Приобретение и продажа недвижимости при УСН

Тематики: УСН

Можем ли мы, применяя УСН, купить здание, а потом его продать физическому лицу? При этом фирма занимается деятельностью баров и ресторанов.

Согласно п. 1 ст. 346.11 НК РФ упрощенная система налогообложения организациями и индивидуальными предпринимателями применяется наряду с иными режимами налогообложения, предусмотренными законодательством РФ о налогах и сборах.

При этом согласно положениям главы 26.2 НК РФ на применение УСН переводится вся организация в целом, а не какая-либо часть предпринимательской деятельности.

НК РФ предусмотрена возможность совмещения налогоплательщиками общего режима налогообложения и системы налогообложения в виде ЕНВД, а также УСН и системы налогообложения в виде ЕНВД.

Одновременное применение организациями общего режима налогообложения и упрощенной системы налогообложения НК РФ не предусмотрено.

Поэтому, применяя УСН, Вы можете осуществлять любые виды деятельности.

Ограничения для применения УСН установлены п. 3 ст. 346.12 НК РФ.

В соответствии с п.п. «п» п. 1 ст. 5 Федерального закона РФ от 08.08.2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ) содержатся сведения и документы о юридическом лице, в том числе коды по Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности.

Если в учредительные документы юридического лица вносятся изменения, то эти изменения подлежат государственной регистрации (ст. 17 Закона № 129-ФЗ).

Изменения, касающиеся сведений о юридическом лице, но не связанные с внесением изменений в учредительные документы юридического лица, должны быть внесены в ЕГРЮЛ.

В обоих случаях в регистрирующий орган (налоговую инспекцию) необходимо представить заявление.

Если в Уставе Вашей организации указаны виды деятельности, которыми вправе заниматься организация, следовательно, внесение в Устав изменений о видах деятельности будет расценено как внесение изменений в учредительные документы организации.

В соответствии с п. 5 ст. 5 Закона № 129-ФЗ юридическое лицо в течение трех рабочих дней с момента изменения кодов по ОКВЭД обязано сообщить об этом в регистрирующий орган по месту своего нахождения.

В этом случае в налоговую инспекцию нужно представить Заявление о государственной регистрации изменений, вносимых в учредительные документы юридического лица по форме № Р13001, утвержденной постановлением Правительства РФ от 19.06.2002 г. № 439.

Согласно Методическим разъяснениям по порядку заполнения форм документов, используемых при государственной регистрации юридического лица, утвержденным приказом ФНС РФ от 01.11.2004 г. № САЭ-3-09/16@, при представлении в регистрирующий орган Заявления о государственной регистрации изменений, вносимых в учредительные документы юридического лица (форма № Р13001), заполняются только те листы приложений к заявлению, которые содержат сведения, подлежащие изменению.

Представление незаполненных листов к заявлению не требуется.

При изменении или увеличении видов экономической деятельности заполняется лист Е.

На государственную регистрацию изменений и внесение сведений в ЕГРЮЛ регистрирующему органу отведен срок, не превышающий пять рабочих дней.

Если в Уставе ООО не указаны виды деятельности, то для внесения в ЕГРЮЛ изменений необходимо представить Заявление о внесении в Единый государственный реестр юридических лиц изменений в сведения о юридическом лице, не связанных с внесением изменений в учредительные документы (форма № Р14001).

Данная форма также утверждена постановлением Правительства РФ от 19.06.2002 г. № 439.

При заполнении заявления по форме № Р14001 также заполняются только те листы приложений к заявлению, которые содержат сведения, подлежащие изменению.

Представление незаполненных листов приложений к заявлению не требуется.

При внесении изменений в сведения о видах экономической деятельности юридического лица знак «V» проставляется в пункте 3.6 «Сведения о видах экономической деятельности» и заполняются лист Ж и (или) лист З, а также указывается общее количество видов экономической деятельности.

При изменении или увеличении видов экономической деятельности заполняется лист Ж.

За непредставление, или несвоевременное представление, или представление недостоверных сведений о юридическом лице в орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц, в случаях, если такое представление предусмотрено законом, п. 3 ст. 14.25 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность в виде предупреждения или наложения административного штрафа на должностных лиц в размере 5 000 рублей.

Если Ваша организация применяет объект налогообложения «доходы – расходы», то следует учитывать, что согласно п. 3 ст. 346.16 НК РФ в случае реализации приобретенных основных средств до истечения трех лет с момента учета расходов на их приобретение в составе расходов (в отношении основных средств со сроком полезного использования свыше 15 лет – до истечения 10 лет с момента их приобретения) налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу за весь период пользования такими основными средствами с момента их учета в составе расходов на приобретение до даты реализации с учетом положений главы 25 НК РФ и уплатить дополнительную сумму налога и пени.

Поэтому при приобретении здания Вам невыгодно учитывать его в составе основных средств.

Согласно п. 3 ст. 38 НК РФ товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.

Поскольку Вы планируете приобрести здание с целью перепродажи, Вам нужно будет учесть его в качестве товара.

В соответствии с п.п. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ налогоплательщики, применяющие УСН и выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, при определении объекта налогообложения уменьшают полученные доходы на расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации (уменьшенные на величину расходов, указанных в п.п. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ), а также на расходы, связанные с приобретением и реализацией указанных товаров, в том числе на расходы по хранению, обслуживанию и транспортировке товаров.

Согласно п.п. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, учитываются в составе расходов по мере реализации указанных товаров.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 29.06.2010 г. № 808/10 указано, что расходы на оплату товаров, предназначенных для дальнейшей реализации, признаются в составе расходов при исчислении налога по УСН после фактической передачи товаров покупателю независимо от того, оплачены они покупателем или нет.

Исходя из этого, сообщил Минфин РФ, расходы на приобретение объекта недвижимости, предназначенного для дальнейшей реализации, при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, учитываются в составе расходов после передачи права собственности на данный объект недвижимости покупателям (письма от 03.11.2011 г. № 03-11-06/2/153, от 29.08.2011 г. № 03-11-06/2/122).