Как продать квартиру и не платить налог

Тематики: НДФЛ

Гражданин получил по наследству квартиру. Сейчас он планирует продать квартиру, но еще не прошло трех лет с момента ее регистрации в собственность.

Как можно уменьшить налог при продаже этой квартиры?

Минфин России в письме от 15.03.2024 № 03-04-05/23161 приводит следующие способы уменьшения налога.

По общему правилу физические лица производят исчисление и уплату НДФЛ исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав (подп. 2 п. 1 ст. 228 Налогового кодекса РФ, далее – НК РФ).

Случаи, когда не нужно платить налог при продаже имущества установлены п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

В частности, освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами от продажи недвижимости, а также долей в ней, при условии, что такая недвижимость находилась в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения, который составляет пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

Из этого правила есть исключение – предельный срок владения недвижимостью, право собственности на которое получено в порядке наследования, составляет три года (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

При этом трехлетний срок будет исчисляться со дня открытия наследства, которым является день смерти гражданина, независимо от времени его фактического принятия, а также момента государственной регистрации права наследника на наследованное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации (ст. 1114 и 1152 Гражданского кодекса РФ).

Соответственно, если со дня открытия наследства до момента перехода права собственности на недвижимое имущество от наследника к другому лицу прошло менее трех лет, то полученный от продажи такого имущества доход подлежит обложению НДФЛ.

В этом случае Минфин предлагает воспользоваться имущественным налоговым вычетом.

Имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком от продажи, в частности, квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения, и не превышает в целом 1 000 000 рублей (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Вместо получения имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

При этом, если при получении налогоплательщиком имущества в порядке наследования налог не взимается, то при налогообложении доходов, полученных при продаже такого имущества, можно учесть документально подтвержденные расходы наследодателя на приобретение такого имущества, если эти расходы не учитывались наследодателем в целях налогообложения.