Из жилого – в нежилое. Учет расходов на аренду помещения

Тематики: Хозяйственная деятельность

Предприятие арендует у физического лица помещение, которое переведено в нежилое, но еще не зарегистрировано в органах юстиции. Зарегистрировать могут только после капитального ремонта этого помещения. В договор аренды между физическим лицом и предприятием включены такие пункты: проведение капитального ремонта помещения за счет предприятия, оплата предприятием всех расходов по содержанию помещения (коммунальные услуги, услуги связи и прочие услуги, связанные с содержанием помещения).

Если в органах юстиции помещение не зарегистрировано, может ли предприятие списывать на расходы, уменьшая налогооблагаемую базу:

– арендную плату за помещение;

– расходы, связанные с содержанием помещения;

– затраты по капитальному ремонту?

Должны ли мы платить земельный налог и с какого периода?

Расходы на аренду

Поскольку в письме не указано конкретно, будем исходить из того, что налогоплательщик применяет общую систему налогообложения.

В соответствии с п. 1 ст. 252 НК РФ все расходы, уменьшающие налоговую базу по налогу на прибыль организаций, а значит, и расходы, связанные с арендой помещения (в том числе арендная плата, затраты на ремонт и содержание арендованного имущества), должны быть обоснованы и документально подтверждены.

В соответствии со ст. 288 Гражданского кодекса РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора.

При этом ст. 671 ГК РФ накладывает ограничения на использование жилого помещения юридическим лицом.

Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Следовательно, расходы, связанные с арендой помещения для размещения в нем предприятия, могут быть признаны обоснованными и учтены в целях налогообложения только в том случае, если это помещение является нежилым.

То есть Вы можете учитывать такие расходы после того, как будет завершен перевод арендованного Вами помещения в нежилой фонд.

Для того, чтобы определить, в какой момент перевод квартиры в нежилой фонд можно считать завершенным (в момент государственной регистрации помещения в качестве нежилого или до такой регистрации), рассмотрим порядок перевода жилого помещения в нежилое.

Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством (п. 3 ст. 288 ГК РФ).

В соответствии со ст. 23 Жилищного кодекса РФ решение о переводе жилого помещения в нежилое принимает орган местного самоуправления.

Как правило, данное решение подтверждает окончание перевода помещения в нежилой фонд и является основанием для использования помещения в качестве нежилого.

Однако если для использования помещения в качестве нежилого требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, то решение органа местного самоуправления о переводе жилого помещения в нежилое является лишь основанием для перехода к следующей стадии перевода помещения в нежилое – для проведения переустройства, перепланировки или иных работ (п. 8 ст. 23 Жилищного кодекса РФ).

Завершение переустройства, перепланировки помещения или иных работ подтверждается актом приемочной комиссии.

Согласно п. 9 ст. 23 Жилищного кодекса РФ акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения в нежилой фонд и является основанием для использования переведенного помещения в качестве нежилого.

Другими словами, получение акта приемочной комиссии означает, что перевод жилого помещения в нежилой фонд завершен.

Судя по всему, капитальный ремонт, который необходим для регистрации арендованного Вами помещения в качестве нежилого в органах Росрегистрации, – это и есть переустройство, перепланировка или иные работы, необходимые для использования помещения в качестве нежилого, о которых идет речь в ст. 23 Жилищного кодекса РФ.

То есть для окончания перевода помещения в нежилой фонд необходимо провести этот «капитальный ремонт» и получить акт приемочной комиссии.

Пока такой ремонт не проведен, перевод помещения в нежилой фонд нельзя считать завершенным, а значит, нельзя и учитывать расходы, связанные с арендой помещения.

В соответствии с п. 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219, в случае перевода жилого помещения в нежилое (в случае изменения назначения помещения) необходимо внести изменения в Единый государственный реестр.

То есть после окончания перевода помещения в нежилой фонд (после получения акта приемочной комиссии) следует зарегистрировать помещение в качестве нежилого в органах Росрегистрации.

Тем не менее такая регистрация не является необходимым условием для окончания перевода помещения в нежилое (а ее отсутствие не означает, что перевод помещения в нежилое не завершен) по следующим основаниям.

Напомним, что в силу п. 3 ст. 288 ГК РФ порядок перевода жилых помещений в нежилые определяется жилищным законодательством (в частности, Жилищным кодексом РФ).

В жилищном законодательстве, как мы указали выше, прямо сказано, что окончание перевода жилого помещения, прошедшего через переустройство, перепланировку или иные работы, в нежилое подтверждается актом приемочной комиссии.

С момента получения данного акта помещение можно использовать в качестве нежилого, в частности, его можно сдавать в аренду для размещения в нем предприятия.

В жилищном законодательстве нет ни слова о том, что перевод жилого помещения в нежилое подтверждается регистрацией помещения в качестве нежилого в органах Росрегистрации.

Необходимость регистрации переведенного помещения в качестве нежилого установлена Правилами ведения Единого государственного реестра прав, которые к жилищному законодательству не относятся.

Следовательно, разместить Ваше предприятие в арендованном помещении и, соответственно, учитывать расходы, связанные с арендой этого помещения, можно с момента окончания перевода помещения в нежилой фонд, то есть с момента получения собственником помещения (физическим лицом — арендодателем) акта приемочной комиссии.

Зарегистрировать помещение в качестве нежилого в органах Росрегистрации собственник помещения обязан, поскольку это предусмотрено Правилами ведения Единого государственного реестра прав, но Вы можете учитывать расходы и не дожидаясь такой регистрации.

Не исключено, что Ваш налоговый инспектор может посчитать государственную регистрацию перевода жилого помещения в нежилой фонд обязательным условием для учета в целях налогообложения расходов, связанных с арендой данного помещения для размещения в нем предприятия.

Однако, как мы доказали выше, в соответствии с законодательством дожидаться такой регистрации для учета расходов Вы не обязаны.

Земельный налог

Согласно п. 1 ст. 388 НК РФ налогоплательщиками земельного налога признаются только те организации и физические лица, которые обладают земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.

Вы арендовали жилое помещение, которое переводится из жилого в нежилое, поэтому, вероятнее всего, это помещение находится в многоквартирном жилом доме.

Следовательно, земельный участок под арендованным помещением является земельным участком под многоквартирным домом.

В соответствии с п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.

Другими словами, собственники помещений в многоквартирном доме одновременно являются собственниками земельного участка под этим домом, а значит в силу п. 1 ст. 388 НК РФ признаются налогоплательщиками земельного налога в отношении данного земельного участка.

То есть физическое лицо — арендодатель, который является собственником арендованного Вами помещения, как и все другие собственники жилых и нежилых помещений в этом многоквартирном доме, обязан уплачивать земельный налог в отношении земельного участка под этим домом.

Ваша организация собственником арендованного помещения и, соответственно, собственником земельного участка под многоквартирным домом не является.

Согласно п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

А обладать земельным участком на праве пожизненно наследуемого владения могут только граждане (ст. 21 Земельного кодекса РФ).

Ваша организация – это ООО, то есть не гражданин, не учреждение, не казенное предприятие и не орган государственной власти или местного самоуправления.

Следовательно, Вы не можете обладать земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения земельным участком.

Таким образом, Ваше предприятие не обладает земельным участком под арендованным помещением ни на праве собственности, ни на праве постоянного (бессрочного) пользования, ни на праве пожизненного наследуемого владения.

Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 388 НК РФ платить земельный налог в отношении этого земельного участка Вы не обязаны.

Распечатать статью

В новом номере журнала:

Из жилого – в нежилое. Учет расходов на аренду помещения

Еще по теме: