У арендуемого помещения сменился собственник. Действия арендатора

Тематики: НДС, Хозяйственная деятельность

Мы арендовали помещение кафетерия у органа местного самоуправления (договор аренды с 01.01.2007 г., пролонгирован до июля 2015 г., зарегистрирован в органах юстиции). 08.07.2010 г. данное помещение было продано, Комитет по управлению имуществом известил нас об этом письменно 15.07.2010 г. 12.08.2010 г. (получено по почте 25.08.2010 г.) покупатель известил нас об изменении собственника помещения. Пояснил, что на основании ст. 617 ГК РФ оснований для изменения договора аренды нет. И предложил арендную плату перечислять по новым реквизитам.

1. Должно ли быть какое-либо дополнение к договору, фиксирующее смену собственника?

2. Должен ли арендодатель выставлять арендатору счета, счета-фактуры, акты выполненных работ (раньше мы делали это сами)?

3. В каком размере должна идти оплата и кому? Мы уплачивали сумму аренды комитету, а НДС в бюджет, а теперь?

4. С какого момента мы должны платить арендную плату новому собственнику (с момента покупки, регистрации, извещения нас (получения нами письма))?

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Ст. 617 ГК РФ установлено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Президиум ВАС РФ в п. 24 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (Информационное письмо от 11.01.2002 г. № 66) указал, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

В связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды с арендатором, поэтому требование арендатора о замене в договоре арендодателя правомерно.

Таким образом, Вы вправе заключить с новым арендодателем дополнительное соглашение к действующему договору аренды, в котором указать наименование нового арендодателя по договору, ФИО и должность лица, уполномоченного заключать допсоглашение, реквизиты (в том числе банковские) нового арендодателя.

Сам договор при этом не меняется.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

При этом исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

То есть после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.

В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Такое разъяснение дано в постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Следовательно, пока новый арендодатель не зарегистрирует право собственности на недвижимое имущество, право собственности на это помещение будет сохраняться за бывшим арендодателем (в Вашем случае – Комитетом).

То есть до даты госрегистрации новым собственником прав на недвижимое имущество арендную плату Вы должны перечислить Комитету.

Новый собственник должен предоставить Вам сведения о госрегистрации его прав на помещение.

С даты регистрации прав на недвижимое имущество новым собственником (в случае уведомления Вас об этом) Вы должны перечислять арендную плату новому собственнику арендуемого помещения.

Поскольку Вы арендовали муниципальное имущество, то Вы как арендатор этого имущества признавались налоговым агентом по НДС.

И как налоговый агент согласно ст. 161 НК РФ исчисляли, удерживали из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплачивали в бюджет соответствующую сумму НДС.

Обязанности налогового агента при аренде государственного или муниципального имущества появляются у арендатора только при условии, что имущество предоставлено в аренду непосредственно органами государственной власти и управления и органами местного самоуправления.

Если арендодателем является иное лицо, то уплачивать НДС в бюджет при реализации услуг по сдаче имущества в аренду арендодатель должен самостоятельно.

Новый арендодатель в соответствии с положениями п. 1 ст. 168 НК РФ предъявляет арендатору к оплате сумму НДС, то есть выставляет счета на сумму арендной платы с учетом НДС (сумма арендной платы с учетом НДС прописывается и в договоре аренды).

То есть Вы на основании счета, выставленного новым арендодателем, перечисляете ему сумму арендной платы с учетом НДС.

Арендодатель в соответствии с требованиями п. 3 ст. 168 НК РФ должен выставить арендатору счет-фактуру в срок не позднее 5 календарных дней, считая, соответственно, со дня получения предоплаты или со дня оказания услуг по аренде (то есть со дня окончания налогового периода, в котором такие услуги оказаны).

Кстати, Минфин РФ считает, что ежемесячного заключения актов оказанных услуг по договору аренды для целей документального подтверждения расходов в виде арендных платежей для целей налогообложения прибыли не требуется (письмо от 06.10.2008 г. № 03-03-06/1/559).

Единственным исключением является ситуация, когда обязательное составление актов оказанных услуг прописано в тексте договора аренды. В этом случае придется составлять акты с периодичностью, указанной в договоре.

«Входной» НДС, предъявленный арендодателем, Вы можете принимать к вычету (ст. 171, 172 НК РФ).

То есть арендатор вправе принять к вычету «входной» НДС, предъявленный ему в составе арендной платы, при соблюдении следующих условий:

– арендованное имущество используется в облагаемой НДС деятельности;

– оказанные услуги по аренде приняты на учет;

– получен счет-фактура от арендодателя.