Управление многоквартирными домами. Изменения с 2018 года

(Федеральный закон от 31.12.2017 г. № 485-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»)

Внесены изменения в Жилищный кодекс РФ.

Общее собрание

С 11 января 2018 года лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в МКД и принимать решенияпо вопросам, отнесенным ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД, в течение года со дня выдачи разрешения на ввод МКД в эксплуатацию.

Введена обязанность управляющей организации, правления ТСЖ, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива вести реестр собственников помещений в МКД, который содержит:

– сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном МКД:

фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения в МКД;

полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица, если собственником помещения в МКД является юридическое лицо;

номер помещения в МКД, собственником которого является физическое или юридическое лицо;

– а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в МКД.

При поступлении в управляющую организацию, правление ТСЖ, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обращения в письменной форме, в том числе обращения с использованием системы, собственника или иного лица, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в МКД, о предоставлении реестра собственников помещений в МКД указанные лица обязаны в течение пяти дней с момента получения такого обращения предоставить собственнику или иному лицу этот реестр.

Согласие собственников помещений в МКД на передачу персональных данных, содержащихся в реестре собственников помещений в МКД, при предоставлении этого реестра в порядке, установленном ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ, в целях созыва и организации проведения общего собрания собственников помещений в МКД не требуется.

Копии протоколов общих собраний собственников помещений в МКД и решений таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.

А подлинники решений и протоколов общего собрания направляются в течение 5 дней в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет.

Жилищный кооператив и ТСЖ

С 11 июля 2018 года в случае выбора собственниками помещений в МКД способа управления МКД жилищным кооперативом в течение 5 рабочих дней со дня принятия решения о государственной регистрации жилищного кооператива жилищным кооперативом представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о выборе способа управления МКД жилищным кооперативом.

В случае принятия общим собранием собственников помещений в МКД решения об изменении способа управления многоквартирным домом жилищным кооперативом в течение 5 рабочих дней со дня принятия этого решения жилищным кооперативом представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о прекращении управления МКД жилищным кооперативом (ст. 110 ЖК РФ).

Аналогичное правило действует и в отношении ТСЖ (ст. 135 ЖК РФ).

Плата за жилое помещение

С 11 января 2018 года управляющая организация, ТСЖ, жилищный или жилищно-строительный кооператив, иной специализированный потребительский кооператив при нарушении порядка расчета платы за содержание жилого помещения, повлекшем необоснованное увеличение размера такой платы, обязаны уплатить собственнику помещения в МКД или нанимателю жилого помещения по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного либо муниципального жилищного фонда штраф в размере 50% величины превышения начисленной платы за содержание жилого помещения над размером платы, которую надлежало начислить.

Исключение: если такое нарушение произошло по вине собственника помещения в МКД или нанимателя жилого помещения по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного либо муниципального жилищного фонда или было устранено до обращения и (или) до оплаты указанными лицами.

При поступлении обращения собственника помещения в МКД или нанимателя жилого помещения по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного либо муниципального жилищного фонда с заявлением в письменной форме о выплате штрафа управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный или жилищно-строительный кооператив, иной специализированный потребительский кооператив не позднее 30 дней со дня поступления обращения обязаны провести проверку правильности начисленияпредъявленного к оплате размера платы за содержание жилого помещения и принять одно из следующих решений:

1) о выявлении нарушения и выплате штрафа;

2) об отсутствии нарушения и отказе в выплате штрафа.

В случае установления нарушения порядка расчета платы за содержание жилого помещения управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный или жилищно-строительный кооператив, иной специализированный потребительский кооператив обеспечивают выплату штрафа не позднее двух месяцев со дня получения обращения собственника помещения в МКД или нанимателя жилого помещения по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного либо муниципального жилищного фонда путем снижения размера платы за содержание жилого помещения, а при наличии подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом непогашенной задолженности – путем снижения размера задолженности по внесению платы за жилое помещение до уплаты штрафа в полном объеме (ст. 156 ЖК РФ).

Аналогичное правило действует в отношении лица, предоставляющего коммунальные услуги, при нарушении порядка расчета платы за коммунальные услуги, повлекшем необоснованное увеличение размера такой платы.

Прекращение управления МКД

С 11 января 2018 года при прекращении управления МКД ТСЖ, жилищным или жилищно-строительным кооперативом, иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество, кооператив в течение 3 рабочих дней с даты принятия решения общего собрания собственников помещений в МКД об изменении способа управления таким домом обязаны передать техническую документацию на МКД и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в МКД, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в МКД, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации МКД и управления им, лицу, принявшему на себя обязательства по управлению МКД, либо в случае выбора непосредственного способа управления МКД собственнику помещения в МКД, указанному в решении общего собрания собственников помещений в МКД о выборе непосредственного способа управления МКД, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком МКД.

Выбор способа управления МКД

С 12 января 2019 года управление МКД, в отношении которого собственниками помещений в МКД не выбран способ управления таким домом в порядке, установленном ЖК РФ, или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, в том числе по причине признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления, осуществляется управляющей организацией, имеющей лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД, определенной решением органа местного самоуправления в порядке и на условиях, которые установлены Правительством РФ.

Такая управляющая организация осуществляет деятельность по управлению МКД до выбора собственниками помещений в МКД способа управления МКД или до заключения договора управления МКД с управляющей организацией, определенной собственниками помещений в МКД или по результатам открытого конкурса, но не более одного года.

Совет МКД

С 11 января 2018 года в случае непринятия в установленный срок на общем собрании собственников помещений в МКД решения о переизбрании совета МКД полномочия совета МКД продлеваются на тот же срок.

Договор управления МКД

П. 7 ст. 162 ЖК РФ было установлено, что если иное не установлено договором управления МКД, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через 30 дней со дня его подписания.

С 11 января 2018 года управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления МКД с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ в связи с заключением договора управления таким домом.

Ранее управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления МКД была обязана передать техническую документацию на МКД и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

С 11 января 2018 года управляющая организация в течение 3 рабочих дней со дня прекращения договора управления МКД обязана передать не только техническую документацию на МКД и иные связанные с управлением таким домом документы, но и ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в МКД, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в МКД, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации МКД и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме (п. 10 ст. 162 ЖК РФ).

С 11 января 2018 года если по результатам исполнения договора управления МКД в соответствии с размещенным в системе отчетом о выполнении договора управления фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, при условии оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению МКД, оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, предусмотренных таким договором, указанная разница остается в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению МКД, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, предусмотренных таким договором, подтвержденному в порядке, установленном Правительством РФ.

При этом договором управления МКД может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии (новый п. 12 ст. 162 ЖК РФ).

Лицензирование деятельности по управлению МКД

Ранее лицензия предоставлялась без ограничения срока ее действия.

С 11 января 2018 года лицензия предоставляется сроком на 5 лет и действует только на территории субъекта Российской Федерации, органом государственного жилищного надзора которого она выдана.

Срок действия лицензии продлевается по истечении пяти лет в порядке, установленном Правительством РФ.

Лицензия не подлежит передаче третьим лицам (ст. 192 ЖК РФ).

Срок действия лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами применяется к ранее выданным лицензиям на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами и исчисляется с 11 января 2018 года.

С 11 января 2018 года лицензионным требованием является отсутствие тождественности или схожести до степени смешения фирменного наименования соискателя лицензии или лицензиата с фирменным наименованием лицензиата, право которого на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД возникло ранее (ст. 193 ЖК РФ).

Лицензиаты, не соответствующие указанному лицензионному требованию на день вступления в силу закона (на 11.01.2018 г.), в течение 6 месяцев со дня его вступления в силу обязаны внести изменения в свои учредительные документы.

С трех до пяти рабочих дней со дня заключения, прекращения, расторжения договора управления МКД увеличен срок, в течение которого в случае изменения перечня МКД, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления МКД лицензиат обязан разместить эти сведения в системе, а также направить их в орган государственного жилищного надзора.

Также ужесточены меры ответственности лицензиата.