Приобретение помещений предпринимателем на УСН

Тематики: УСН

Предприниматель на УСН (доходы – расходы) хочет приобрести нежилые помещения для последующей сдачи в аренду. Для этого берется кредит в банке, платятся ежемесячные платежи.

Как оформлять помещения и учитывать кредитные платежи?

Согласно п.п. 3 п. 1 ст. 346.16 НК РФ при определении объекта налогообложения налогоплательщик уменьшает полученные доходы на расходы на приобретение основных средств.

Расходы на приобретение основных средств в период применения УСН принимаются с момента ввода этих основных средств в эксплуатацию.

При этом в течение налогового периода расходы принимаются за отчетные периоды равными долями.

В случае, если налогоплательщик применяет УСН с момента постановки на учет в налоговых органах, стоимость основных средств принимается по первоначальной стоимости этого имущества, определяемой в порядке, установленном законодательством о бухгалтерском учете (п. 3 ст. 346.16 НК РФ).

Основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ, учитываются в расходах с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав.

Следовательно, для учета расходов на приобретение объектов недвижимого имущества, являющихся объектами основных средств, должны быть выполнены три условия:

1. Объекты введены в эксплуатацию

2. У Вас есть расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты.

Расписка подтверждает получение документов на государственную регистрацию прав (п. 6 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

3. Расходы должны быть фактически оплачены (п. 2, п.п. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Минфин РФ в письме от 13.01.2005 г. № 03-03-02-04/1/2 сообщил, что главой 26.2 НК РФ возможность уменьшения полученных налогоплательщиками доходов на произведенные расходы не поставлена в зависимость от того, за счет каких средств – заемных или собственных – были оплачены приобретенные товары, работы или услуги.

Если, например, Вы приобрели объекты основных средств в сентябре, то расходы на приобретение основного средства, оплаченного и введенного в эксплуатацию в III квартале, могут быть учтены при определении налоговой базы по налогу в связи с применением УСН в размере 1/2 его стоимости равными долями в III и IV кварталах.

Если объекты недвижимости Вы приобрели в IV квартале, то расходы на их приобретение Вы учтете полностью в IV квартале.

При этом, как разъяснил Минфин РФ в письме от 09.12.2013 г. № 03-11-06/2/53652, расходы на приобретение основных средств, в частности недвижимого имущества, учитываются в составе расходов при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, в том отчетном (налоговом) периоде, в котором произошло последним по времени одно из следующих событий:

– ввод в эксплуатацию объекта основных средств;

– подача документов на государственную регистрацию прав на объект основных средств;

– оплата (завершение оплаты) расходов на приобретение (сооружение, изготовление) объекта основных средств.

Расходы на приобретение основных средств отражаются в последнее число отчетного (налогового) периода в размере уплаченных сумм.

При этом указанные расходы учитываются только по основным средствам, используемым при осуществлении предпринимательской деятельности.

Расходы при приобретении основного средства, введенного в эксплуатацию, оплата стоимости которого в соответствии с договором осуществляется в рассрочку, при определении налоговой базы должны учитываться в отчетном (налоговом) периоде в размере фактически уплаченных сумм (письмо Минфина РФ от 17.05.2011 г. № 03-11-06/2/78).

В соответствии с Порядком заполнения раздела II «Расчет расходов на приобретение (сооружение, изготовление) основных средств и на приобретение (создание самим налогоплательщиком) нематериальных активов, учитываемых при исчислении налоговой базы по налогу за отчетный (налоговый) период», утвержденным приказом Минфина РФ от 22.10.2012 г. № 135н, в разделе II Книги учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих УСН, в графе 6 указывается первоначальная стоимость приобретенного объекта основных средств в период применения УСН, которая определяется в порядке, установленном нормативными правовыми актами о бухгалтерском учете.

Основные средства принимаются к учету по первоначальной стоимости.

Первоначальной стоимостью основных средств, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации на приобретение, за исключением НДС и иных возмещаемых налогов (кроме случаев, предусмотренных законодательством РФ).

Фактическими затратами на приобретение основных средств являются, в частности, суммы, уплачиваемые в соответствии с договором поставщику (продавцу), а также суммы, уплачиваемые за доставку объекта и приведение его в состояние, пригодное для использования (п. 7, 8 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», утвержденного приказом Минфина РФ от 30.03.2001 г. № 26н).

Фактическими затратами в Вашем случае будет полная стоимость с учетом предъявленного НДС (поскольку Вы не признаетесь налогоплательщиком НДС) помещений, указанная в договорах купли-продажи.

По основным средствам, приобретенным и введенным в эксплуатацию в период применения УСН, графа 7 «Срок полезного использования» не заполняется.

В графе 9 указывается количество кварталов эксплуатации в налоговом периоде оплаченного и введенного в эксплуатацию объекта основных средств.

В графе 10 указывается доля стоимости приобретенного (сооруженного, изготовленного, созданного самим налогоплательщиком) объекта основных средств, за налоговый период.

В Вашем случае – 100%.

В графе 11 указывается доля стоимости приобретенного объекта основных средств, принимаемая в расходы в каждом квартале отчетного (налогового) периода, определяемая как отношение данных графы 10 к данным графы 9.

В графе 12 отражается сумма расходов на приобретение основных средств, включаемая в состав расходов, учитываемых при исчислении налоговой базы по налогу за каждый квартал налогового периода.

При этом по объектам основных средств, приобретенным и введенным в эксплуатацию в период применения УСН, данная сумма определяется как произведение граф 6 и 11, деленное на 100.

П.п. 9 п. 1 ст. 346.16 НК РФ установлено, что при определении объекта налогообложения налогоплательщик уменьшает полученные доходы на проценты, уплачиваемые за предоставление в пользование денежных средств (кредитов, займов), а также расходы, связанные с оплатой услуг, оказываемых кредитными организациями.

Указанные расходы принимаются в порядке, предусмотренном ст. 269 НК РФ «Особенности учета процентов по долговым обязательствам в целях налогообложения».

По долговым обязательствам любого вида, возникшим в результате сделок, не признаваемых контролируемыми сделками, расходом признаются проценты, исчисленные исходя из фактической ставки.

Однако проценты по кредиту можно включить в первоначальную стоимость основных средств.

В соответствии с ПБУ 15/2008 «Учет расходов по займам и кредитам», утвержденного приказом Минфина РФ от 06.10.2008 г. № 107н (напомним, что стоимость объектов ОС определяется по правилам бухучета), расходы по займам признаются прочими расходами, за исключением той их части, которая подлежит включению в стоимость инвестиционного актива.

Под инвестиционным активом понимается объект имущества, подготовка которого к предполагаемому использованию требует длительного времени и существенных расходов на приобретение, сооружение и (или) изготовление.

К инвестиционным активам относятся объекты незавершенного производства и незавершенного строительства, которые впоследствии будут приняты к бухгалтерскому учету заемщиком и (или) заказчиком (инвестором, покупателем) в качестве основных средств.

Проценты, причитающиеся к оплате кредитору, включаются в стоимость инвестиционного актива при наличии следующих условий:

– расходы по приобретению, сооружению и (или) изготовлению инвестиционного актива подлежат признанию в бухгалтерском учете;

– расходы по займам, связанные с приобретением, сооружением и (или) изготовлением инвестиционного актива, подлежат признанию в бухгалтерском учете;

– начаты работы по приобретению, сооружению и (или) изготовлению инвестиционного актива.

Проценты, причитающиеся к оплате кредитору, прекращают включаться в стоимость инвестиционного актива с первого числа месяца за месяцем прекращения приобретения, сооружения и (или) изготовления инвестиционного актива.

Таким образом, проценты по кредиту, уплаченные до момента приобретения объектов недвижимости, Вы можете включить в первоначальную стоимость основных средств.

А проценты, уплачиваемые после введения ОС в эксплуатацию, Вы будете учитывать в расходах на даты их уплаты банку.

Распечатать статью

В новом номере журнала:

Приобретение помещений предпринимателем на УСН

Еще по теме: