Свежий номер: № 3 (40) – Январь 2021

УСН. Расходы по содержанию имущества, переданного в аренду

Статья в журнале: №40 (650) — Октябрь 2004 , опубликовано 13.10.2004
Тематики: УСН

На вопросы читателей отвечает ООО «НК Ваш налоговый представитель»
Телефоны в Екатеринбурге: 378-33-29, 213-59-35

Предприниматель находится на УСН (доходы, уменьшенные на величину расходов). Основной вид деятельности – торговля запчастями к автомобилям по безналичному расчету. В собственности имеется производственная база – здание конторы и бокс. Часть здания конторы сдается в аренду.

Объясните, пожалуйста, правомерно ли принятие затрат по содержанию зданий (ремонт, коммунальные платежи, амортизация, электроэнергия и т.д.) в расходы? Какие затраты можно принимать в расходы, уменьшающие налогооблагаемую базу по виду деятельности «Сдача в аренду собственного нежилого помещения» код 70.20.2? Из письма МНС РФ № 04-3-01/398, опубликованного в «АМБ-Экспресс» № 36 можно сделать вывод, что эти расходы в затраты не принимаются, что противоречит ст. 254, ст. 346.16 НК РФ.

(г. Н. Тагил.)

Перечень и порядок определения расходов при применении специального режима УСН, предусмотренный ст. 346.16 НК РФ, как для налогоплательщиков-организаций, так и для налогоплательщиков — индивидуальных предпринимателей, единый.  

Необходимым условием для принятия расходов для целей налогообложения является соответствие их критериям п. 1 ст. 252 НК РФ, таким как обоснованность расходов и их документальное подтверждение.

Также нужно учитывать, что расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

При этом в целях применения УСН расходы не подразделяются на расходы, связанные с производством и реализацией, и на внереализационные расходы.  

В письме МНС РФ от 06.07.2004 г. № 04-3-01/398 высказана позиция, что затраты индивидуальных предпринимателей — собственников имущества по содержанию имущества, по уплате коммунальных платежей не являются расходами, непосредственно связанными с получением дохода от оказания ими услуг по сдаче имущества в аренду, то есть,по мнению МНС РФ, деятельностьпо сдаче имущества в аренду указанными лицами не является предпринимательской.

В свою очередь, в силу п. 1 ст. 2 ГК РФ предпринимательская деятельность определена как самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном порядке.

Согласно ст. 34 Конституции РФ и ст. 18 ГК РФ каждый имеет право на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной, не запрещенной законом, экономической деятельности.

Индивидуальный предприниматель в силу статетей 23, 49 ГК РФ может осуществлять любые виды деятельности, не запрещенные законом, за исключением тех, для занятия которых требуется лицензия (сдача собственником имущества в аренду не требует получения лицензии).

Ограничение же в правах возможно только в случаях и в порядке, предусмотренном законом.

Сведения о видах деятельности по ОКВЭД, осуществляемых налогоплательщиком — индивидуальным предпринимателем содержатся в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей (п.п. «о» п. 2 ст. 5 Федерального закона РФ от 08.08.2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»).

Последствия непредставления или несвоевременного представления необходимых для включения в госреестры сведений установлены ст. 25 указанного Закона.

Однако закон не содержит запрета на занятие теми видами деятельности, которые не внесены индивидуальными предпринимателями в государственный реестр.

Таким образом, основным определяющим условием для отнесения осуществляемых физическим лицом, зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя, видов деятельности (в том числе такого вида деятельности, как сдача имущества в аренду) к предпринимательской деятельности является их направленность на систематическое получение прибыли (ст. 2 ГК РФ), о чем также свидетельствует арбитражная практика (см. постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.04.2004 г. № А38-4668-5/85-2004, постановление ФАС Уральского округа от 12.02.2004 г. № Ф09-248/04-АК). 

Отношения, возникающие в связи с предоставлением имущества в аренду, в том числе, если такая деятельность является предпринимательской (отвечает признакам ст. 2 ГК РФ), регулируются главой 34 ГК РФ.

Так, ст. 616 ГК РФ предусмотрено, что обязанность по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии, а также обязанность по текущему ремонту и осуществлению расходов по содержанию арендованного имущества несет арендатор, если иное не установлено законом или договором аренды.

На арендодателе, в свою очередь, лежит обязанность осуществлять капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Таким образом, текущие расходы на ремонт основных средств, включенные в перечень расходов ст. 346.16 НК РФ (п.п. 3 п. 1 ст. 346.16 НК РФ), могут быть учтены налогоплательщиком (как организацией, так и индивидуальным предпринимателем) при исчислении налоговой базы по единому налогу у арендодателя только в том случае, если обязанность по их осуществлению будет по условиям договора аренды возложена на арендодателя.

Капитальные расходы, также включенные в указанный перечень (п.п. 3 п. 1 ст. 346.16 НК РФ), учитываются при исчислении налоговой базы по единому налогу у арендодателя, если в договоре нет иных указаний.

Следует заметить, что амортизационные отчисления по основным средствам при УСН не начисляются.

Вместо них для целей определения налоговой базы принимаются расходы на приобретение основных средств (п.п. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Порядок определения таких расходов закреплен в п. 3 ст. 346.16 НК РФ.

Что касается коммунальных услуг, то есть несколько способов отражения в договоре аренды вариантов их оплаты, которые влекут различные налоговые последствия для сторон договора аренды.

В первом случае арендатор сам заключает договоры с энергоснабжающими организациями и самостоятельно оплачивает услуги.

В этом случае бремя содержания имущества, возложенное в силу ст. 210 ГК РФ на собственника имущества, условиями договора перекладывается на арендатора.

При втором варианте стоимость коммунальных услуг включена в соответствии со ст. 614 ГК РФ в состав арендной платы и перечисляется арендодателю.

В третьем случае стоимость коммунальных услуг может быть не включена в арендную плату, и сама обязанность по их оплате не возложена на арендатора (то есть бремя содержания имущества лежит на арендодателе).

При выборе того или иного варианта оплаты коммунальных услуг нужно учитывать следующее.

Коммунальные расходы не поименованы в перечне расходов, приведенном в ст. 346.16 НК РФ, в связи с чем, по мнению налоговых органов, оплата коммунальных услуг вообще не учитывается при исчислении налоговой базы по единому налогу.

Вместе с тем, Минфин РФ в своем письме от 27.02.2004 г. № 04-02-05/1/19 указал, что в соответствии со ст. 346.16 НК РФ при определении налоговой базы учитываются материальные расходы, принимаемые применительно к порядку, предусмотренному для исчисления налога на прибыль организаций ст. 254 НК РФ.

В соответствии с п.п. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ в составе материальных расходов принимаются к вычету из налоговой базы расходы на приобретение топлива, воды и энергии всех видов, расходуемых на технологические цели, выработку (в том числе самим налогоплательщиком для производственных нужд) всех видов энергии, отопление зданий, а также расходы на трансформацию и передачу энергии.

Таким образом, Минфин РФ предусматривает возможность уменьшения полученных доходов на сумму расходов по оплате коммунальных услуг в порядке, предусмотренном ст. 254 НК РФ.

Учитывая вышеизложенное, а также исходя из содержания письма Минфина РФ № 04-02-05/1/19, при использовании индивидуальным предпринимателем третьего варианта оплаты коммунальных услуг он может уменьшить доходы, получаемые от сдачи имущества в аренду (при условии, что такая деятельность будет отвечать критериям предпринимательской деятельности, установленным ст. 2 ГК РФ), на все документально подтвержденные и обоснованные расходы, которые предусмотрены ст. 346.16 НК РФ.

Зам. директора ООО «НК Ваш налоговый представитель» Д.В. Меркушев

© ООО «НК Ваш налоговый представитель»

Распечатать статью Добавить в избранное Добавить в избранное

© 2010-2021 «АБ-Экспресс» — журнал для налогоплательщиков. Издательство АБ-Экспресс. Все права на материалы сайта принадлежат ООО "Академия Бизнеса Экспресс" и защищены в соответствии с разделом VII части четвертой Гражданского кодекса РФ. Никакая часть материалов сайта не может быть воспроизведена в какой бы то ни было форме. Вопросы по сайту: adm@ab-express.ru