Свежий номер: № 41 (78) – Октябрь 2021

Собственник помещения стал арендатором

Статья в журнале: №12 (922) — Март 2010 , опубликовано 24.03.2010

ООО до 2008 года на балансе имело здание – офисное помещение, оно было переведено в нежилое. Были заключены договоры с ТСЖ по коммунальным расходам и с ОАО «Екатеринбургэнергосбыт» по электроэнергии. Все эти расходы ежемесячно списывались на уменьшение налогооблагаемой прибыли. В 2008 году это офисное помещение было продано учредителю этого предприятия (физическому лицу). После продажи этого помещения ООО заключило с физическим лицом договор аренды, где предусмотрена только арендная плата. Коммунальные услуги и расходы по электроэнергии по-прежнему выставляют на ООО, т.к. договор с новым собственником (с физлицом) не перезаключен. ООО эти расходы по-прежнему берет на уменьшение налогооблагаемой прибыли.
Правомерно ли то, что ООО после смены собственника на это офисное помещение по-прежнему списывает коммунальные платежи и расходы по электроэнергии в уменьшение прибыли и берет к возмещению НДС по этим расходам? Т.е. арендную плату за аренду офисного помещения оплачивает физлицу, а другие расходы оплачивает напрямую поставщикам этих расходов. Или все таки нужно было перезаключить договоры с поставщиками этих услуг после того, как сменился собственник на это здание?

Согласно ст. 252 НК РФ налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в ст. 270 НК РФ).
Расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные налогоплательщиком.
Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме. Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством РФ.
Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.
В частности, к материальным расходам относятся затраты налогоплательщика на приобретение топлива, воды, энергии всех видов, расходуемых на технологические цели, выработку (в том числе самим налогоплательщиком для производственных нужд) всех видов энергии, отопление зданий, а также расходы на производство и (или) приобретение мощности, расходы на трансформацию и передачу энергии.
По общему правилу, установленному п. 2 ст. 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
В договоре аренды на практике прописывается, каким образом арендатор несет расходы на содержание арендованного имущества.
Ведь расходы на содержание могут быть включены в состав арендной платы, могут возмещаться арендодателю или арендатор производит расчеты за коммунальные услуги напрямую с поставщиками этих услуг.
Если в Вашем договоре аренды не указано, что Ваша организация оплачивает содержание арендованного имущества напрямую поставщикам коммунальных услуг, признать осуществленные расходы в целях налогообложения будет проблематично.
В соответствии со ст. 539 ГК РФ по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии.
Договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления
энергии.
Ст. 26 Федерального закона РФ от 26.03.2003 г. № 35-ФЗ «Об электроэнергетике» установлено, что технологическое присоединение к объектам электросетевого хозяйства энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии, объектов по производству электрической энергии, а также объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих сетевым организациям и иным лицам, осуществляется в порядке, установленном Правительством РФ, и носит однократный характер.
Технологическое присоединение осуществляется на основании договора об осуществлении технологического присоединения к объектам электросетевого хозяйства, заключаемого между сетевой организацией и обратившимся к ней лицом.
Для заключения договора технологического присоединения заявитель направляет заявку в сетевую организацию, объекты электросетевого хозяйства которой расположены на наименьшем расстоянии от границ участка заявителя.
К заявке, в частности, прилагается копия документа, подтверждающего право собственности или иное предусмотренное законом основание на объект капитального строительства и (или) земельный участок, на котором расположены (будут располагаться) объекты заявителя, либо право собственности или иное предусмотренное законом основание на энергопринимающие устройства.
Это установлено Правилами технологического присоединения энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии, объектов по производству электрической энергии, а также объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих сетевым организациям и иным лицам, к электрическим сетям, утвержденными постановлением Правительства РФ от 27.12.2004 г. № 861.
Таким образом, договор электроснабжения был заключен Вашей компанией, как собственником здания, что подтверждено соответствующими документами.
Все платежи по такому договору (до прекращения права собственности) признавались обоснованными, экономически оправданными и направленными на получение дохода, следовательно, правомерно учитывались для целей налогообложения.
П. 4 ст. 26 Закона «Об электроэнергетике» установлено, что в случае, если происходит смена собственника или иного законного владельца энергопринимающих устройств или объектов электроэнергетики, которые ранее в надлежащем порядке были технологически присоединены, а виды производственной деятельности, осуществляемой новым собственником или иным законным владельцем, не влекут за собой пересмотр величины присоединенной мощности и не требуют изменения схемы внешнего электроснабжения и категории надежности электроснабжения, повторное технологическое присоединение не требуется и ранее определенные границы балансовой принадлежности устройств или объектов и ответственности за нарушение правил эксплуатации объектов электросетевого хозяйства не изменяются.
То есть в этом случае от нового собственника не требуется заключать новый договор технологического присоединения.
Однако при этом новый собственник или иной законный владелец энергопринимающих устройств или объектов электроэнергетики обязан уведомить сетевую организацию или владельца объектов электросетевого хозяйства о переходе права собственности или возникновении иного основания владения энергопринимающими устройствами или объектами электроэнергетики.
Лица, приобретающие электрическую и тепловую энергию для собственных бытовых и (или) производственных нужд, признаются потребителями электрической и тепловой энергии.
Соглашение, в соответствии с которым поставщик обязуется поставить покупателю электрическую энергию в определенном количестве и определенного требованиями соответствующих технических регламентов и иными обязательными требованиями качества, а покупатель обязуется принять и оплатить электрическую энергию на условиях заключенного договора, является договором купли-продажи электрической энергии.
Из всего вышеизложенного можно сделать следующие выводы.
Если энергоснабжающая организация не уведомлена о смене собственника, Ваша организация оплачивает электроэнергию по старому договору, в котором Вы числитесь собственником помещения, в договоре аренды нет указания на то, что Вы как арендатор в соответствии с условиями договора оплачиваете электроэнергию напрямую поставщику, то затраты на приобретение электроэнергии наверняка налоговые органы признают необоснованными.
Ведь если подойти к ситуации формально, получается, что Вы делаете подарок собственнику помещения – оплачиваете за него расходы, которые должен оплачивать собственник.
Поэтому нужно произвести следующие действия.
Собственнику – уведомить энергоснабжающую организацию о смене собственника.
В договор аренды внести дополнение о том, что арендатор несет расходы по содержанию арендованного имущества и вправе заключать договоры с поставщиками коммунальных услуг от своего имени.
Договор купли-продажи электроэнергии перезаключить в том случае, если в действующем договоре Вы указаны в качестве собственника помещения.
Те же правила действуют и в отношении водо- и теплоотведения.
Распечатать статью Добавить в избранное Добавить в избранное

© 2010-2021 «АБ-Экспресс» — журнал для налогоплательщиков. Издательство АБ-Экспресс. Все права на материалы сайта принадлежат ООО "Академия Бизнеса Экспресс" и защищены в соответствии с разделом VII части четвертой Гражданского кодекса РФ. Никакая часть материалов сайта не может быть воспроизведена в какой бы то ни было форме. Вопросы по сайту: adm@ab-express.ru