Смена собственника арендуемого помещения

Тематики: Налог на прибыль организаций, Хозяйственная деятельность

ООО арендует офисное помещение. ООО были произведены капительные вложения в арендуемое имущество. Собственник арендуемого помещения продал помещение другому лицу.
Каковы наши действия в данной ситуации?

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Ст. 617 ГК РФ установлено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).

Вместе с тем п. 2 ст. 621 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Президиум ВАС РФ в п. 24 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (Информационное письмо от 11.01.2002 г. № 66) указал, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

В связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды с арендатором, поэтому требование арендатора о замене в договоре арендодателя правомерно.

Следовательно, смена собственника арендованного имущества никаким образом не влияет на право арендатора пользоваться данным имуществом.

Договор аренды продолжает действовать в силу ст. 621 ГК РФ, а арендодателем по такому договору становится другое лицо (новый собственник имущества).

Соответственно должно быть заключено дополнительное соглашение о замене стороны договора аренды – арендодателя, а счета за услуги аренды – выставляться от имени нового арендодателя.

Таким образом, Вы вправе заключить с новым арендодателем дополнительное соглашение к действующему договору аренды, в котором нужно указать наименование нового арендодателя по договору, ФИО и должность лица, уполномоченного заключать допсоглашение, реквизиты (в том числе банковские) нового арендодателя.

Сам договор при этом не меняется.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

При этом исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

То есть после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.

В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Такое разъяснение дано в постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Следовательно, пока новый арендодатель не зарегистрирует право собственности на недвижимое имущество, право собственности на это помещение будет сохраняться за бывшим арендодателем.

То есть до даты госрегистрации новым собственником прав на недвижимое имущество арендную плату Вы должны перечислить прежнему арендодателю.

Новый собственник должен предоставить Вам сведения о госрегистрации его прав на помещение.

С даты регистрации прав на недвижимое имущество новым собственником (в случае уведомления Вас об этом) Вы должны перечислять арендную плату новому собственнику арендуемого помещения.

В соответствии с п. 1 ст. 256 НК РФ амортизируемым имуществом признаются капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя.

На основании п. 1 ст. 258 НК РФ капитальные вложения в арендованные объекты основных средств, указанные в абз. 1 п. 1 ст. 256 НК РФ, амортизируются в следующем порядке:

– капитальные вложения, стоимость которых возмещается арендатору арендодателем, амортизируются арендодателем в порядке, установленном главой 25 НК РФ;

– капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с классификацией основных средств, утверждаемой Правительством РФ.

Следовательно, арендатору предоставлено право учитывать расходы в виде амортизации на сумму капитальных вложений, произведенных в форме неотделимых улучшений, на период действия договора аренды.

Поскольку, как было указано выше, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, то если во время действия договора аренды сменился собственник арендованного имущества (договор продолжает действовать на тех же условиях), арендатор продолжает начислять амортизацию по капитальным вложениям в арендованное имущество.

Такая позиция приведена в письме Минфина РФ от 22.02.2013 г. № 03-03-06/2/5003.