Свежий номер: № 46 (83) – Ноябрь 2021

Сдача физическим лицом в аренду нежилого помещения

Статья в журнале: №41 (1001) — Октябрь 2011 , опубликовано 19.10.2011

Я физическое лицо, хочу сдать в аренду офис, находящийся в моей собственности. Могу ли я оформить ИП, чтобы снизить налог на доходы физических лиц до 6% (вместо 13%)?

Ст. 608 Гражданского кодекса РФ установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Согласно ст. 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

На основании данных норм суды приходят к выводу о том, что предоставление имущества в пользование (аренду) является особой формой распоряжения имуществом, не относящейся к реализации товаров, работ, услуг (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12.01.2010 г. № А32-17068/2009-63/260).

В соответствии с п. 1 ст. 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Как отметил Минфин РФ в письме от 17.11.2009 г. № 03-04-05-01/808, закон связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением им деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок.

Самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания гражданина предпринимателем недостаточно, если совершаемые им сделки не образуют деятельности.

Чиновники считают, что о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:

– изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;

– хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;

– взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;

– устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

Предпринимательская деятельность осуществляется гражданином на свой риск.

Предпринимательский риск гражданина заключается в вероятности наступления событий, в результате которых продолжение осуществления данной деятельности станет невозможным.

При наличии достаточных оснований считать, что вышеуказанные признаки имеются в наличии, физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица.

При отсутствии вышеуказанных признаков физическое лицо имеет право заключить договор о сдаче имущества в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Таким образом, поскольку помещение приобретено Вами для целей предпринимательской деятельности, Вам нужно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.

Если в качестве индивидуального предпринимателя Вы будете применять общую систему налогообложения, то есть признаваться налогоплательщиком налога на доходы физических лиц, то, сдавая помещение в аренду в статусе индивидуального предпринимателя, Вы будете уплачивать НДФЛ также по ставке 13%.

Но при этом налогооблагаемая база будет меньше, чем если бы Вы сдавали помещение в аренду просто как физическое лицо.

Ведь будучи предпринимателем, Вы можете в составе профессиональных налоговых вычетов учесть расходы на содержание сдаваемого в аренду помещения, тем самым уменьшив сумму НДФЛ к уплате.

А по мнению финансистов, профессиональные налоговые вычеты, предусмотренные п. 2 ст. 221 НК РФ, в отношении доходов физических лиц (не предпринимателей), полученных от сдачи в аренду помещения, не применяются (письмо Минфина РФ от 29.12.2006 г. № 03-05-01-05/290).

Правда, у налоговиков совсем иное мнение по данному воп­росу.

Так, в письме от 02.10.2008 г. № 3-5-04/564@ ФНС РФ сообщила, что если в соответствии с условиями договора аренды расходы на коммунальные и эксплуатационные услуги в арендную плату не включаются, т.е. когда организация-арендатор производит за свой счет указанные расходы, то у арендодателя — физического лица объектом налогообложения являются суммы полученной им от арендатора в налоговом периоде арендной платы.

Если согласно условиям договора аренды расходы на коммунальные и эксплуатационные услуги в арендную плату включены, т.е. когда такие расходы производит за свой счет арендодатель, то налоговая база по НДФЛ в части доходов, полученных им от арендатора в виде арендных платежей, в сумме которых согласно условиям договора аренды учтены указанные затраты арендодателя, уменьшается на суммы фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на коммунальные и эксплуатационные услуги.

Однако учитывая тот факт, что у двух контролирующих органов разные позиции, безопаснее в Вашей ситуации зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.

Налоговой ставки 6% по НДФЛ нет.

Данная ставка установлена для налогоплательщиков налога при применении упрощенной системы налогообложения, выбравших объект налогообложения «доходы».

Вновь зарегистрированный индивидуальный предприниматель вправе подать заявление о переходе на упрощенную систему налогообложения в пятидневный срок с даты постановки на учет в налоговом органе, указанной в свидетельстве о постановке на учет в налоговом органе.

В этом случае индивидуальный предприниматель вправе применять упрощенную систему налогообложения с даты постановки его на учет в налоговом органе, указанной в свидетельстве о постановке на учет в налоговом органе (п. 2 ст. 346.13 НК РФ).

Для индивидуальных предпринимателей в отличие от организаций не установлено ограничение дохода для перехода на упрощенную систему налогообложения.

Но утратить право на применение УСН предприниматель может по тем же основаниям, что и организация.

При применении УСН индивидуальный предприниматель освобождается от уплаты НДФЛ в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности.

При применении УСН предприниматель освобождается от уплаты налога на имущество физических лиц, но только в отношении имущества, которое используется им в предпринимательской деятельности.

Как и организации, предприниматель при применении УСН не признается налогоплательщиком НДС за исключением НДС, подлежащего уплате при ввозе товаров на таможенную территорию РФ, а также НДС, уплачиваемого в соответствии со ст. 174.1 НК РФ.

Применяя УСН, Вы будете уплачивать земельный налог (в случае наличия в собственности земельных участков), арендную плату за землю (в случае аренды земельного участка), транспортный налог (в случае наличия в собственности транспортных средств).

Если Вы помимо ведения собственного бизнеса будете выполнять работу по трудовому договору или гражданско-правовому договору, то Вы будете признаваться налогоплательщиком НДФЛ в отношении доходов, полученных в рамках таких договоров.

Налогоплательщики налога при УСН при определении объекта налогообложения учитывают следующие доходы:

– доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ;

– внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ.

Доходы от сдачи имущества (включая земельные участки) в аренду (субаренду) согласно п. 4 ст. 250 НК РФ признаются внереализационными доходами, если они не являются доходами от реализации

При этом если объектом налогообложения являются доходы индивидуального предпринимателя, налоговой базой признается денежное выражение доходов индивидуального предпринимателя.

То есть Вы будете исчислять налог по ставке 6% именно с суммы полученных доходов, без уменьшения этой суммы на произведенные расходы.

Если по итогам отчетного (налогового) периода доходы налогоплательщика превысили 60 млн. рублей, то такой налогоплательщик считается утратившим право на применение УСН с начала того квартала, в котором допущены указанное превышение и (или) несоответствие указанным требованиям.

При этом суммы налогов, подлежащих уплате при использовании иного режима налогообложения (в Вашем случае – НДФЛ), исчисляются и уплачиваются в порядке, предусмотренном законодательством РФ о налогах и сборах для вновь зарегистрированных индивидуальных предпринимателей.

Пени и штрафы за несвоевременную уплату ежемесячных платежей в течение того квартала, в котором эти налогоплательщики перешли на иной режим налогообложения, не уплачиваются.

Распечатать статью Добавить в избранное Добавить в избранное

© 2010-2021 «АБ-Экспресс» — журнал для налогоплательщиков. Издательство АБ-Экспресс. Все права на материалы сайта принадлежат ООО "Академия Бизнеса Экспресс" и защищены в соответствии с разделом VII части четвертой Гражданского кодекса РФ. Никакая часть материалов сайта не может быть воспроизведена в какой бы то ни было форме. Вопросы по сайту: adm@ab-express.ru