы от реализации имущества учитывает при определении налоговой базы на основании п. 1 ст. 346.15 НК РФ.

На основании подп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ при определении объекта налогообложения налогоплательщики, применяющие УСН с объектом налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, уменьшают полученные доходы на расходы.

Согласно подп. 1 п. 3 ст. 346.16 НК РФ расходы на приобретение основных средств в период применения УСН принимаются с момента ввода этих основных средств в эксплуатацию.

В течение налогового периода вышеуказанные расходы принимаются за отчетные периоды равными долями.

Исходя из этого при реализации объекта недвижимости, приобретенного ИП, расходы на приобретение данного объекта недвижимости при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, не учитываются (так как они должны быть учтены в периоде приобретения).