Сдача имущества в аренду. Физическое лицо или предприниматель

Тематики: НДФЛ, Хозяйственная деятельность

ООО арендует у сотрудника нежилое помещение для розничной торговли. Этот сотрудник является директором ООО и этот же сотрудник зарегистрирован как индивидуальный предприниматель, который работает отдельно от нас.

Как ООО должно платить за аренду магазина? Может ли ООО сразу само удерживать и перечислять НДФЛ с суммы арендной платы? И на какой счет мы должны перечислять арендную плату: на счет физического лица (сотрудника) или можно на счет ИП (ведь это одно и то же лицо)?

Норма закона		В соответствии с п.п. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в РФ, являются объектом обложения НДФЛ.
		Согласно п. 1 ст. 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
Предприни-мательская деятельность		Таким образом, указывают налоговые органы, закон связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением им деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок.
		Самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания гражданина предпринимателем недостаточно, если совершаемые им сделки не образуют деятельности.
		В соответствии со ст. 2 ГК РФ деятельность должна осуществляться самостоятельно, на свой риск, и быть направленной на систематическое получение прибыли.
		О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:
		– изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
		– хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;
		– взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;
		– устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.
		Предпринимательская деятельность осуществляется гражданином на свой риск.
		Предпринимательский риск гражданина заключается в вероятности наступления событий, в результате которых продолжение осуществления данной деятельности станет невозможным.
		П. 2 ст. 11 НК РФ определено, что физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства РФ, при исполнении обязанностей, возложенных на них НК РФ, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.
!		Вместе с тем, учитывая, что признаки предпринимательской деятельности носят оценочный характер, квалифицировать в соответствии с ними деятельность физического лица по сдаче в аренду собственного имущества возможно только при наличии полной и всесторонней информации обо всех обстоятельствах его деятельности.
		Указанная информация может быть получена налоговым органом в ходе проведения мероприятий налогового контроля.
		При выявлении объективных признаков предпринимательской деятельности в деятельности налогоплательщика по сдаче в аренду собственного имущества налоговый орган вправе будет пересчитать его налоговые обязательства.
Доходы от сдачи в аренду		Если у налогоплательщика имеются достаточные основания считать, что в его деятельности вышеуказанные признаки предпринимательской деятельности отсутствуют, то с доходов от сдачи в аренду собственного недвижимого имущества физическое лицо должно уплачивать НДФЛ в общеустановленном главой 23 НК РФ порядке (письма ФНС РФ от 08.02.2013 г. № ЕД-3-3/412@, Минфина РФ от 28.12.2012 г. № 03-04-05/10-1454).
Ваш случай		В Вашем случае явно усматриваются признаки предпринимательской деятельности, о которых говорят чиновники.
		Поэтому директору безопаснее учитывать доходы от сдачи имущества в аренду в рамках предпринимательской деятельности.
Если УСН Есть в ЕГРИП		Если физическое лицо, зарегистрированное в качестве предпринимателя, применяет УСН, то, как разъяснил Минфин РФ в письме от 15.10.2013 г. № 03-11-11/42962, в случае если физическое лицо зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя и в соответствии с требованиями Федерального закона от 08.08.2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» в ЕГРИП указан такой вид экономической деятельности, как сдача внаем собственного недвижимого имущества, в отношении которого применяется УСН, доходы от передачи такого имущества в аренду учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.
Нет в ЕГРИП		Если вид деятельности, связанный с передачей в аренду недвижимого имущества, в ЕГРИП не зарегистрирован, то индивидуальный предприниматель может внести соответствующее изменение в сведения и с даты регистрации данного изменения начать осуществлять указанную деятельность, учитывая полученные доходы в рамках УСН.
Договор аренды от имени физического лица		Если индивидуальный предприниматель, применяющий УСН, сдает в аренду собственное недвижимое имущество, при этом данный вид деятельности не заявлен им при регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и договор на передачу в аренду недвижимого имущества заключен от имени физического лица, а не индивидуального предпринимателя, то в данном случае доходы, полученные от сдачи в аренду такого недвижимого имущества, облагаются в рамках общей системы налогообложения, то есть НДФЛ.
Налоговый агент		Если договор аренды заключен с физическим лицом и в договоре не указаны реквизиты свидетельства о регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя, то в отношении выплат данному лицу организация признается налоговым агентом.
		Согласно п. 1 и 2 ст. 226 НК РФ российские организации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со ст. 214.1, 214.3, 214.4, 214.5, 227, 227.1 и 228 НК РФ, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога, исчисленную в соответствии со ст. 224 НК РФ.
Разъяснения чиновников		В письме от 27.02.2013 г. № 03-04-06/5601 Минфин РФ сообщил, что российская организация, выплачивающая физическому лицу арендную плату за арендуемое у него помещение, признается налоговым агентом в отношении таких доходов физического лица и, соответственно, должна исполнять обязанности по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет НДФЛ в порядке, предусмотренном ст. 226 НК РФ.
		Невозможность удержать налог в рассматриваемом случае отсутствует.
Договор от имени пред- принимателя		Если договор заключен от имени индивидуального предпринимателя, то в соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 227 НК РФ физические лица, зарегистрированные в установленном действующим законодательством порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, по суммам доходов, полученных от осуществления такой деятельности, производят исчисление и уплату НДФЛ самостоятельно.
		То есть организация в указанном случае не признается налоговым агентом по НДФЛ.
Взаимозави- симые лица		Следует иметь в виду, что организация и ее директор признаются взаимозависимыми лицами.
		Согласно ст. 105.1 НК РФ если особенности отношений между лицами могут оказывать влияние на условия и (или) результаты сделок, совершаемых этими лицами, и (или) экономические результаты деятельности этих лиц или деятельности представляемых ими лиц, указанные лица признаются взаимозависимыми для целей налогообложения.
		Для признания взаимной зависимости лиц учитывается влияние, которое может оказываться в силу участия одного лица в капитале других лиц, в соответствии с заключенным между ними соглашением либо при наличии иной возможности одного лица определять решения, принимаемые другими лицами.
		При этом такое влияние учитывается независимо от того, может ли оно оказываться одним лицом непосредственно и самостоятельно или совместно с его взаимозависимыми лицами, признаваемыми таковыми.
!		Взаимозависимыми лицами признаются, в частности, организация и лицо, осуществляющее полномочия ее единоличного исполнительного органа (п.п. 7 п. 2 ст. 105.1 НК РФ).
		По общему правилу, установленному ст. 105.3 НК РФ, цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными.
Цены и доходы		В случае, если в сделках между взаимозависимыми лицами создаются или устанавливаются коммерческие или финансовые условия, отличные от тех, которые имели бы место в сделках, признаваемых сопоставимыми, между лицами, не являющимися взаимозависимыми, то любые доходы (прибыль, выручка), которые могли бы быть получены одним из этих лиц, но вследствие указанного отличия не были им получены, учитываются для целей налогообложения у этого лица.
Осторожно!		Поэтому во избежание пристального внимания налоговиков сумма арендной платы должна соответствовать рыночной.
Договор банковского счета		Согласно ст. 845 ГК РФ по договору банковского счета банк обязуется принимать и зачислять поступающие на счет, открытый клиенту (владельцу счета), денежные средства, выполнять распоряжения клиента о перечислении и выдаче соответствующих сумм со счета и проведении других операций по счету.
		При этом банк не вправе определять и контролировать направления использования денежных средств клиента и устанавливать другие не предусмотренные законом или договором банковского счета ограничения его права распоряжаться денежными средствами по своему усмотрению.
		Кроме того, ограничение прав клиента на распоряжение денежными средствами, находящимися на счете, не допускается, за исключением наложения ареста на денежные средства, находящиеся на счете, или приостановления операций по счету в случаях, предусмотренных законом (ст. 858 ГК РФ).
		Ст. 848 ГК РФ установлено, что банк обязан совершать для клиента операции, предусмотренные для счетов данного вида законом, установленными в соответствии с ним банковскими правилами и применяемыми в банковской практике обычаями делового оборота, если договором банковского счета не предусмотрено иное.
Текущий счет		О том, что текущие счета открываются физическими лицами для совершения расчетных операций, не связанных с предпринимательской деятельностью или частной практикой, говорится в п. 2.2 Инструкции ЦБ РФ от 14.09.2006 г. № 28-И «Об открытии и закрытии банковских счетов, счетов по вкладам (депозитам)».
Расчетный счет		Индивидуальным предпринимателям для совершения расчетов, связанных с предпринимательской деятельностью, открываются расчетные счета (п. 2.3 Инструкции № 28-И).
!		Таким образом, согласно банковскому законодательству счета физического лица, занимающегося предпринимательской деятельностью, и деньги на этих счетах должны быть разграничены.
		Поскольку банковскими правилами установлено, что для личных целей физическое лицо использует текущий счет, а для предпринимательских – расчетный счет, то на основании ст. 848 ГК РФ банк вправе не совершать для клиента операции по перечислению денежных средств с расчетного счета на оплату личных нужд или – с текущего счета – на оплату счетов поставщиков.
Позиция чиновников		ФНС РФ и Минфин РФ сообщают, что по вопросу о возможности осуществления расчетов с использованием лицевого счета физического лица при осуществлении предпринимательской деятельности следует обращаться в Банк России (письма от 05.06.2013 г. № 03-11-11/163, от 06.03.2013 г. № ЕД-3-3/772@).
		Таким образом, четко выраженной позиции по данному вопросу на сегодняшний день у контролирующих органов нет.
Уточнить		Данный вопрос Вашему директору нужно уточнить в банке, в котором открыт счет физического лица или индивидуального предпринимателя.