Учет затрат и НДС при строительстве объекта, приобретенного у ЖСК

Тематики: Бухгалтерский учет, Горячая линия с аудиторами, Налог на прибыль организаций, НДС, Развернуто

Организация приобрела объект незавершенного строительства по договору купли-продажи у жилищно-строительного кооператива (ЖСК), далее зарегистрировала право на объект и получила выписку из ЕГРН.

Назначение объекта – жилое. После завершения строительства планируется указанный объект перевести в статус нежилого.

Для доведения объекта до состояния готовности организация заключила договор подряда со сторонней организацией.

Как отразить покупку этого объекта в бухгалтерском и налоговом учете?

Что делать со «входящим» НДС?

Этот вопрос разъяснили специалисты «ООО Интерком—Аудит Екатеринбург».

Объект незавершенного строительства относится к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ, далее – ГК РФ).

Переход права собственности на объект недвижимого имущества к покупателю подлежит государственной регистрации. Право собственности на объект недвижимости у покупателя возникает с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ, ч. 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Отражение в бухгалтерском учете

Затраты, удовлетворяющие одновременно всем условиям п. 6 ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения» (утвержден Приказом Минфина России от 17.09.2020 № 204н) на приобретение объекта незавершенного строительства, который после достройки планируется использовать в качестве объекта ОС, рассматриваются как капитальные вложения (подп. б п. 5 ФСБУ 26/2020).

Капитальные вложения признаются в бухгалтерском учете в сумме фактических затрат (п. 9, подп. а п. 10, подп. а п. 11 ФСБУ 26/2020).

Государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности на объект незавершенного строительства учитывается также в качестве фактических затрат, связанных с приобретением данного объекта, и формирует первоначальную стоимость объекта ОС.

Бухгалтерские записи по рассматриваемым операциям производятся в соответствии с Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной Приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н.

Дебет 08.03 «Строительство объектов основных средств» Кредит 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» – на дату регистрации права собственности отражено приобретение объекта незавершенного строительства в сумме, уплаченной ЖСК;
Дебет 60 Кредит 51 «Расчетные счета» – перечислены денежные средства продавцу объекта незавершенного строительства;
Дебет 68.10 «Расчеты по налогам» Кредит 51 – уплачена государственная пошлина;
Дебет 08.03 Кредит 68.10 – государственная пошлина включена в фактические затраты, связанные с приобретением объекта незавершенного строительства;
Дебет 10.08 «Строительные материалы» Кредит 60 – приобретены материалы для достройки объекта незавершенного строительства;
Дебет 10.07 «Материалы, переданные в переработку на сторону» Кредит 10.08 – материалы переданы подрядчику как давальческие по договору подряда;
Дебет 08 Кредит 10.07 – давальческие материалы списаны на строительство при предоставлении отчета об израсходованных материалах подрядчиком;
Дебет 08.03 Кредит 60 – учтены работы подрядчика в затратах, связанных со строительством объекта;
Дебет 19 «НДС по приобретенным ценностям» Кредит 60 – учтен уплаченный организацией НДС, относящийся к строительству объекта основных средств (по материалам, подрядным работам);
Дебет 68.02 Кредит 19 НДС – при наличии счетов-фактур НДС принят к вычету;
Дебет 01.01 Кредит 08.03 – введен в эксплуатацию объект основных средств.

Налог на прибыль организаций

Для целей исчисления налога на прибыль затраты на приобретение объекта незавершенного строительства, который после достройки будет учтен в составе амортизируемого имущества, формируют первоначальную стоимость этого имущества (п. 1 ст. 257 Налогового кодекса РФ, далее – НК РФ) и в состав расходов не включаются (п. 5 ст. 270 НК РФ).

Сумма государственной пошлины за регистрацию перехода прав на объект незавершенного строительства также формирует первоначальную стоимость амортизируемого имущества.

Объект незавершенного строительства до окончания достройки и ввода в эксплуатацию амортизации не подлежит (п. 2 ст. 256 НК РФ).

НДС

«Входной» НДС по затратам на приобретение и доведение до состояния готовности принимается к вычету при выполнении общих условий (п. 6 ст. 171, п. 5 ст. 172 НК РФ).

Сумму НДС, предъявленную подрядчиком по выполненным работам, заказчик имеет право принять к вычету после принятия у подрядчика выполненных строительных работ при наличии счета-фактуры от подрядчика и соответствующих первичных документов (акта о приемке выполненных работ) (абз. 1 п. 6 ст. 171 и абз. 1 п. 5 ст. 172 НК РФ).

Сумму НДС, предъявленную поставщиком материалов, заказчик имеет право принять к вычету после оприходования этих материалов при наличии счета-фактуры и соответствующих первичных документов (УПД, товарной накладной и т.д.).

НДС отражается в декларации в составе налоговых вычетов в разделе 3.