Учет арендодателем на УСН возмещения расходов на ремонт

Тематики: УСН

Арендодатель передал в аренду половину помещения магазина. В конце 2012 г. арендодатель сделал ремонт крыши, установил новые двери и входные группы с привлечением сторонней организации. По договору арендатор обязан возмещать расходы на ремонт и улучшение имущества в соответствии с занимаемой площадью. Арендодатель пишет соответствующее письмо в адрес арендатора с просьбой возместить в течение 2013 г. затраты на ремонт и по мере оплаты арендатором сумм возмещения включает в расходы (УСН) собственные затраты по ремонту (оплаченные счета строительной организации). При этом налоговая база отсутствует.

Всё ли правомерно со стороны арендодателя?

Арендодатели, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении налоговой базы по налогу при УСН учитывают расходы на ремонт основных средств (в том числе арендованных) на основании п.п. 3 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.

Также в составе расходов учитываются суммы «входного» НДС по расходам на ремонт (п.п. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Согласно ст. 346.17 НК РФ датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод).

Расходами налогоплательщика признаются затраты после их фактической оплаты.

Оплатой товаров (работ, услуг) и (или) имущественных прав признается прекращение обязательства налогоплательщика — приобретателя товаров (работ, услуг) и (или) имущественных прав перед продавцом, которое непосредственно связано с поставкой этих товаров (выполнением работ, оказанием услуг) и (или) передачей имущественных прав.

Поэтому доходы и расходы Вы должны признавать по правилам главы 26.2 НК РФ.

Это означает, что расходы на ремонт должны быть учтены при определении налоговой базы в момент их оплаты.

Минфин РФ в письме от 27.03.2012 г. № 03-11-11/103 указал, что расходы на ремонт для целей исчисления налога, уплачиваемого в связи с применением УСН, признаются расходами в общем порядке, предусмотренном п. 2 ст. 346.17 НК РФ, то есть после их фактической оплаты, поэтому уменьшить налоговую базу на сумму таких расходов можно в том периоде, в котором налогоплательщик полностью рассчитался с поставщиком материалов, подрядчиком ремонтных работ, исполнителем определенной услуги, связанной с ремонтом.

При этом обязательным условием для включения расходов на ремонт основных средств в налоговую базу при применении УСН является наличие документов об оплате ремонтных работ и акта сдачи-приемки выполненных работ.

Если Вы оплатили счета подрядчиков в 2012 году, то расходы должны были быть учтены для целей налогообложения в 2012 году.

Частичная компенсация стоимости ремонтных работ арендатором признается доходом организации на дату ее фактического получения, которая определяется в порядке, установленном п. 1 ст. 346.17 НК РФ.

То есть на день поступления денежных средств.

Аналогичная позиция изложена в письме Минфина РФ от 04.08.2011 г. № 03-11-06/2/114.

Здесь следует отметить еще один момент.

Согласно п.п. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ при определении объекта налогообложения налогоплательщик уменьшает полученные доходы на расходы на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств (с учетом положений п. 3 и 4 ст. 346.16 НК РФ).

Расходы на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств, произведенные в периоде применения УСН, принимаются с момента ввода этих основных средств в эксплуатацию.

При этом в течение налогового периода расходы принимаются за отчетные периоды равными долями.

Расходы на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств определяются с учетом положений п. 2 ст. 257 НК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 257 НК РФ первоначальная стоимость основных средств изменяется в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения, частичной ликвидации соответствующих объектов и по иным аналогичным основаниям.

К работам по достройке, дооборудованию, модернизации относятся работы, вызванные изменением технологического или служебного назначения оборудования, здания, сооружения или иного объекта амортизируемых основных средств, повышенными нагрузками и (или) другими новыми качествами.

К реконструкции относится переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей и осуществляемое по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции.

К техническому перевооружению относится комплекс мероприятий по повышению технико-экономических показателей основных средств или их отдельных частей на основе внедрения передовой техники и технологии, механизации и автоматизации производства, модернизации и замены морально устаревшего и физически изношенного оборудования новым, более производительным.

Из-за разных правил учета необходимо четко определить, относятся строительные работы к ремонту или реконструкции, модернизации.

В письме от 18.10.2005 г. № 03-11-04/2/107 Минфин РФ отметил, что в НК РФ отсутствует понятие «капитальный ремонт», поэтому в п.п. 3 п. 1 ст. 346.16 НК РФ под ремонтом понимается как текущий, так и капитальный ремонт.

В этой связи следует определить понятие капитального ремонта в целях главы 26.2 НК РФ.

При решении вопроса о том, какие именно расходы следует относить к расходам по капитальному ремонту основного средства — здания, следует руководствоваться Ведомственными строительными нормами ВСН 58-88(р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденными приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 г. № 312.

Согласно п. 5.1 ВСН 58-88(р) капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий.

При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории.

Перечень дополнительных работ, производимых при капитальном ремонте, приведен в п. 9 вышеназванного Положения.

Поэтому, считает финансовое ведомство, при исчислении налога при УСН к расходам по ремонту основных средств могут быть приняты только те затраты налогоплательщика по капитальному ремонту помещения, которые согласно вышеназванному Положению относятся к расходам, производимым при капитальном ремонте.

Также можно воспользоваться разъяснениями Госкомстата, приведенными в письме от 09.04.2001 г. № МС-1-23/1480.

Под расходами на проведение ремонта (текущего, среднего и капитального) подразумевается стоимость работ по поддержанию объектов основных фондов в рабочем состоянии в течение срока их полезного использования, не приводящих к улучшению первоначальных нормативных показателей функционирования.

Текущим ремонтом принято считать ремонт, осуществляемый с периодичностью менее одного года для поддержания объектов основных фондов в рабочем состоянии.

При капитальном ремонте зданий и сооружений производится замена изношенных конструкций и деталей или смена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной замены основных конструкций, срок службы которых в данном объекте является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий, трубы подземных сетей и т.п.).

В отличие от расходов на ремонт затраты на модернизацию и реконструкцию улучшают (повышают) ранее принятые нормативные показатели функционирования (качество применения и т.п.) объектов основных фондов.