Компенсация арендатором расходов на электроэнергию

Вопрос:

Вопросы  по поводу компенсации арендатором за потребленную электроэнергию.

В договоре за аренду есть отдельный пункт «Расходы на электроэнергию не включаются в состав арендной платы, а оплачиваются Арендатором дополнительно по показаниям счётчика по ценам поставщиков + потери от трансформатора до конечного потребителя». Договор энергоснабжающей организации заключен с нами. Ежемесячно оплачиваем за электроэнергию на основании полученных счетов, УПД и счетов-фактур.

Кроме счетов на оплату какие документы мы должны  предъявлять  Арендатору за компенсацию электроэнергии, так как это не наша услуга? На основании чего они должны списывать электроэнергию в расходы? В счета  и акты для Арендатора включать НДС? Наша организация не имеет права выделять НДС, так как у нас нет права перепродавать электроэнергию и соответственно выписывать счета-фактуры.

Каким образом регистрировать счета-фактуры от энергоснабжающей организации в книге покупок: в полном объёме или за минусом компенсации? И если регистрировать в книге покупок не полную сумму полученного счёта-фактуры, то как будет реагировать налоговая инспекция на разницу с данными энергоснабжающей организации?

Еще подскажите, пожалуйста, какими бухгалтерскими проводками правильно отразить у нас все эти операции  по компенсации  электроэнергии от Арендатора?

И как правильно отразить эту компенсацию в декларации по налогу на прибыль?

На вопросы отвечают специалисты ООО «Интерком-Аудит Екатеринбург»

Ответ:

В ст. ст. 171 — 172 НК РФ указаны условия применения вычета по НДС. Особых оговорок по поводу применении вычета при возмещении расходов арендатором, в том числе расходов на электроэнергию, данные статьи не содержат.

По вопросу о применении НДС при приобретении на территории РФ услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества издано письмо ФНС России от 04.02.2010 N ШС-22-3/86, согласованное с Минфином России.

Реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ на основании пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ признается объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость.

В этой связи оказание услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества, находящегося на территории РФ, признается объектом налогообложения НДС.

При оказании услуг по предоставлению в аренду недвижимости налоговая база определяется в общеустановленном порядке исходя из суммы арендной платы. При определении налоговой базы необходимо учитывать следующее.

  1. Арендная плата может состоять из основной (постоянной) части арендной платы, соответствующей стоимости определенного договором количества переданной в аренду площади, и дополнительной (переменной) части арендной платы (в том числе в виде компенсационной выплаты, являющейся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений), порядок расчета которой основан на сумме платежей за коммунальное обслуживание (включая, например, пользование связью, а также охрану, уборку) предоставленных в аренду помещений.

В данном случае налоговая база в целях исчисления суммы НДС арендодателем определяется исходя из суммы арендной платы, состоящей из основной (постоянной) и дополнительной (переменной) частей.

Данная позиция подтверждается арбитражной практикой. Так, в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.2009 N 12664/08 указывается, что несмотря на то, что согласно договору аренды стоимость коммунальных услуг в состав арендной платы не включена, без обеспечения нежилых помещений электроэнергией, водой, теплоэнергией, другими видами коммунального обслуживания общество не могло реализовать право пользования арендуемыми помещениями, необходимыми ему для осуществления своей деятельности. Следовательно, это обслуживание неразрывно связано с предоставлением услуг по аренде, а порядок расчетов между арендатором и арендодателем за названные услуги значения не имеет.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10.03.2009 N 6219/08 указывается на то, что арендная плата общества за помещения состояла из двух частей: постоянной и переменной. Постоянная часть являлась фиксированной и представляла собой плату за пользование арендуемыми площадями; переменная складывалась из стоимости электроэнергии, газа, водопотребления, телефонной связи и иных коммунальных услуг, фактически потребленных арендатором. Обеспечение нежилых помещений электроэнергией и другими видами коммунального обслуживания — составляющая права временного владения и пользования арендуемыми помещениями для осуществления арендатором своей производственной деятельности.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.04.2000 N 7349/99 указывается на то, что соглашение, названное договором на поставку (отпуск) и потребление электрической энергии за плату, договором на энергоснабжение не является. Это соглашение устанавливает порядок определения расходов общества на электроэнергию в арендуемом им помещении и является частью договора аренды, которая не противоречит закону.

В Определении Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.05.2008 N 4855/08 указывается на то, что реальное использование предмета аренды по назначению без потребления электроэнергии не представляется возможным, а расходы арендатора на ее использование для производства товаров, реализация которых облагается НДС, являются составляющей арендной платы.

Таким образом, налогоплательщики — арендодатели, оказывающие услуги по аренде недвижимости и определяющие налоговую базу в целях исчисления НДС с арендной платы (включающей как постоянную, так и переменную часть, в том числе в виде компенсационной выплаты, являющейся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений) вправе применять в соответствии с порядком, определенном положениями гл. 21 НК РФ, налоговые вычеты в отношении сумм налога, предъявленных им при приобретении коммунальных услуг (включая услуги связи, охраны, уборки), включенных в арендную плату (в составе переменной величины, в том числе в виде компенсационной выплаты, являющейся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений).

При оказании такими арендодателями услуг по аренде недвижимости арендодатель в соответствии с п. 3 ст. 168 НК РФ выставляет арендатору счет-фактуру не позднее 5 календарных дней считая со дня оказания услуги, в котором, вне зависимости от даты расчетов за переменную величину арендной платы, указывает единую стоимость услуги, состоящую из постоянной и переменной величины (заполняя в счете-фактуре либо одну строку с общей суммой, либо две строки с указанием отдельно постоянной и отдельно переменной величин).

В соответствии с п. 1 ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ все хозяйственные операции, проводимые организацией, должны оформляться оправдательными документами. Эти документы служат первичными учетными документами, на основании которых ведется бухгалтерский учет, и которые могут приниматься к учету, только если они содержат обязательные реквизиты.

В этой связи необходимо учитывать, что поскольку счет-фактура составляется на основании первичного документа, оформленного в соответствии с требованиями Закона N 402-ФЗ, то при оказании услуги по аренде недвижимости, показатели, отражаемые в счете-фактуре, должны соответствовать показателям, указанным в первичном учетном документе.

На основании п. 1 ст. 171 НК РФ арендатор имеет право уменьшить общую сумму налога, исчисленную в соответствии со ст. 166 НК РФ, на сумму налоговых вычетов.

В соответствии с п. 2 ст. 171 НК РФ вычету подлежит сумма налога, предъявленная арендодателем арендатору при приобретении услуги по аренде недвижимости для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения в соответствии с гл. 21 НК РФ.

При этом порядок применения указанного налогового вычета установлен ст. 172 НК РФ.

Согласно п. 1 ст. 172 НК РФ налоговый вычет по приобретенной арендатором услуге по аренде недвижимости, предусмотренный ст. 171 НК РФ, производится на основании счета-фактуры, выставленного арендодателем. При этом на основании п. 1 ст. 172 НК РФ вычету подлежит сумма налога на добавленную стоимость, предъявленная арендодателем арендатору по приобретенной услуге по аренде недвижимости, при принятии ее на учет и при наличии соответствующих первичных документов.

П. 1 ст. 169 НК РФ определено, что счет-фактура является документом, служащим основанием для принятия сумм налога к вычету или возмещению в порядке, предусмотренном гл. 21 НК РФ.

Таким образом, основанием для применения налоговых вычетов по налогу на добавленную стоимость является:

— наличие надлежащим образом оформленного арендодателем счета-фактуры;

— приобретение услуги для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения;

— принятие приобретенной услуги на учет;

— наличие первичных учетных документов на приобретенную услугу.

Обращаем внимание на то, что при отсутствии первичных учетных документов основание для применения соответствующих налоговых вычетов отсутствует.

 

  1. В том случае, если договором аренды предусмотрена стоимость определенного количества переданной в аренду площади (т.е. постоянная арендная плата), а платежи за коммунальное обслуживание (включая пользование связью, а также охрану, уборку) предоставленных в аренду помещений не являются дополнительной (переменной) частью арендной платы и взимаются арендодателем с арендатора без НДС на основании отдельного договора на возмещение затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений или на основании договора аренды как платежи, являющиеся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений, то на основании писем ФНС России от 27.10.2006 N ШТ-6-03/1040@ и от 23.04.2007 N ШТ-6-03/340@, направленных в установленном порядке налоговым органам, указанные платежи (компенсационные выплаты) на возмещение затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений не учитываются арендодателем при определении налоговой базы и, соответственно, счет-фактуру арендодатель арендатору на сумму указанных платежей (компенсационных выплат) не составляет.

 

  1. В случае, если арендодатель арендатору оказывает услуги по предоставлению в аренду помещений (исходя из стоимости определенного договором количества площади, предоставленной в аренду), а также услуги, например, по обслуживанию предоставленных в аренду помещений или эксплуатационные услуги (в том числе и на основании отдельного договора на оказание услуг по обслуживанию предоставленных в аренду помещений или эксплуатационных услуг), то исчисление арендодателем НДС, составление счетов-фактур и применение арендатором налоговых вычетов производится применительно к каждому виду услуг.

В том случае, если арендодатель арендатору помимо услуг по предоставлению в аренду помещений (исходя из стоимости определенного договором количества площади, предоставленной в аренду) оказывает посреднические услуги по приобретению коммунальных услуг, включая услуги связи, а также услуги по охране и уборке помещений (в том числе и на основании отдельного договора на оказание посреднических услуг), то исчисление арендодателем НДС по оказанным арендатору посредническим услугам производится в соответствии с порядком, определенным ст. 156 НК РФ, а составление счетов-фактур по таким посредническим услугам — в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 N 1137 «О формах и правилах заполнения (ведения) документов, применяемых при расчетах по налогу на добавленную стоимость». При этом арендатор вправе применить налоговые вычеты по приобретенным коммунальным услугам в общеустановленном порядке.

 

Таким образом, первичные документы выставляются арендодателем в адрес арендатора в любом из перечисленных случаев.

Исходя из описания ситуации в вашем случае, электроэнергия, выставляемая арендатору, является переменной частью арендной платы, следовательно, такая часть арендной платы отражается дополнительной строкой в акте и счет-фактуре. Одновременно арендодатель вправе применить налоговый вычет на сумму, предъявленную ему электроснабжающей организацией. Следовательно, в книгу покупок и книгу продаж указанные суммы расходов и компенсации войдут в полном объеме.

 

По поводу налога на прибыль:

 

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

П. 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 252 НК РФ расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных ст. 265 НК РФ, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.

Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.

Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством РФ.

Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Так, ст. 264 НК РФ установлен перечень прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией, учитываемых для целей налогообложения прибыли организаций. Перечень данных расходов является открытым и включает в себя, в частности, арендные платежи за арендуемое имущество, а также другие виды расходов.

Следовательно, для того или иного вида расхода установлена специальная норма, в соответствии с которой он может быть учтен для целей налогообложения. При этом учет таких расходов зависит от соответствия их критериям, установленным ст. 252 НК РФ.

 

Согласно пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ к материальным расходам относятся затраты на приобретение топлива, воды, энергии всех видов, расходуемых на технологические цели, выработку всех видов энергии, отопление зданий, а также расходы на производство и (или) приобретение мощности, на трансформацию и передачу энергии.

 

Таким образом, в связи с тем, что ваши расходы направлены на извлечение доходов, следовательно, удовлетворяют критериям ст. 252 НК РФ. Следовательно, в декларации по налогу на прибыль расходы на приобретение электроэнергии и доходы, полученные от арендатора, в том числе компенсация за пользование электроэнергией, отражаются в полном объеме.

 

В бухгалтерском учете указанные операции должны быть отражены:

  1. В случае, если сдача в аренду является вашим основным видом деятельности

Дт 20  Кт 60 – на основании первичных документов от энергоснабжающей организации;

Дт  19       Кт 60 – на всю сумму входящего НДС от энергоснабжающей организации

Дт  62     Кт 90.01 – на основании акта, в котором указана основная и переменная части арендной платы

Дт 90.03     Кт 68.02 – на сумму сформированного НДС

Дт 68.02     Кт 19 – применение налогового вычета

 

  1. В случае, если сдача в аренду не является вашим основным видом деятельности

Дт 91.02  Кт 60 – на основании первичных документов от энергоснабжающей организации;

Дт   19       Кт 60 – на всю сумму входящего НДС от энергоснабжающей организации

Дт   62     Кт 91.01 – на основании акта, в котором указана основная и переменная части арендной платы

Дт   91.02     Кт 68.02 – на сумму сформированного НДС

Дт   68.02      Кт 19 – применение налогового вычета

 

 

10.11.2020