Продажа ИП недвижимости, которая не использовалась в предпринимательской деятельности

Прослушать статью:

Может ли физлицо продать коммерческую недвижимость как ИП (на УСН 6 %) и заплатить налог 6 %, если помещение не использовалось в бизнесе? Или придётся платить 13 % НДФЛ? Можно ли учесть стоимость покупки в расходах?

Разъясняет ООО «Интерком-Аудит Екатеринбург»

Компания «Интерком-Аудит Екатеринбург» оказывает различные аудиторские услуги, консалтинговые услуги, юридические услуги, услуги по бухгалтерскому обслуживанию, также проводим оценку бизнеса и имущества.

С ценами на услуги можно ознакомиться в разделе Прайс-лист

Согласно п. 1 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 НК РФ.

От обложения НДФЛ освобождаются доходы, полученные от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, с учетом особенностей, установленных ст. 217.1 НК РФ.

Указанные положения не распространяются, в частности, на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 217.1 НК РФ доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

Согласно п. 4 ст. 217.1 НК РФ в общем случае минимальный предельный срок владения объектом недвижимости составляет пять лет.

Вместе с тем пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ установлено право налогоплательщика на получение имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц при продаже, в частности, имущества.

Согласно пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, устанавливающему особенности применения имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, не указанного в абзаце втором пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ, не превышающем в целом 250 000 рублей.

На основании пп. 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

В то же время на основании пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ, если иное не предусмотрено пп. 2.1 или 2.2 п. 2 ст.220 НК РФ, положения пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ не применяются в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности.

Таким образом, так как Вы не использовали имущество в коммерческих целях, при продаже его Ваш доход облагается как доход физического лица.

С 2025 г. к доходам от продажи недвижимости, находившейся в собственности физлица менее минимального срока владения, применяются две ставки НДФЛ:

— к сумме в пределах 2,4 млн руб. — ставка 13%;

— к сумме, превышающей 2,4 млн руб., — ставка 15%.

При этом Вы можете использовать вычет или же уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Бухгалтера выбирают журнал «Академия Бизнеса» в работе

Предоставим доступ к сайту и закрытым материалам для бухгалтера

Получить доступ