Свежий номер: № 28 (28) – Октябрь 2020

Приобретение земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, при УСН

Статья в журнале: №47 (1257) — Ноябрь 2016 , опубликовано 30.11.2016

ООО (УСН + ЕНВД) выкупило ранее арендованный у Администрации городского округа земельный участок, на котором находится здание собственного магазина, по цене 35 000 руб., что составляет 7% от кадастровой стоимости (500 000 руб.). Договор купли-продажи от 17.10.2016 г., уплата госпошлины 22 000 руб. за регистрацию 19.10.2016 г., выписка, удостоверяющая регистрацию прав, от 03.11.2016 г. Земельный участок – это основное средство, но цена участка меньше 40 000 руб.

Какие проводки сделать в бухучете? Как учесть госпошлину? С какой даты уплачивать земельный налог?

Ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» установлено, что собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка.

При этом отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Земельный участок отчуждается в границах, которые определяются на основании предоставляемого покупателем кадастрового паспорта земельного участка.

Указанный кадастровый паспорт земельного участка прилагается к договору купли-продажи земельного участка.

В соответствии со ст. 39.1 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли- продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ, осуществляется без проведения торгов.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (ст. 39.3 ЗК РФ).

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (ст. 39.20 ЗК РФ).

Земельные участки относятся к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).

За государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества для организаций уплачивается государственная пошлина в размере 22 000 рублей (п.п. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Согласно п. 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», утвержденного приказом Минфина РФ от 30.03.2001 г. № 26н, актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются следующие условия:

а) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;

б) объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

в) организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;

г) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Активы, в отношении которых выполняются вышеуказанные условия, и стоимостью в пределах лимита, установленного в учетной политике организации, но не более 40 000 рублей за единицу, могут отражаться в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности в составе материально-производственных запасов.

В целях обеспечения сохранности этих объектов в производстве или при эксплуатации в организации должен быть организован надлежащий контроль за их движением.

Следовательно, в зависимости от положений учетной политики Вашей организации Вы можете отражать в бухучете земельный участок как в качестве объекта основных средств, так и списать расходы на его приобретение единовременно:

ДЕБЕТ 10   КРЕДИТ 60

ДЕБЕТ 20   КРЕДИТ 10.

Если Вы учтете земельный участок в составе основных средств, то нужно иметь в виду, что земельные участки не подлежат амортизации (п. 17 ПБУ 6/01).

При учете земельного участка в составе основных средств государственная пошлина, уплачиваемая в связи с приобретением объекта основных средств, включается в первоначальную стоимость объекта основных средств (п. 8 ПБУ 6/01).

При учете земельного участка в составе МПЗ госпошлина учитывается:

ДЕБЕТ 20 (26)   КРЕДИТ 68.

В соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ налогоплательщиками, применяющими УСН с объектом налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, при определении налоговой базы по налогу могут учитываться расходы на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, а также на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств.

В состав основных средств включаются основные средства, признаваемые амортизируемым имуществом в соответствии с главой 25 НК РФ (п. 4 ст. 346.16 НК РФ).

Согласно п. 2 ст. 256 НК РФ земля не подлежит амортизации.

Поэтому, указывает Минфин РФ в письме от 30.06.2011 г. № 03-11-06/2/101, расходы в виде выкупной стоимости земельного участка к расходам на приобретение основных средств не относятся.

В связи с этим, а также в связи с тем, что перечень расходов, учитываемых при определении налоговой базы при УСН, установленный п. 1 ст. 346.16 НК РФ, не предусматривает расходы на приобретение земельных участков, расходы на приобретение земельного участка учитываться при налогообложении не должны.

Налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы на сумму фактически понесенных им расходов на приобретение только тех земельных участков, которые приобретаются им с целью дальнейшей перепродажи, в момент их реализации (письма Минфина РФ от 28.02.2013 г. № 03-11-06/2/5946, от 08.04.2011 г. № 03-11-06/2/46).

В соответствии с п.п. 22 п. 1 ст. 346.16 НК РФ суммы налогов и сборов, уплаченные в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах, учитываются в составе расходов организации, применяющей УСН.

Согласно п. 10 ст. 13 НК РФ государственная пошлина является федеральным сбором.

Поэтому суммы государственной пошлины учитываются при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.

Это подтверждает и Минфин РФ в письме от 10.05.2012 г. № 03-11-06/2/63.

Согласно п. 1 ст. 388 НК РФ налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Пленум ВАС РФ в постановлении от 23.07.2009 г. № 54 указал, что плательщиком земельного налога является лицо, которое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указано как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок.

Поэтому обязанность уплачивать земельный налог возникает у такого лица с момента регистрации за ним одного из названных прав на земельный участок, то есть внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок.

Следовательно, Ваша организация признается плательщиком земельного налога с 03 11.2016 г.

Согласно п. 7 ст. 396 НК РФ в случае возникновения (прекращения) у налогоплательщика в течение налогового (отчетного) периода права собственности на земельный участок исчисление суммы налога (суммы авансового платежа по налогу) в отношении данного земельного участка производится с учетом коэффициента, определяемого как отношение числа полных месяцев, в течение которых этот земельный участок находился в собственности налогоплательщика, к числу календарных месяцев в налоговом (отчетном) периоде.

Если возникновение права собственности на земельный участок произошло до 15-го числа соответствующего месяца включительно или прекращение указанного права произошло после 15-го числа соответствующего месяца, за полный месяц принимается месяц возникновения(прекращения) указанного права.

Если возникновение права собственности на земельный участок произошло после 15-го числа соответствующего месяца, месяц возникновения указанного права не учитывается при определении коэффициента.

Как разъясняют чиновники, налогоплательщик, у которого возникло право на земельный участок после 15 числа месяца, должен уплатить налог с 1 числа месяца, следующего за месяцем возникновения права на земельный участок (письма ФНС РФ от 09.11.2006 г. № ММ-6-21/1088@, Минфина РФ от 24.12.2015 г. № 03-05-06-02/75889, от 08.09.2006 г. № 03-06-01-02/36).

Следовательно, уплачивать земельный налог Ваша организация должна с ноября 2016 года.

Налогоплательщики-организации по истечении налогового периода представляют в налоговый орган по месту нахождения земельного участка налоговую декларацию по налогу.

Налоговые декларации по налогу представляются налогоплательщиками не позднее 1 февраля года, следующего за истекшим налоговым периодом (ст. 398 НК РФ).

В п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.03.2003 г. № 71 указано, что отсутствие у налогоплательщика по итогам конкретного налогового периода суммы налога к уплате само по себе не освобождает его от обязанности представления налоговой декларации (ст. 80 НК РФ) по данному налоговому периоду, если иное не установлено законодательством о налогах и сборах.

Поэтому, поскольку с ноября 2016 г. земельный участок находился в собственности Вашей организации, Вы обязаны представить налоговую декларацию по земельному налогу за 2016 год.

Распечатать статью Добавить в избранное Добавить в избранное

© 2010-2020 «АБ-Экспресс» — журнал для налогоплательщиков. Издательство АБ-Экспресс. Все права на материалы сайта принадлежат ООО "Академия Бизнеса Экспресс" и защищены в соответствии с разделом VII части четвертой Гражданского кодекса РФ. Никакая часть материалов сайта не может быть воспроизведена в какой бы то ни было форме. Вопросы по сайту: adm@ab-express.ru