Свежий номер: № 17–18 (54–55) – май 2021

Выкуп муниципального имущества

Статья в журнале: №32 (892) — Август 2009 , опубликовано 12.08.2009

Организация на ЕНВД. Очень просим привести примеры с корреспонденцией счетов – при выкупе у КУМИ ранее арендуемого у него недвижимого имущества (часть площади на 1 этаже многоквартирного дома) с рассрочкой на 5 лет, рыночная стоимость 4 млн. рублей + 4% годовых.

В соответствии с п. 4 ст. 346.26 НК РФ организации, осуществляющие деятельность, облагаемую ЕНВД, освобождены от уплаты НДС. Однако такие организации не освобождаются от выполнения обязанностей налоговых агентов по НДС в случае, если такая обязанность возложена на них в соответствии с НК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 24 НК РФ налоговыми агентами признаются лица, на которых в соответствии с НК РФ возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению налогов в бюджетную систему Российской Федерации.

Обязанность удержать у налогоплательщика НДС может возникнуть в случае приобретения товаров у органов государственной власти и местного самоуправления, в частности, в случае приобретения недвижимого имущества. И такая обязанность налогового агента может возникнуть независимо от того, на какой системе налогообложения находится организация.

Налогообложение НДС реализации государственного и муниципального имущества зависит от вида этого имущества, а также от порядка его реализации.

Поэтому виды государственного и муниципального имущества, а также порядок его реализации рассмотрим более подробно.

Различаются следующие виды муниципального имущества:

– муниципальное имущество, закрепленное за муниципальным унитарным предприятием, не составляющее казну муниципального образования;

– муниципальное имущество, не закрепленное за муниципальным унитарным предприятием, составляющее казну муниципального образования.

Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования могут создавать юридические лица в форме государственных или муниципальных унитарных предприятий, закрепляя за ними государственное и муниципальное имущество на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (ст. 114, 115 ГК РФ).

Государственное и муниципальное имущество, не закрепленное за государственными и муниципальными унитарными предприятиями, составляет государственную казну Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальную казну муниципальных образований.

Государственное или муниципальное унитарное предприятие не вправе продавать недвижимое имущество, закрепленное за ним на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, без согласия его собственника – Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования (ст. 295, 297 ГК РФ; ст. 18 Федерального закона РФ от 04.11.2002 г. № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» (далее – Закон № 161-ФЗ)).

Таким образом, продажа государственного и муниципального имущества, закрепленного за государственным или муниципальным унитарным предприятием, может быть осуществлена:

– собственником этого имущества в виде реализации имущественного комплекса унитарного предприятия (ст. 27 Федерального закона РФ от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ));

– унитарным предприятием с согласия собственника государственного или муниципального имущества.

В соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав признается объектом налогообложения НДС.

При этом согласно п.п. 3 п. 2 ст. 146 НК РФ не признается объектом налогообложения НДС передача имущества государственных и муниципальных предприятий, выкупаемого в порядке приватизации.

В соответствии со ст. 1 Закона № 178-ФЗ под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

При этом действие Закона № 178-ФЗ не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имущества, закрепленного за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении (п.п. 9 п. 2 ст. 3 Закона № 178-ФЗ).

Таким образом, продажа государственным или муниципальным унитарным предприятием недвижимого имущества, закрепленного за ним на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, с согласия собственника не признается передачей, осуществляемой в порядке приватизации.

Следовательно, такая реализация не подпадает под действие п.п. 3 п. 2 ст. 146 НК РФ и является объектом налогообложения НДС.

В соответствии с п. 3 ст. 161 НК РФ налоговыми агентами по НДС признаются покупатели (получатели) государственного имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями, составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования.

Таким образом, из всего вышесказанного следует, что объектом налогообложения НДС будет признаваться продажа:

– муниципального имущества, не закрепленного за муниципальным унитарным предприятием, его собственником;

– муниципального имущества, закрепленного за муниципальным унитарным предприятием, реализуемого им с согласия собственника.

Реализация имущества муниципального унитарного предприятия его собственником как имущественного комплекса (в порядке приватизации) объектом налогообложения НДС не является.

Как следует из Вашего вопроса, выкупаемое недвижимое имущество ранее было арендовано у Комитета по управлению муниципальным имуществом.

Комитет по управлению муниципальным имуществом не является муниципальным унитарным предприятием, а является уполномоченным органом местного самоуправления.

Следовательно, в Вашем случае речь идет о реализации муниципального имущества, не закрепленного за муниципальным унитарным предприятием, составляющего муниципальную казну.

Это значит, что реализация недвижимого имущества, выкупаемого Вашей организацией у Комитета, признается объектом налогообложения НДС, а Ваша организация признается налоговым агентом по НДС.

В соответствии с п. 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», утвержденного приказом Минфина РФ от 30.03.2001 г. № 26н, актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются следующие условия:

а) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;

б) объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

в) организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;

г) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Таким образом, выкупаемая у Комитета по управлению муниципальным имуществом недвижимость подлежит учету в составе основных средств организации.

Согласно п. 8 ПБУ 6/01 в состав первоначальной стоимости объекта основных средств включаются:

– суммы, уплачиваемые в соответствии с договором поставщику (продавцу), а также суммы, уплачиваемые за доставку объекта и приведение его в состояние, пригодное для использования;

– суммы, уплачиваемые организациям за осуществление работ по договору строительного подряда и иным договорам;

– суммы, уплачиваемые организациям за информационные и консультационные услуги, связанные с приобретением основных средств;

– таможенные пошлины и таможенные сборы;

– невозмещаемые налоги, государственная пошлина, уплачиваемые в связи с приобретением объекта основных средств;

– вознаграждения, уплачиваемые посреднической организации, через которую приобретен объект основных средств;

– иные затраты, непосредственно связанные с приобретением, сооружением и изготовлением объекта основных средств.

В рассматриваемом случае в составе первоначальной стоимости объекта основных средств Вашей организации учитываются следующие расходы, связанные с его приобретением:

– договорную стоимость недвижимого имущества;

– расходы на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество;

– проценты, выплачиваемые за рассрочку платежа.

Поскольку реализация недвижимого имущества является объектом налогообложения НДС, то в составе стоимости этого имущества Комитет предъявит суммы НДС.

Минфин РФ в письме от 23.07.2009 г. № 03-07-11/175 указал, что при определении налоговой базы по муниципальному имуществу, реализуемому по выкупной цене, равной рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, следует исходить из того, что эта стоимость включает налог на добавленную стоимость.

Суммы НДС, предъявленные Комитетом в составе стоимости недвижимого имущества, подлежат включению в состав первоначальной стоимости объекта основных средств на основании п. 8 ПБУ 6/01 как невозмещаемые налоги.

Приобретение недвижимого имущества отражается в бухгалтерском учете следующими проводками:

ДЕБЕТ 08 «Вложения во внеоборотные активы»   КРЕДИТ 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»

– 4 000 000 руб. – учтена стоимость недвижимого имущества.

Поскольку Ваша организация на основании п. 3 ст. 161 НК РФ является налоговым агентом по НДС, то она обязана удержать налог у налогоплательщика – Комитета по управлению муниципальным имуществом.

П. 3 ст. 161 НК РФ установлено, что налоговый агент обязан исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму НДС.

Таким образом, каждый раз при погашении стоимости имущества Вашей организации следует исчислить сумму НДС в составе каждого платежа расчетным методом.

В соответствии с п. 4 ст. 164 НК РФ при удержании налога налоговыми агентами сумма налога должна определяться расчетным методом, в соответствии с которым налоговая ставка определяется как процентное отношение налоговой ставки, предусмотренной п. 2 ст. 164 НК РФ (10%) или п. 3 ст. 164 НК РФ (18%), к налоговой базе, принятой за 100 и увеличенной на соответствующий размер налоговой ставки.

Используя Ваши данные, предположим, по условиям договора купли-продажи оплата недвижимого имущества осуществляется ежемесячно равными платежами.

Тогда сумма ежемесячного платежа составит 66 666,67 руб. (4 000 000 руб. / (5 лет х 12 мес.)).

В состав указанной суммы платежа входит сумма НДС, которая определяется расчетным методом в следующем порядке:

66 666,67 руб. х 18 / 118 = 10 169,49 руб.

Удержание НДС из доходов, перечисляемых Комитету, осуществляется в момент выплаты (п.п. 1 п. 3 ст. 24 НК РФ).

В бухгалтерском учете удержанный НДС отражается следующими проводками:

ДЕБЕТ 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»   КРЕДИТ 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсчет «НДС»

– 10 169,49 руб. – удержан НДС из доходов, перечисляемых Комитету.

Помимо покупной стоимости недвижимого имущества в составе первоначальной стоимости объекта основных средств учитываются также проценты за рассрочку платежа.

В соответствии с п. 1 ст. 823 ГК РФ договорами, исполнение которых связано с передачей в собственность другой стороне денежных сумм или других вещей, определяемых родовыми признаками, может предусматриваться предоставление кредита, в том числе в виде аванса, предварительной оплаты, отсрочки и рассрочки оплаты товаров, работ или услуг (коммерческий кредит), если иное не установлено законом.

Таким образом, начисленные по договору купли-продажи проценты за рассрочку платежа рассматриваются как проценты по коммерческому кредиту.

Учет процентов за пользование заемными средствами (в том числе по товарным и коммерческим кредитам), привлеченными с целью приобретения основных средств, ведется в порядке, определяемом ПБУ 15/2008 «Учет расходов по займам и кредитам», утвержденным приказом Минфина РФ от 06.10.2008 г. № 107н.

В соответствии с п. 7 ПБУ 15/2008 расходы по займам признаются прочими расходами, за исключением той их части, которая подлежит включению в стоимость инвестиционного актива.

При этом для целей ПБУ 15/2008 под инвестиционным активом понимается объект имущества, подготовка которого к предполагаемому использованию требует длительного времени и существенных расходов на приобретение, сооружение и (или) изготовление.

К инвестиционным активам относятся объекты незавершенного производства и незавершенного строительства, которые впоследствии будут приняты к бухгалтерскому учету заемщиком и (или) заказчиком (инвестором, покупателем) в качестве основных средств (включая земельные участки), нематериальных активов или иных внеоборотных активов.

Согласно п. 13 ПБУ 15/2008 в случае, если организация начала использовать инвестиционный актив для изготовления продукции, выполнения работ, оказания услуг несмотря на незавершенность работ по приобретению инвестиционного актива, то про­центы, причитающиеся к оплате заимодавцу (кредитору), прекращают включаться в стоимость инвестиционного актива с первого числа месяца, следующего за месяцем начала его использования.

То есть с момента ввода основного средства в эксплуатацию проценты по займу прекращают включаться в его первоначальную стоимость, а начинают учитываться в составе прочих расходов организации.

Начисление процентов по коммерческому кредиту осуществляется ежемесячно исходя из условий договора купли-продажи.

Расходы по займам отражаются в бухгалтерском учете и отчетности в том отчетном периоде, к которому они относятся (п. 6 ПБУ 15/2008).

Предположим, согласно условиям договора сумма процентов рассчитывается исходя из точного количества календарных дней пользования денежными средствами в расчетном месяце, а также исходя из суммы этих денежных средств.

Начисление процентов начинается со следующего дня после приема-сдачи недвижимого имущества.

Предположим, что имущество получено 5 мая 2009 г.

Количество дней пользования денежными средствами в мае составит 26 дней (с 6 по 31 мая включительно).

Сумма задолженности в первый месяц для расчета составляет 4 000 000 рублей.

Сумма начисленных процентов за май 2009 г. составит 11 397,26 руб. (4 000 000 руб. х (4% / 365 х 26)).

Начисление процентов по кредиту в составе первоначальной стоимости объекта основных средств в бухгалтерском учете отражается следующими бухгалтерскими проводками:

ДЕБЕТ 08 «Вложения во внеоборотные активы»  КРЕДИТ 66 «Расчеты по краткосрочным кредитам и займам»

– 11 397,26 руб. – начислены проценты.

Дальнейшее начисление процентов в июне 2009 г. осуществляется в следующем порядке.

Предположим, первый платеж в счет погашения задолженности перед Комитетом Ваша организация в сумме 66 666,67 руб. произвела 5 июня 2009 г.

Начисление процентов за период с 1 по 5 июня 2009 г. необходимо осуществлять исходя из суммы задолженности 4 млн. руб.:

2 191,78 руб. (4 000 000 руб. х (4% / 365 х 5)).

За период с 06 по 30 июня 2009 г. проценты начисляются исходя из суммы задолженности 3 933 333,33 руб. (4 000 000 руб. – 66 666,67 руб.):

10 776,26 руб. (3 933 333,33 руб. х (4% / 365 х 25)).

Таким образом, сумма начисленных за июнь 2009 г. процентов составит:

12 968,04 руб. (2 191,78 руб. + 10 776,26 руб.).

Рассмотрим порядок учета начисленных процентов в составе первоначальной стоимости объекта основных средств. Предпо­ложим, объект основных средств введен в эксплуатацию 10 июня 2009 г.

Как мы уже отмечали раньше, согласно п. 13 ПБУ 15/2008 в случае, если организация начала использовать инвестиционный актив для изготовления продукции, выполнения работ, оказания услуг несмотря на незавершенность работ по его приобретению, то проценты прекращают включаться в стоимость такого актива с первого числа месяца, следующего за месяцем начала использования инвестиционного актива.

Таким образом, получается, что начисленные за июнь 2009 г. проценты должны быть включены в первоначальную стоимость объекта основных средств, а начиная с июля 2009 г. такие проценты должны учитываться как прочие расходы.

Однако каким образом можно включить июньские проценты, которые начисляются в бухгалтерском учете 30 июня, в состав первоначальной стоимости объекта основных средств, ввод в эксплуатацию которого произошел 10 июня 2009 г., ПБУ 15/2008 не уточняет.

В Методических указаниях по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина РФ от 13.10.2003 г. № 91н, пояснений по этому вопросу также не содержится.

Финансовое ведомство дает разъяснения относительно порядка учета процентов только для целей налогообложения прибыли.

Ввиду отсутствия разъяснений по вопросу включения процентов в первоначальную стоимость объекта основных средств для целей бухгалтерского учета Ваша организация может сформировать свой порядок учета процентов и утвердить его в учетной политике.

Так, например, в учетной политике можно предусмотреть, что в составе первоначальной стоимости объекта основных средств учитываются проценты по займам и кредитам, привлеченным для приобретения этих основных средств, начисленные до даты ввода их в эксплуатацию.

Тогда в рассматриваемом случае в составе первоначальной стоимости объекта основных средств в июне 2009 г. будут учтены проценты, рассчитанные за период с 01 по 10 июня 2009 г.

С 01 по 05 июня 2009 г. – 2 191,78 руб.

С 06 по 10 июня 2009 г. – 2 155,25 руб. (3 933 333,33 руб. х (4% / 365 х 5)).

Итого с 01 по 10 июня 2009 г. сумма начисленных процентов составит 4 347,03 руб. (2 191,78 руб. + 2 155,25 руб.).

Проценты за период с 11 по 30 июня 2009 г. будут включены в состав прочих расходов организации.

С 11 по 30 июня 2009 г. – 8 621,01 руб. (3 933 333,33 руб. х (4% / 365 х 20)).

ДЕБЕТ 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет «Прочие расходы»   КРЕДИТ 66 «Расчеты по краткосрочным кредитам и займам»

– 8 621,01 руб. – учтены проценты в составе прочих расходов.

В составе первоначальной стоимости объекта основных средств также учитываются расходы на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация права собственности на объект недвижимости происходит, как правило, позднее момента его передачи в эксплуатацию.

Наряду с этим затраты на проведение государственной регистрации права собственности на недвижимость входят в состав первоначальной стоимости объекта основных средств согласно п. 8 ПБУ 6/01.

В соответствии с п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств по объектам недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче, документы переданы на государственную регистрацию и фактически эксплуатируемым, амортизация начисляется в общем порядке с первого числа месяца, следующего за месяцем введения объекта в эксплуатацию.

При принятии этих объектов к бухгалтерскому учету в качестве основных средств после государственной регистрации производится уточнение ранее начисленной суммы амортизации.

Уточнение же первоначальной стоимости Методическими указаниями не предусмотрено, несмотря на то, что такое уточнение необходимо в силу требований вышеназванного п. 8 ПБУ 6/01.

Другие нормативные документы в сфере бухгалтерского учета по данному вопросу разъяснений не содержат.

Учитывая все вышеизложенное, Ваша организация может утвердить порядок уточнения первоначальной стоимости основных средств в учетной политике для целей бухгалтерского учета.

Согласно п.п. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ размер государственной пошлины за государственной регистрацию прав на недвижимое имущество для организаций составляет 7 500 рублей.

Уточнение первоначальной стоимости объекта недвижимости оформляется в бухгалтерском учете следующими проводками: 

ДЕБЕТ 08 «Вложения во внеоборотные активы»   КРЕДИТ 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсчет «Государственная пошлина»

– 7 500 руб. – учтены расходы на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество;

ДЕБЕТ 01 «Основные средства», субсчет «Объекты недвижимости, не прошедшие государственную регистрацию»   КРЕДИТ 08 «Вложения во внеоборотные активы»

– 7 500 руб. – уточнена первоначальная стоимость объекта основных средств.

Распечатать статью Добавить в избранное Добавить в избранное

© 2010-2021 «АБ-Экспресс» — журнал для налогоплательщиков. Издательство АБ-Экспресс. Все права на материалы сайта принадлежат ООО "Академия Бизнеса Экспресс" и защищены в соответствии с разделом VII части четвертой Гражданского кодекса РФ. Никакая часть материалов сайта не может быть воспроизведена в какой бы то ни было форме. Вопросы по сайту: adm@ab-express.ru