Розничная продажа земельных участков

Тематики: Совмещение специальных режимов налогообложения

(Письмо Минфина РФ от 14.03.2013 г. № 03-11-12/29)

Достаточно часто предприниматели приобретают большие земельные участки и после межевания продают их частями по договору купли-продажи физлицам для личного пользования.

Возникает вопрос, в рамках какой системы налогообложения учитываются результаты такой предпринимательской деятельности.

Минфин РФ сразу исключил применение ПСН и ЕНВД.

Исходя из ст. 346.43 НК РФ под розничной торговлей в целях применения патентной системы налогообложения понимается предпринимательская деятельность, связанная с торговлей товарами (в том числе за наличный расчет, а также с использованием платежных карт) на основе договоров розничной купли-продажи.

Деятельность в рамках договоров розничной купли-продажи регламентируется также положениями §2 «Розничная купля-продажа» главы 30 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 492 ГК РФ по договору розничной купли-продажи продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью.

Таким образом, одним из условий, позволяющих отнести осуществляемую налогоплательщиком деятельность, связанную с реализацией товаров, к деятельности в сфере розничной торговли, является факт заключения с покупателями договоров розничной купли-продажи.

Что касается договоров купли-продажи недвижимого имущества, то в соответствии со ст. 454 ГК РФ такие договоры относятся к отдельным видам договоров купли-продажи – договорам продажи недвижимости, которые регламентированы §7 «Продажа недвижимости» главы 30 ГК РФ.

Кроме того, отмечают чиновники, купля-продажа недвижимого имущества относится в соответствии с ОКВЭД к предпринимательской деятельности по операциям с недвижимым имуществом и арендой.

Поэтому деятельность по реализации земельного участка, принадлежащего индивидуальному предпринимателю на праве собственности, осуществляемая в рамках договоров купли-продажи недвижимого имущества, в целях применения патентной системы налогообложения не может быть отнесена к предпринимательской деятельности в сфере розничной торговли и, соответственно, указанная система налогообложения в отношении такой деятельности применяться не может.

По аналогичным основаниям, с учетом положений главы 26.3 НК РФ, в отношении данного вида предпринимательской деятельности не может применяться система налогообложения в виде ЕНВД.

Таким образом, в отношении указанной деятельности индивидуальный предприниматель может применять УСН или общий режим налогообложения.