Свежий номер: № 30 (30) – Октябрь 2020

Расходы при заключении предварительного договора аренды

Статья в журнале: №11 (871) — Март 2009 , опубликовано 18.03.2009

(Письмо Минфина РФ от 04.02.2009 г. № 03-03-06/2/16)

Очень часто, арендуя помещение, организация сначала заключает предварительный договор аренды, а по прошествии времени – основной договор аренды.

Заключив предварительный договор аренды, организация использует помещение, соответственно, неся при этом расходы, например, эксплуатационные, или капитальные вложения в арендованное имущество.

Минфин в очередной раз озвучил свою позицию по вопросу учета в целях налогообложения прибыли расходов, понесенных во время действия предварительного договора аренды.

Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, считают чиновники, предварительный договор закрепляет только намерение сторон в будущем заключить договор и, следовательно, на стадии предварительного договора организация не осуществляет расходы.

Однако согласно п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Не оспаривая эти нормы, налоговики по-своему трактуют положения ГК РФ.

Так, например, УФНС по г. Москве в письме от 08.09.2007 г. № 20-12/086935 утверждает, что до даты оформления арендодателем права собственности (после которой заключается либо долгосрочный, либо краткосрочный на новый срок договор аренды) на подлежащий в будущем сдаче в аренду объект недвижимости арендные отношения между сторонами возникнуть не могут в силу противоречия этих отношений нормам гражданского законодательства РФ.

Поскольку предварительный договор аренды не содержит основных признаков договора аренды, установленных ГК РФ (передача арендодателем (собственником) арендатору имущества во временное владение и пользование за плату), такой договор не может считаться договором аренды (сделкой с недвижимостью), заключенным согласно законодательству РФ.

Следовательно, расходы по не заключенному в установленном порядке договору нельзя учесть в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль организаций, так как они не соответствуют условиям, установленным в п. 1 ст. 252 НК РФ.

Но суды не согласны с позицией проверяющих и в спорах налогоплательщиков с налоговиками встают на сторону налогоплательщиков.

Так, например, ФАС Московского округа в постановлении от 24.10.2008 г. № КА-А40/63062/07-141-358 отметил, что утверждения налогового органа о том, что расходы, понесенные до заключения договора аренды, не уменьшают налоговую базу, не принимаются, поскольку был заключен предварительный договор аренды и арендные отношения фактически существовали.

По мнению ФАС Северо-Западного округа действующее налоговое законодательство не ставит наличие затрат в зависимость от правомерности заключения договора аренды.

Нарушение гражданского законодательства, выразившееся в заключении договора с лицом, право собственности которого на сдаваемое в аренду имущество не зарегистрировано, не влияет на право налогоплательщика учесть арендные платежи в составе расходов при соблюдении условий, предусмотренных ст. 252 НК РФ, при подтверждении факта использования арендованного помещения и несения расходов по оплате аренды (постановление от 24.11.2008 г. № А56-52896/2007).

ФАС Поволжского округа в постановлении от 25.09.2008 г. № А06-957/08 апеллировал к постановлению ВАС РФ от 12.10.2006 г. № 53 «Об оценке арбитражными судами обоснованности получения налогоплательщиком налоговой выгоды», в котором указано, что обоснованность расходов, учитываемых при расчете налоговой базы, должна оцениваться с учетом обстоятельств, свидетельствующих о намерениях налогоплательщика получить экономический эффект, в результате реальной предпринимательской или иной экономической деятельности.

При этом речь идет именно о намерениях и целях (направленности) этой деятельности, а не о ее результате.

Обоснованность получения налоговой выгоды, не может быть поставлена в зависимость от эффективности использования капитала.

Налоговое законодательство, отмечают судьи, не использует понятие экономической целесообразности и не регулирует порядок и условия ведения финансово-хозяйственной деятельности, а потому обоснованность расходов, уменьшающих в целях налогообложения полученные доходы, не может оцениваться с точки зрения их целесообразности, рациональности, эффективности или полученного результата.

Поэтому расходы, понесенные в виде арендной платы по предварительному договору, напрямую связаны с деятельностью налогоплательщика, в том числе по извлечению дохода.

А ФАС Уральского округа утверждает, что заключенные налогоплательщиком предварительные договоры аренды помещений подтверждают экономическую целесообразность произведенных затрат (постановление от 15.12.2008 г. № Ф09-9303/08-С2).

Таким образом, если налоговая инспекция не признает расходы, понесенные налогоплательщиком по предварительному договору аренды, налогоплательщик может отстоять свою правоту в досудебном порядке, ознакомив инспектора со сложившейся арбитражной практикой, либо обратиться в суд.

Распечатать статью Добавить в избранное Добавить в избранное

© 2010-2020 «АБ-Экспресс» — журнал для налогоплательщиков. Издательство АБ-Экспресс. Все права на материалы сайта принадлежат ООО "Академия Бизнеса Экспресс" и защищены в соответствии с разделом VII части четвертой Гражданского кодекса РФ. Никакая часть материалов сайта не может быть воспроизведена в какой бы то ни было форме. Вопросы по сайту: adm@ab-express.ru