Жилое – нежилое. В Екатеринбурге стало немного проще переводить жилые помещения в нежилые

Тематики: Хозяйственная деятельность

По делу о соответствии Уставу Свердловской области пунктов 3.1, 5.7 и 5.8 Положения о порядке перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые на территории города Екатеринбурга, утвержденного Решением Екатеринбургской городской Думы от 14 октября 1997 года № 26/10

Постановление Уставного Суда Свердловской области от 24 мая 2005 г.

Индивидуальный предприниматель обратился в Уставный Суд Свердловской области с запросом о соответствии отдельных положений Положения о порядке перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые на территории города Екатеринбурга, утвержденного Решением Екатеринбургской городской Думы от 14.10.1997 г. № 26/10, Уставу Свердловской области.

Правомерность указания целей перевода помещения в нежилое

Согласно п. 3.1 Положения для перевода жилого помещения (жилого дома) в нежилое заинтересованное лицо (заявитель) подает в Управление по жилищной политике заявление с указанием целей перевода, а также предполагаемых форм и способов использования помещения (жилого дома) после осуществления перевода в нежилое.

Федеральным законодательством установлено ограничение права собственника жилого помещения на его использование не для проживания граждан, а в иных целях, то есть как нежилого.

Действующее российское законодательство предусматривает деление всех помещений в зависимости от цели использования на жилые и нежилые, а право определять конкретные формы и способы использования нежилого помещения предоставлено самому собственнику.

Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое подробно урегулированы главой 3 Жилищного кодекса РФ, вступившего в силу 1 марта 2005 года: предусмотрен исчерпывающий перечень документов, которые должен представить собственник соответствующего помещения для перевода жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое; установлены сроки принятия решения органом местного самоуправления; основания к отказу о переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое.

При этом принятие решения о переводе помещения не поставлено в зависимость от указания конкретных целей перевода.

Ст. 14 Жилищного кодекса РФ к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений, в частности, отнесено:

– принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые (п. 1.6);

– согласование переустройства и перепланировки жилых помещений (п. 1.7);

– осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (п. 1.9).

Таким образом, к полномочиям органов местного самоуправления относится не регулирование порядка перевода жилых помещений в нежилые, а принятие в установленном федеральным законодательством порядке решения о переводе жилых помещений в нежилые.

П. 3.1 Положения принят с превышением компетенции органа местного самоуправления и противоречит Уставу Свердловской области.

Правомерность требования использования нежилого помещения в установленных целях

П. 5.6 Положения предусмотрено, что «использование помещения (дома), переведенного из жилого в категорию нежилого, допускается только в целях, указанных в заявлении согласно п. 3.1 Положения, и постановлению Главы города о переводе данного помещения в нежилое.

При изменении целей использования нежилого помещения (дома) заявителю необходимо произвести соответствующие мероприятия по согласованию и переоборудованию нежилого помещения для использования в иных целях.

Изменение целевого использования нежилых помещений осуществляется на основании постановления Главы города».

Уставный Суд отмечает, что устанавливая обязанность собственников использовать помещение после его перевода в нежилое только в целях, указанных в заявлении и постановлении главы города о переводе данного помещения в нежилое, а при изменении целей использования нежилого помещения производить соответствующие мероприятия по согласованию, орган местного самоуправления тем самым устанавливает не предусмотренные федеральным законодательством ограничения гарантированного Конституцией РФ права собственности, в связи с чем п. 5.7 Положения противоречит Уставу Свердловской области.

Перепланировка и реконструкция помещения

В соответствии с п. 5.7 Положения перепланировка и реконструкция помещения, работы по устройству отдельного входа могут производиться только при наличии:

– постановления Главы города о переводе жилого помещения в нежилое;

– рабочего проекта, утвержденного Главным управлением архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений;

– разрешения инспекции Госархстройнадзора на проведение работ.

Между тем, отмечает Суд, жилищным и градостроительным законодательством Российской Федерации эти отношения урегулированы иначе, чем предусмотрено оспариваемым пунктом положения.

Федеральное регулирование не дает права органам местного самоуправления принимать нормативные правовые акты в области перепланировки и реконструкции помещений.

Решение

Уставный Суд Свердловской области постановил признать не соответствующим Уставу Свердловской области:

– п. 3.1 Положения в части указания целей перевода, а также предполагаемых форм и способов использования помещения после перевода в нежилое;

– п. 5.6 Положения в той части, которая предусматривает, что «использование помещения (дома), переведенного из жилого в категорию нежилого, допускается только в целях, указанных в заявлении и постановлении главы города о переводе данного помещения в нежилое.

При изменении целей использования нежилого помещения заявителю необходимо произвести соответствующие мероприятия по согласованию и переоборудованию нежилого помещения для использования в иных целях.

Согласование производится в соответствии с п. 3.3 Положения.

Изменение целевого использования нежилых помещений осуществляется на основании постановления главы города.

Контроль за целевым использованием нежилых помещений, находящихся в частной собственности, возлагается на районные администрации»;

– п. 5.7 Положения полностью.

Суд особо отметил, что акты или их отдельные положения, признанные не соответствующими Уставу Свердловской области, утрачивают силу и не подлежат применению независимо от решения об отмене органами, их принявшими.