Выкуп муниципального и госимущества субъектами малого предпринимательства. Проблемная льгота по НДС

Тематики: НДС

Индивидуальный предприниматель выкупает муниципальное имущество, в частности, нежилое помещение, занятое под магазин (ранее было арендовано этим же предпринимателем в течение 5 лет). Договор купли-продажи от 3 июня 2010 г. Будет ли для нас с 01.04.2011 г. отменен НДС?

———————-

Можно ли вернуть уплаченный ранее НДС по выкупу муниципального помещения (до 01.04.2011 г.)?

———————-

Нужно ли оформлять какие-либо документы на применение льготы по НДС согласно Федеральному закону РФ от 28.12.2010 г. № 395-ФЗ? Наша организация находится в г. Екатеринбурге.

Федеральным законом РФ от 28.12.2010 г. № 395-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в ст. 146 НК РФ введен новый п.п. 12 п. 2, согласно которому операции по реализации (передаче) на территории РФ государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну РФ, казну республики в составе РФ, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом РФ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», не признаются объектом налогообложения НДС.

П. 1 ст. 5 Закона № 395-ФЗ установлено, что закон вступает в силу не ранее чем по истечении одного месяца со дня его официального опубликования и не ранее 1-го числа очередного налогового периода по соответствующему налогу, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлены иные сроки вступления их в силу.

Налоговый период по НДС – квартал.

Поэтому вышеуказанная льгота для малых предприятий вступает в силу с 1 апреля 2011 г.

Сразу оговоримся, что никаких разъяснений по применению данной нормы ни Минфин, ни ФНС РФ не выпустили до сих пор.

Поэтому будем разбираться самостоятельно.

Ст. 5 Закона № 395-ФЗ установлен порядок вступления в силу отдельных норм закона.

В частности, действие некоторых положений Закона № 395-ФЗ распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2010 года.

Однако в отношении п.п. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ не установлено распространения его действия на прошлые периоды.

Следовательно, положения п.п. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ обратной силы не имеют.

И вернуть ранее уплаченные при выкупе имущества суммы НДС не получится.

В соответствии с п. 3 ст. 161 НК РФ налоговыми агентами по НДС признаются покупатели (получатели) государственного имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями, составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования.

Следовательно, при покупке помещения, составляющего муниципальную собственность, организация или предприниматель признается налоговым агентом по НДС.

При этом налоговая база определяется как сумма дохода от реализации (передачи) этого имущества с учетом НДС.

Минфин РФ указывает, что при определении налоговой базы по НДС по муниципальному имуществу, реализуемому по выкупной цене, равной рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, следует исходить из того, что эта стоимость включает в себя налог на добавленную стоимость (письмо от 13.10.2010 г. № 03-07-11/410).

П. 3 ст. 161 НК РФ установлено, что налоговый агент обязан исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму НДС.

Если налоговый агент применяет общую систему налогообложения, то он имеет право на налоговые вычеты по НДС при условии, что имущество было приобретено для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения НДС, и при приобретении имущества он уплатил НДС.

Поэтому в данном случае речь о возврате НДС не может идти в принципе.

Субъекты малого предпринимательства, применяющие специальные налоговые режимы, не признаются налогоплательщиками НДС.

П.п. 3 п. 2 ст. 170 НК РФ установлено, что суммы НДС учитываются в стоимости основных средств в случае приобретения основных средств лицами, не являющимися налогоплательщиками НДС.

Следовательно, суммы НДС, уплаченные в бюджет при выкупе имущества, спецрежимники к вычету не принимают, а учитывают их в стоимости приобретенного имущества.

Теперь разберемся, является ли НДС, уплаченный до 1 апреля 2011 года, излишне уплаченным.

По нашему мнению, не является.

Согласно п.п. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения НДС признается реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ.

А реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу (п. 1 ст. 39 НК РФ).

Отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные Законом № 159-ФЗ, регулируются Федеральным законом РФ от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (п. 3 ст. 1 Закона № 159-ФЗ).

Ст. 32 Закона № 178-ФЗ установлено, что продажа государственного или муниципального имущества оформляется договором купли-продажи.

При этом п. 3 ст. 32 Закона № 178-ФЗ гласит, что право собственности на приобретаемое государственное или муниципальное имущество переходит к покупателю в установленном порядке после полной его оплаты с учетом особенностей, установленных настоящим законом.

В то же время в соответствии с п. 4 ст. 32 Закона № 178-ФЗ право собственности на приватизируемое недвижимое имущество переходит к покупателю со дня государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество.

Основанием государственной регистрации такого имущества является договор купли-продажи недвижимого имущества, а также передаточный акт или акт приема-передачи имущества.

Таким образом, нередко возникает мнение, что до полной оплаты выкупаемого имущества покупатель не признается собственником этого имущества.

Однако согласно ст. 5 Закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку.

Кроме того, в случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты.

Отдавать имущество в залог может собственник имущества (ст. 209 ГК РФ).

По общему правилу, установленному ст. 338 ГК РФ, заложенное имущество остается у залогодателя, то есть у покупателя имущества.

Правила залога недвижимости установлены Федеральным законом РФ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.

Ипотека может быть установлена на указанное имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Кроме того, согласно ст. 29 Федерального закона РФ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество.

Таким образом, после заключения договора купли-продажи муниципального имущества и регистрации права собственности на это имущество покупатель признается собственником данного имущества.

И уже как собственник передает имущество в залог.

В момент реализации имущества (передачи права собственности), произошедшей до 1 апреля 2011 года, реализация имущества субъектам малого предпринимательства — арендаторам признается объектом налогообложения НДС.

Следовательно, НДС в рыночной цене имущества предъявлен продавцом правомерно, а покупатель в силу закона обязан исполнить обязанности налогового агента по исчислению, удержанию из выплачиваемых доходов и перечислению в бюджет суммы НДС.

В связи с этим возникает еще один вопрос.

Поскольку исчисление суммы НДС производится покупателем — налоговым агентом при оплате имущества, то есть в момент предварительной оплаты (частичной оплаты) приобретаемого имущества либо в момент оплаты (частичной оплаты) уже приобретенного имущества, следует ли и после 1 апреля 2011 года уплачивать НДС в бюджет по договорам, заключенным до 1 апреля 2011 года и предусматривающим порядок оплаты с рассрочкой платежа?

Исходя из вышеизложенного, напрашивается вывод о том, что следует.

Ведь объект налогообложения НДС возникает при реализации.

А на момент реализации (перехода права собственности) операции по реализации муниципального имущества признавались объектом налогообложения.

НДС предъявлен на законных основаниях.

И покупатель — налоговый агент должен уплатить налог в бюджет. Несмотря на то, что налог будет уплачиваться в сроки, когда реализация муниципального имущества уже не признается объектом налогообложения НДС.

Ведь не будет признаваться объектом налогообложения НДС реализация муниципального имущества, произошедшая только с 1 апреля 2011 года.

Следовательно, только с указанной даты продавец не будет включать в цену реализуемого имущества сумму НДС.

Если договор купли-продажи муниципального имущества будет заключен в сроки начиная с 1 апреля 2011 года, то никаких подтверждающих документов покупателю не нужно.

Ведь цена договора не будет включать в себя НДС.

Следовательно, и обязанностей налогового агента в данном случае не возникнет.

В заключение отметим, что объединение предпринимателей «ОПОРА России» обратилось к руководителю ФНС РФ дать четкие разъяснения по применению новой нормы налогового законодательства во избежание различных трактовок.

Позицию налоговиков мы немедленно доведем до сведения читателей (если последует реакция, конечно).