Свежий номер: № 17–18 (54–55) – май 2021

Земельный участок под магазином. Выкуп или аренда?

Статья в журнале: №21 (831) — Май 2008 , опубликовано 28.05.2008

Хочу выкупить землю, на которой стоит мой магазин. В данный момент он находится на неделимом земельном участке.

Магазин находится в здании, в котором два помещения. В свидетельстве на землю указано право постоянного (бессрочного) пользования. Доля прямо пропорциональна занимаемой зданием магазина 743 кв. м (условно) в земельном участке 1473 кв. м. В земельном комитете мне выдали кадастровую карту, где указано, что 1473 кв. м – право постоянного (бессрочного) пользования и моя фамилия. В комитете по имуществу мне в устной форме отказали и не принесли документы на выкуп земли, сославшись на п. 3
ст. 36 Земельного кодекса. Как мне быть?

И еще мне непонятно, почему в кадастровой карте указана только моя фамилия и вся площадь земельного участка? Я так понимаю, что муниципалитет – это юридическое лицо, они тоже должны регистрировать права в регистрационной палате под той частью здания, где находится магазин, который принадлежит им.

Согласно ст. 5 Земельного кодекса РФ участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Федеральным законом РФ от 06.10.2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» установлено, что местная администрация является исполнительно-распорядительным органом муниципального образования (одним из органов местного самоуправления), обладающим собственными полномочиями по решению вопросов местного значения.

Местная администрация обладает правами юридического лица, но не является юридическим лицом.

Управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, осуществляется органами местного самоуправления (ст. 5 ЗК РФ).

Ст. 15 Земельного кодекса РФ установлено, что собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Как мы поняли из Вашего письма, здание, в котором расположен Ваш магазин, находится в собственности двух лиц: индивидуального предпринимателя и, вероятнее всего, – муниципального унитарного предприятия, основанного на праве хозяйственного ведения, учредителем которого является муниципальное образование.

По общему правилу, установленному п. 3 ст. 3 Федерального закона РФ от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» граждане вправе оформить в собственность земельные участки, ранее предоставленные им в постоянное (бессрочное) пользование.

Кроме того, согласно п. 3 ст. 28 Федерального закона РФ от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет.

Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка.

Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Однако ст. 36 Земельного кодекса РФ установлены специальные правила в отношении приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения.

В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка либо в общую долевую собственность, либо в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора с учетом долей в праве собственности на здание.

Если же в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка только в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.

Как мы выяснили выше, помещение в здании, в котором находится Ваш магазин, принадлежит Вам на праве собственности, а второе помещение принадлежит МУП на праве хозяйственного ведения.

Следовательно, Вы не можете приобрести земельный участок в собственность.

Землю Вам могут предоставить только в аренду и только в том случае, если будет согласен и другой правообладатель здания (МУП).

Для приобретения прав аренды земельного участка Вы и МУП должны совместно обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.

Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения, утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 30.10.2007 г. № 370.

К заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения, прилагаются следующие документы:

1) копия документа, удостоверяющего личность заявителя (заявителей), являющегося физическим лицом, либо личность представителя физического или юридического лица;

2) копия свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя (для индивидуальных предпринимателей), копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица (для юридических лиц);

3) копия документа, удостоверяющего права (полномочия) представителя физического или юридического лица, если с Заявлением обращается представитель заявителя (заявителей);

4) выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на здание, строение, сооружение, находящиеся на приобретаемом земельном участке, или копии иных документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на такое здание, строение, сооружение (при наличии зданий, строений, сооружений на приобретаемом земельном участке);

5) выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на приобретаемый земельный участок или копии иных документов, удостоверяющих права на приобретаемый земельный участок.

В случае отсутствия у собственника здания, строения, сооружения документов, удостоверяющих права на приобретаемый земельный участок, вместе с документами, указанными в пункте 4, к Заявлению прилагается мотивированный отказ в предоставлении информации, выданный в письменной форме органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в связи с отсутствием права на приобретаемый земельный участок, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

6) кадастровый паспорт, а до вступления в силу Федерального закона РФ от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» – выписка из государственного земельного кадастра (кадастровый план земельного участка (разделы В.1 и В.2, а также В.3 и В.4 – при наличии соответствующих сведений в государственном земельном кадастре));

7) копия документа, подтверждающего право приобретения земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, в безвозмездное срочное пользование, в собственность или аренду на условиях, установленных земельным законодательством.

Орган местного самоуправления в месячный срок со дня поступления заявления должен подготовить проект договора аренды земельного участка и направить его заявителям с предложением о заключении соответствующего договора.

В отношении площади земельного участка, указанной в выданной Вам кадастровой карте, Вам следует обратиться в орган, непосредственно выдавший этот документ.

При этом следует руководствоваться ст. 35 Земельного кодекса РФ, согласно которой при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Распечатать статью Добавить в избранное Добавить в избранное

© 2010-2021 «АБ-Экспресс» — журнал для налогоплательщиков. Издательство АБ-Экспресс. Все права на материалы сайта принадлежат ООО "Академия Бизнеса Экспресс" и защищены в соответствии с разделом VII части четвертой Гражданского кодекса РФ. Никакая часть материалов сайта не может быть воспроизведена в какой бы то ни было форме. Вопросы по сайту: adm@ab-express.ru