Свежий номер: № 2 (39) – Январь 2021

УСН. Договоры долевого участия в строительстве

Статья в журнале: №11 (671) — Март 2005 , опубликовано 23.03.2005
Тематики: УСН

О договорах долевого участия в строительстве

Письмо Министерства финансов Российской Федерации от 13 января 2005 г. № 03-03-02-04/1-6

Минфин РФ рассмотрел ситуацию, в которой общество, применяющее УСН с объектом налогообложения «доходы», планирует заключить договоры долевого участия в строительстве объекта недвижимости с рядом хозяйственных обществ, по условиям которых Общество аккумулирует денежные средства, перечисляемые ему дольщиками и предназначенные для финансирования строительства здания, а также осуществляет функции заказчика строительства (содержание службы заказчика), за выполнение которых получает от дольщиков вознаграждение.

В договорах долевого участия в строительстве будет указано, что «денежные средства, предназначенные для финансирования строительства здания (не включая вознаграждение заказчика), являются целевым финансированием заказчика-застройщика в части финансирования строительства конкретных помещений здания и по зачислении на расчетный счет заказчика-застройщика признаются обеими сторонами договора только в качестве аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков».

Согласно п. 1 ст. 346.18 НК РФ налоговой базой для организации, применяющей упрощенную систему налогообложения и выбравшей в качестве объекта налогообложения доходы, признается денежное выражение доходов организации.

При определении объекта налогообложения, как это установлено п. 1 ст. 346.15 НК РФ, организации учитывают доходы от реализации товаров (работ, услуг), реализации имущества и имущественных прав, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ.

При этом организации не учитывают доходы, предусмотренные ст. 251 НК РФ.

Согласно п.п. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования, под которым понимается имущество, полученное налогоплательщиком и использованное им по назначению, определенному организацией (физическим лицом) — источником целевого финансирования, в том числе в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов.

Аккумулированные на счетах организации-застройщика средства дольщиков признаются целевым финансированием на основании договора долевого участия в строительстве при условии их целевого использования в период осуществления строительства здания.

Вместе с тем, если договоры долевого участия в строительстве заключаются после окончания строительства объекта и регистрации права собственности на объект за заказчиком-застройщиком (подачи документов на регистрацию), в целях налогообложения такая сделка квалифицируется исходя из положений гражданского законодательства как купля-продажа недвижимости, и, соответственно, положения п.п. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ к таким правоотношениям не применяются.

Поскольку объектом налогообложения Обществом выбраны доходы, Общество обеспечивает раздельный учет только доходов, полученных в рамках целевого финансирования, используя в этих целях Книгу учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения, по установленной форме.

П.п. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ установлено также, что налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования.

При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения.

Таким образом, поступившие в рамках целевого финансирования денежные средства могут не учитываться в целях налогообложения только в том случае, если налогоплательщиком будет организован раздельный учет средств, получаемых и расходуемых в связи с осуществлением предпринимательской деятельности, и средств, получаемых и расходуемых в рамках целевого финансирования.

При этом необходимо учитывать, что согласно п. 14 ст. 250 НК РФ использованное не по целевому назначению имущество (включая денежные средства), которое получено в рамках целевого финансирования, признается внереализационным доходом налогоплательщика и включается в налоговую базу при исчислении единого налога.

Порядок отражения хозяйственных операций в Книге учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения, утвержденный приказом МНС РФ от 28.10.2002 г. № БГ-3-22/606, по определению не предусматривает возможность отражения в данной форме учета операций по расходованию средств целевого финансирования и, кроме того, не предусматривает как таковую возможность заполнения граф, предназначенных для отражения сумм расходов, налогоплательщиками, выбравшими в качестве объекта налогообложения доходы.

Однако это обстоятельство не может служить основанием отсутствия у налогоплательщика раздельного учета средств в случаях, предусмотренных НК РФ.

Ведение Обществом учета только доходов по Книге учета, по мнению Минфина РФ, не обеспечит выполнение требования НК РФ о ведении раздельного учета доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования.

В этой связи Обществу следует организовать раздельный учет средств исходя из необходимости обособления в учете не только операций, связанных с получением средств целевого финансирования, но и операций, связанных с их целевым, то есть определенным организацией — источником целевого финансирования, использованием, в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

П. 4 ст. 346.13 НК РФ установлено, в частности, что если по итогам налогового (отчетного) периода доход налогоплательщика превысит 15 млн руб., такой налогоплательщик считается перешедшим на общий режим налогообложения с начала того квартала, в котором допущено это превышение.

В целях применения указанного положения п. 4 ст. 346.13 НК РФ в сумме дохода не учитываются доходы, предусмотренные ст. 251 НК РФ.

Исходя из изложенного при определении Обществом его права на продолжение применения упрощенной системы налогообложения либо необходимости перехода на общий режим налогообложения не учитываются денежные средства, которые получены Обществом от дольщиков в целевом порядке для финансирования строительства здания и предназначены для перечисления генеральному подрядчику, при условии их целевого использования.

Распечатать статью Добавить в избранное Добавить в избранное

© 2010-2021 «АБ-Экспресс» — журнал для налогоплательщиков. Издательство АБ-Экспресс. Все права на материалы сайта принадлежат ООО "Академия Бизнеса Экспресс" и защищены в соответствии с разделом VII части четвертой Гражданского кодекса РФ. Никакая часть материалов сайта не может быть воспроизведена в какой бы то ни было форме. Вопросы по сайту: adm@ab-express.ru