Сдача в аренду под офис жилого помещения

Тематики: Хозяйственная деятельность

Индивидуальный предприниматель сдает в аренду организации 1-й этаж офиса, на который есть свидетельство, что 1-й этаж является нежилым помещением. ИП купил 2-й этаж (квартиру) с целью расширения офиса для арендатора, проекты на реконструкцию офиса утверждены администрацией города. Арендатор занимает площади 2-го этажа пока в офисе на 1-м этаже идет ремонт. Электроснабжение, водоснабжение, теплоснабжение уже сделаны таким образом, что объединяют оба этажа.

Как и кто платит за коммунальные услуги и как платить за аренду офиса 2-х этажей, если пока не закончен ремонт, невозможно получить свидетельство на право собственности на объединенный офис как на нежилое помещение?

В соответствии с п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса РФ размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Ст. 17 Жилищного кодекса РФ определяет, что жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

По мнению Минфина РФ, гражданское и жилищное законодательство не допускает не только использование жилого помещения юридическим лицом в предпринимательских целях, но и саму сдачу в аренду жилого помещения для иных целей, кроме как для проживания.

Поэтому расходы юридического лица по аренде жилого помещения, используемого в качестве офиса, не уменьшают его налоговую базу по налогу на прибыль организаций (письмо от 14.02.2008 г. № 03-03-06/1/93).

И, соответственно, налоговую базу по НДФЛ, если арендатором является индивидуальный предприниматель.

Таким образом, Минфин запрещает арендатору жилого помещения, используемого под офис, учитывать расходы на аренду.

Учитывая позицию Минфина, отстаивать право учесть для целей налогообложения расходы по аренде жилого помещения, используемого в качестве офиса, налогоплательщику однозначно придется в суде.

Позиция Минфина, конечно, очень спорная.

НК РФ не ставит возможность отнесения затрат по аренде на расходы, уменьшающие налогооблагаемую базу по налогу на прибыль (и по НДФЛ), в зависимость от статуса арендуемого налогоплательщиком помещения (жилое или нежилое).

К тому же п. 3 ст. 2 ГК РФ установлено, что к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным отношениям, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством.

Установление факта использования жилого помещения по назначению, предусмотренному Жилищным кодексом РФ, либо не по назначению, осуществляется по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом РФ, в целях данного Кодекса и никоим образом не влияет на применение норм, установленных НК РФ.

Поэтому суды, как правило, поддерживают налогоплательщиков при рассмотрении налоговых споров о правомерности учета затрат на аренду жилых помещений под офисы (см., например, постановления ФАС Московского округа от 16.06.2010 г. № КА-А40/5879-10-3, от 12.01.2007 г. № КА-А41/13145-06, постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.02.2007 г. № А05-8537/2006-34).

В соответствии со ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель также обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок (ст. 616 ГК РФ).

Следовательно, если проведение капитального ремонта арендуемого помещения не позволяет арендатору пользоваться данным помещением, арендатор вправе обратиться в суд о признании договора аренды недействительным.

В ГК РФ не урегулирован вопрос о предоставлении арендодателем арендатору другого помещения на время проведения капитального ремонта арендуемого помещения.

По общему правилу, установленному п. 2 ст. 616 ГК РФ, нести расходы на содержание арендованного имущества обязан арендатор.

То есть, если иное не установлено договором аренды, оплачивать коммунальные услуги и электроэнергию должен сам арендатор.

Существует несколько вариантов организации расчетов по коммунальным и иным подобным услугам (услугам связи, расчеты по электроэнергии и т.д.).

Подробно редакция писала о данных вариантах в цикле статей «Аренда нежилых помещений: видимые сложности и подводные камни» в № 23 и 24 «А-Э» за 2010 год (Вы можете найти эти статьи на сайте журнала).

Если действие договора аренды помещения на первом этаже здания не прекращалось, то расходы на оплату коммунальных услуг несет сторона, указанная в договоре аренды.

Поскольку Вы не указали, кто оплачивает коммунальные услуги, редакция не может дать ответ на данный вопрос.