Сдать в аренду чужое имущество

Тематики: Налог на прибыль организаций, НДС, Особенности налогообложения в конкретных хозяйственных ситуациях

Директор планирует сдавать в аренду офис, принадлежащий ему на праве собственности, сторонним организациям через свое предприятие.

Что предпочтительнее: договор аренды или поручения, и какие нюансы нужно учесть? Возможно ли не платить вознаграждение агенту? Как будет начисляться НДС (это не основная деятельность, ОСН). Можно ли удержать НДФЛ директора сразу из поступающих сумм? В какой форме заключать договор с арендатором, если агент выступает от своего имени?

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.

В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Таким образом, директор может передать свое имущество в аренду организации, а организация – передать это имущество в субаренду третьему лицу.

В этом случае по отношению к субарендатору арендатор признается арендодателем.

Порядок отражения операций по сдаче имущества в аренду в учете арендодателя зависит от того, является ли предоставление имущества в аренду предметом деятельности арендодателя.

Арендная плата (когда это не является предметом деятельности организации) признается в бухгалтерском учете в составе прочих доходов.

Предоставление имущества в субаренду является услугой, подлежащей налогообложению НДС (п.п. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Налоговая база определяется арендодателем как стоимость услуг по аренде (сумма арендной платы) без НДС (п. 1 ст. 154 НК РФ).

Налоговая ставка, применяемая при сдаче помещений в аренду, – 18% (п. 3 ст. 164 НК РФ).

При исчислении НДС с суммы поступившей предоплаты следует использовать расчетную ставку 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ).

Определять налоговую базу по НДС арендодатель должен на наиболее раннюю из следующих дат:

1) на день оказания услуги по аренде;

2) на день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящего оказания услуг по аренде (это следует из п. 1 ст. 167 НК РФ).

Если при получении предоплаты точную дату определить несложно, то день оказания услуги по аренде чаще вызывает вопросы у налогоплательщиков.

В письме от 28.02.2013 г. № 03-07-11/5941 Минфин РФ сообщил, что на основании положений ст. 54 НК РФ налогоплательщики исчисляют налоговую базу по итогам каждого налогового периода.

А значит, моментом определения налоговой базы по НДС при оказании услуг по сдаче в аренду имущества является наиболее ранняя из дат: день оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящего оказания услуг либо последний день налогового периода (квартала), в котором оказываются услуги, независимо от последующих сроков поступления арендной платы по периодам, установленным договором аренды.

НДС, исчисленный с полученной предоплаты, арендодатель примет к вычету в том налоговом периоде, в котором услуга будет оказана (п. 8 ст. 171, п. 6 ст. 172 НК РФ).

Как при получении предоплаты, так и при оказании услуги по аренде арендодатель в соответствии с требованиями п. 3 ст. 168 НК РФ должен выставить арендатору счет-фактуру в срок не позднее 5 календарных дней, считая, соответственно, со дня получения предоплаты или со дня оказания услуг по аренде (то есть со дня окончания налогового периода, в котором такие услуги оказаны).

В соответствии с п. 1 ст. 265 НК РФ для организаций, предоставляющих на систематической основе за плату во временное пользование и (или) временное владение и пользование свое имущество, расходами, связанными с производством и реализацией, считаются расходы, связанные с этой деятельностью.

В иных случаях такие расходы признаются внереализационными.

Из этого следует, что порядок учета арендодателем доходов и расходов, связанных с предоставлением имущества в аренду, зависит от того, сдает ли арендодатель имущество в аренду на систематической основе или нет.

Критерий систематичности глава 25 НК РФ не расшифровывает. Однако такое понятие встречается в ст. 120 НК РФ, устанавливающей штрафы за грубое нарушение правил учета доходов и расходов и объектов налогообложения.

Исходя из норм ст. 120 НК РФ, систематически – значит два раза и более в течение календарного года.

Вполне логично такой критерий применять и к деятельности по сдаче имущества в аренду.

С другой стороны, если одно и то же помещение регулярно сдается в аренду, то в этом тоже можно усмотреть систематичность.

При этом очевидно, что если передача имущества в аренду носит разовый характер, то назвать такую деятельность систематически осуществляемой нельзя.

Если деятельность по сдаче имущества в аренду осуществляется систематически, то доходы в виде арендной платы признаются доходами от реализации (ст. 249 НК РФ), а расходы, связанные с этой деятельностью – расходами, связанными с производством и реализацией.

Если же предоставление имущества в аренду не носит систематический характер, то доходы от сдачи имущества в аренду признаются внереализационными доходами (п. 4 ст. 250 НК РФ), а расходы на содержание переданного по договору аренды имущества (включая амортизацию по данному имуществу) относятся в состав внереализационных расходов.

По договору аренды с собственником помещения Ваша организация обязана будет уплачивать арендную плату собственнику-директору как арендодателю.

Поскольку физическое лицо не признается налогоплательщиком НДС, у Вашей организации не будет «входного» НДС по данной операции.

В соответствии с п. 1 ст. 226 НК РФ российские организации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога, исчисленную в соответствии со ст. 224 НК РФ.

Указанные лица являются налоговыми агентами.

Исчисление сумм и уплата налога в соответствии со ст. 226 НК РФ производятся в отношении всех доходов налогоплательщика, источником которых является налоговый агент, за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со ст. 214.1, 214.3, 214.4, 214.5, 227, 227.1 и 228 НК РФ.

Таким образом, считают чиновники, организация (арендатор), производящая выплаты по заключенному с физическим лицом (арендодателем) договору аренды имущества, признается налоговым агентом в отношении арендной платы, выплачиваемой физическому лицу и, соответственно, должна исполнять обязанности по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет НДФЛ (письма Минфина РФ от 18.09.2013 г. № 03-04-06/38698, от 27.02.2013 г. № 03-04-06/5601, ФНС РФ от 09.04.2012 г. № ЕД-4-3/5894@).

Директор может также передать функции по сдаче своего имущества в аренду Вашей организации.

В соответствии со ст. 971 ГК РФ по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия.

Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.

То есть в данном случае имущество может передаваться в аренду только от имени собственника имущества.

При этом доверитель обязан уплатить поверенному вознаграждение, если это предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором поручения.

В случаях, когда договор поручения связан с осуществлением обеими сторонами или одной из них предпринимательской деятельности, доверитель обязан уплатить поверенному вознаграждение, если договором не предусмотрено иное.

То есть если в договоре будет указано, что вознаграждение посреднику не выплачивается, то выплачивать вознаграждение не нужно.

По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала (ст. 1005 ГК РФ).

В данной ситуации агент может выступать от своего имени (в отличие от договора поручения).

Но также в отличие от договора поручения принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре.

То есть агентский договор может быть только возмездным.

Следовательно, если вознаграждение посреднику не выплачивать, то это – только договор поручения.

Если посредник должен действовать от своего имени, то это – только агентский договор или договор комиссии, по которому комиссионер всегда действует от своего имени (ст. 990 ГК РФ).

Ст. 1011 ГК РФ установлено, что если агент действует от своего имени, но за счет принципала, то к отношениям, вытекающим из агентского договора, применяются правила, предусмотренные главой 51 «Комиссия» ГК РФ, если эти правила не противоречат положениям главы 52 «Агентирование» ГК РФ или существу агентского договора.

Таким образом, предметом агентского договора являются любые взаимоотношения агента с третьими лицами в интересах принципала, в том числе выполнение функций комиссионера.

При этом вещи, поступившие к комиссионеру от комитента либо приобретенные комиссионером за счет комитента, являются собственностью последнего.

То есть помещение, переданное агенту для сдачи в аренду третьим лицам, остается собственностью директора-принципала.

В Вашем случае организация, являющаяся плательщиком НДС, выступает в роли агента (комиссионера), реализующего услуги, принадлежащие принципалу (комитенту) — физическому лицу, который не является плательщиком НДС в соответствии со ст. 143 НК РФ.

В п. 3 ст. 169 НК РФ указано, что составлять счета-фактуры обязаны только налогоплательщики НДС, реализующие товары (работы, услуги) на территории РФ.

Таким образом, физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем, при осуществлении операции по реализации услуг не оформляет счет-фактуру.

Поэтому при реализации агентом (комиссионером) от своего имени услуг такого лица счета-фактуры не выставляются (письма Минфина РФ от 31.05.2011 г. № 03-07-11/152, УФНС по г. Москве от 27.03.2007 г. № 19-11/028233).

Согласно п. 20 Правил ведения книги продаж, применяемой при расчетах по НДС, утвержденных постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 г. № 1137, организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие предпринимательскую деятельность в интересах другого лица по договорам поручения, комиссии либо агентским договорам, регистрируют в книге продаж счета-фактуры (в том числе корректировочные), выставленные доверителю, комитенту или принципалу на сумму своего вознаграждения по услугам, оказанным по таким договорам.

Следовательно, организация, являющаяся агентом (комиссионером), выставляет счет-фактуру физическому лицу — принципалу (комитенту) на сумму своего вознаграждения с выделением суммы НДС.

Денежные средства в виде арендной платы являются собственностью принципала (директора).

Поэтому для Вашей организации налоговой базой по НДС будет являться только сумма агентского вознаграждения.