Комплексное решение «гаражных» проблем

Тематики: Хозяйственная деятельность

Вопросы строительства гаражей, оформления прав на них и формы объединений граждан в целях возведения гаражных объектов являются актуальными для физических и юридических лиц.

Существующие проблемы связаны с отсутствием комплексного нормативного правового регулирования вопросов участия объектов гаражного строительства в гражданском обороте, правового положения гаражных (гаражно-строительных) кооперативов, а также прав и обязанностей их членов.

Как результат – непонятная схема управления, проблемы с использованием общего имущества, принадлежащего членам гаражных объединений.

Кроме того, зачастую владельцы не могут зарегистрировать свои права собственности на уже возведенные объекты, предназначенные для стоянки и хранения транспортных средств^[1].

Комплексное решение этих уже довольно давно существующих в российской правовой действительности проблем должен решить Федеральный закон от 24.07.2023 № 338-ФЗ «О гаражных объединениях».

Вкратце приведем основные положения Закона № 338-ФЗ.

Гараж и гаражный комплекс

Закон вводит следующие понятия:

территория гаражного назначения – это территория, в границах которой расположены земельные участки, на которых размещены гаражи;
гараж – это нежилое здание, предназначенное исключительно для хранения транспортных средств;
гаражный комплекс – это здание или сооружение (в том числе подземное), которое предназначено для размещения транспортных средств и в котором расположены машино-места.

Общее имущество территории гаражного назначения

К общему имуществу территории гаражного назначения относятся:

– земельный участок, по которому осуществляется проход и проезд, а также расположенные на нем коммуникации (электроснабжение, теплоснабжение, газоснабжение, водоснабжение, водоотведение), пункты охраны, контейнеры для сбора мусора, пешеходные переходы, ворота, ограждения, котельные, технические площадки.

Собственникам гаражей принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, расположенное на территории гаражного назначения.

Доля каждого собственника гаража на общее имущество пропорциональна общей площади гаража.

Однако, решением общего собрания собственников гаражей (принятым не менее чем 2/3 голосов) может быть установлено, что доля на общее имущество определяется пропорционально количеству принадлежащих собственнику гаражей.

Установлено ограничение по распоряжению долей на общее имущество:

собственник гаража не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности;

В результате выдела доли в натуре эта доля становится самостоятельным объектом, способным участвовать в сделках купли-продажи.

собственник гаража не вправе продать долю в общей собственности без продажи гаража.

Для передачи общего имущества в аренду необходимо решение общего собрания собственников гаражей, принятое не менее чем 2/3 голосов собственников.

Каждый собственник гаража обязан соразмерно со своей долей в праве на общее имущество участвовать в расходах по содержанию общего имущества, в уплате налогов, связанных с общим имуществом.

Общее имущество гаражного комплекса

К общему имуществу в гаражном комплексе относятся:

вспомогательные помещения (например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации), лестницы, лифты, лифтовые шахты, коридоры;
крыши, ограждающие конструкции гаражного комплекса, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование;
земельный участок, занятый гаражным комплексом;
имущество, предназначенное для удовлетворения общих потребностей собственников машино-мест в соответствии с проектной документацией гаражного комплекса;
имущество, приобретенное в дальнейшем.

Собственникам машино-мест принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, расположенное в этом гаражном комплексе.

Доля собственника машино-места на общее имущество гаражного комплекса пропорциональна общей площади принадлежащих ему машино-мест.

Установлено ограничение по распоряжению долей на общее имущество:

собственник машино-места не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности;
собственник гаража не вправе продать долю в праве общей собственности без продажи машино-места.

Для передачи общего имущества в аренду необходимо решение общего собрания собственников машино-мест, принятое не менее чем 2/3 голосов собственников машино-мест.

Каждый собственник машино-места обязан соразмерно со своей долей в праве на общее имущество участвовать в расходах по содержанию общего имущества, в уплате налогов, связанных с общим имуществом.

Способы управления общим имуществом

Собственники гаражей, собственники машино-мест осуществляют управление общим имуществом следующими способами:

непосредственным управлением самими собственниками гаражей, собственниками машино-мест (допускается, если количество гаражей, машино-мест не превышает тридцати);
управлением товариществом собственников недвижимости (ТСН);
управлением управляющей организацией.

Способ управления общим имуществом может быть выбран и изменен в любое время на основании решения общего собрания.

Общее собрание

Общее собрание собственников гаражей, общее собрание собственников машино-мест (далее – общее собрание) имеет кворум, если в нем приняли участие собственники, обладающие более чем 50 процентами голосов.

Принятие решений общим собранием может осуществляться посредством очного голосования, заочного голосования (опросным путем), очно-заочного голосования.

К компетенции общего собрания относятся:

принятие решений о строительстве, ремонте хозяйственных построек, о приобретении объектов общего имущества;
принятие решений о благоустройстве земельных участков общего назначения;
выбор способа управления общим имуществом;
принятие решений о заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями, договора на оказание услуг по вывозу мусора;
иные вопросы.

Решения общего собрания

Решения общего собрания собственников гаражей, общего собрания собственников машино-мест оформляются протоколами.

^[1] Пояснительная записка к проекту федерального закона «О гаражных объединениях».

Распечатать статью

В новом номере журнала: