Продажа квартиры: минимальный срок владения и условие единственного жилья

Статья в бюллетене: Судебная практика № 12 (52) Декабрь 2024 , опубликовано 04.02.2025

Тематики: НДФЛ

Суть спора. Гражданин на основании договора купли-продажи от 14.03.2018 приобрел квартиру за 2,3 млн рублей, право собственности на которую было зарегистрировано за заявителем 14.12.2018.

Впоследствии он квартиру продал за 3,5 млн рублей, что было подтверждено договором купли-продажи от 21.07.2021, право собственности на квартиру было прекращено 30.07.2021.

Инспекцией по результатам камеральной налоговой проверки по НДФЛ за 2021 год было вынесено решение о доначислении НДФЛ.

Основанием для вынесения решения послужило:

— нахождение в собственности гражданина квартиры менее минимального срока владения (с 14.12.2018 по 30.07.2021),

— наличие на момент ее продажи в собственности у заявителя жилого дома.

Гражданин с решением не согласился, так как посчитал, что проданная квартира была единственным жилищем, а жилой дом был не пригоден для постоянного проживания.

Позиция ФНС России. По общему правилу минимальный срок владения жилой недвижимостью в целях освобождения от НДФЛ при ее продаже составляет пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

Однако, если в собственности налогоплательщика в момент продажи жилого помещения не находится иное жилое помещение, то минимальный срок владения составляет три года (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

При этом минимальный срок владения исчисляется не с даты заключения договора купли-продажи недвижимости, а с даты государственной регистрации на него права собственности.

Таким образом, проданная квартира находилась в собственности заявителя менее трех лет.

Кроме того, проданная квартира была не единственным жильем гражданина, поскольку на дату государственной регистрации перехода права собственности к покупателю у него в собственности находился жилой дом.

При этом признать жилое помещение непригодным для проживания можно только порядке, который установлен уполномоченным органом (ч. 4 ст. 15 Жилищного кодекса РФ).

В частности, для признания жилого помещения непригодным для проживания должна быть проведена оценка и обследование жилого помещения, которая осуществляется специальной комиссией[1].

В тоже время ФНС напомнила, что в данном случае гражданин может уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. И, соответственно, заплатить налог с разницы.

Данные доводы изложены в Обзоре правовых позиций, сформированных налоговой службой по результатам рассмотрения жалоб, утвержденном Письмом ФНС России от 20.09.2024 N БВ-4-9/10821@.

[1] Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом»