Применение вида разрешенного использования земельного участка для признания расположенного на нем здания административно-деловым центром

(Письмо Минфина РФ от 03.08.2018 г. № 03-05-04-01/54930)

В соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 378.2 НК РФ налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных ст. 378.2 НК РФ, как кадастровая стоимость имущества в отношении, в частности, административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них.

Административно-деловым центром признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из условий, установленных п. 3 ст. 378.2 НК РФ, в том числе:

1) здание (строение, сооружение) расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает соответственно размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения;

2) здание (строение, сооружение) признается предназначенным для использования в целях делового, административного или коммерческого назначения или фактически используемым в этих целях, если:

– назначение, разрешенное использование или наименование помещений общей площадью не менее 20% общей площади этого здания (строения, сооружения) в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки);

– не менее 20% общей площади здания (строения, сооружения) фактически используется в целях делового, административного или коммерческого назначения.

Таким образом, разъяснил Минфин, в силу п. 3 ст. 378.2 НК РФ каждое из вышеназванных условий является самостоятельным основанием для признания зданий (строений, сооружений) административно-деловым центром, в связи с чем при определении уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ Перечня объектов недвижимого имущества в рамках ст. 378.2НК РФ достаточно выполнения только одного из данных условий.

Согласно п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 г. № 540, вопросы применения которого не относятся к компетенции Минфина РФ.

При этом разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия Классификатору (ч. 11 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 г. № 171-ФЗ).

Поэтому, считает Минфин, в отношении этих земельных участков могут также применяться Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 г. № 39, в соответствии с которыми были определены их виды разрешенного использования.

Для признания здания (строения, сооружения) административно-деловым центром исходя из вида разрешенного использования земельного участка вид разрешенного использования, присвоенный земельным участкам, на которых расположены соответствующие объекты, должен свидетельствовать о том, что земельный участок предназначен для размещения офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения.