Организация арендовала квартиру у самозанятого — суд признал ее налоговым агентом по НДФЛ

Статья в бюллетене: Судебная практика № 2 (54) II квартал 2025 , опубликовано 09.07.2025

Тематики: Налог на имущество физических лиц

Директор сдавал принадлежащую ему квартиру своей компании и заявлял полученный доход по режиму самозанятого.

Налоговая посчитала, что эти выплаты подлежат обложению НДФЛ, и доначислила организации налог, пени и штраф.

Суды поддержали инспекцию, указав, что арендные платежи не входят в состав доходов, облагаемых НПД.

Такие выводы изложены в Постановлении АС Северо-Западного округа от 20.03.2025 по делу № А56-9810/2023.

Суть дела:

Бухгалтера выбирают журнал «Академия Бизнеса» в работе

Предоставим доступ к сайту и закрытым материалам для бухгалтера

Получить доступ

Общество (арендатор) и индивидуальный предприниматель (арендодатель), который одновременно являлся директором этого Общества, заключили в 2017 году договор аренды помещения для размещения офиса.

С 2020 года арендодатель состоял на налоговом учете в качестве плательщика налога на профессиональный доход (далее — НПД).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 01.02.2023 объект аренды, указанный в Договоре, являлся жилым помещением (квартирой).

Указанные правоотношения были предметом налоговой проверки, по результатам которой налоговым органом было принято решение о неправомерном неисчислении, неудержании и неперечислении Обществом сумм налога на доходы физических лиц с арендных платежей, выплаченных генеральному директору Общества в 2021 году по соответствующему договору.

Общество с решением инспекции не согласилось и обратилось с иском в суд, указав при этом, что доход по договору арендодатель учитывал в целях обложения НПД, в связи с чем Общество не считало себя обязанным исчислять и удерживать с такого дохода НДФЛ.

Решения судов:

Суды трех инстанций заявителю в удовлетворении требований отказали, приведя следующие доводы.

Согласно п. 1 ст. 226 Налогового кодекса РФ (НК РФ) российские организации, которые выплачивают физическим лицам доходы, обязаны рассчитать, удержать и перечислить в бюджет НДФЛ.

Подп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ относит к доходам в том числе суммы, полученные за сдачу в аренду или иное использование имущества.

Закон № 422-ФЗ от 27.11.2018 «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» (далее — Закон № 422-ФЗ) вводит специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» (НПД).

В ч. 7 ст. 2 этого закона профессиональным доходом признаётся доход физических лиц от деятельности без привлечения наёмных работников и без работодателя, а также доход от использования имущества.

Применяющие НПД освобождаются от уплаты НДФЛ по таким доходам (ч. 8 ст. 2).

Объектом обложения НПД, согласно п. 1 ст. 6 Закона, считаются доходы от реализации товаров, работ, услуг или имущественных прав; однако п. 3 ч. 2 той же статьи прямо исключает из объекта НПД доходы от передачи имущественных прав на недвижимость, за исключением аренды (найма) жилых помещений.

Налоговая инспекция указала, что директор-арендодатель сдавал обществу квартиру в целях, не соответствующих жилому назначению, тогда как право на применение НПД связано именно с арендой жилых помещений для проживания.

Жилищный кодекс (ч. 2 ст. 15) определяет жилое помещение как изолированное, пригодное для постоянного проживания помещение. То есть жильё — это дом, часть дома, квартира, часть квартиры или комната.

Гражданский кодекс (п. 2 ст. 209) позволяет собственнику распоряжаться своим имуществом любыми законными способами, но статья 288 ГК РФ и ст. 17 ЖК РФ обязывают использовать жилое помещение по назначению — для проживания граждан.

Договор найма жилого помещения (ст. 671 ГК РФ) также предполагает предоставление жилья именно для проживания.

Юридическое лицо вправе использовать жилую недвижимость только как место проживания граждан; для размещения офиса необходимо перевести жильё в нежилой фонд (п. 3 ст. 288 ГК РФ и ст. 55.24 Градостроительного кодекса РФ).

Пленум Верховного суда в п. 39 Постановления № 14 от 02.07.2009 разъяснил, что использование квартиры под офис фактически превращает жилое помещение в нежилое и выходит за рамки допустимого использования без специального перевода.

При этом для профессиональной или предпринимательской деятельности жильё может применяться без перевода лишь теми гражданами, которые сами там проживают, и только при условии соблюдения прав других жильцов и норм безопасности.

Суды установили, что по договору аренды директор передал обществу свою квартиру именно для размещения офиса проектной организации, то есть для предпринимательской деятельности, а не для проживания.

Следовательно, такой доход не подпадает под объект налогообложения НПД.

Порядок аренды регулируется статьями 606 и 615 ГК РФ: арендатор обязан пользоваться имуществом согласно договору либо его назначению.

Поскольку жилые помещения предназначены для проживания, сдача их под офис не попадает под льготу НПД.

Льготный режим НПД был задуман только для случаев, когда физические лица сдают квартиры гражданам для проживания, тем самым освобождаясь от НДФЛ.

Учитывая изложенное, суды всех инстанций пришли к выводу, что арендные платежи в пользу директора-арендодателя должны были облагаться НДФЛ, а общество обязано было выступить налоговым агентом и удержать налог.