Продажа недвижимости. Когда признать доход

(Письмо Минфина РФ от 07.02.2011 г. № 03-03-06/1/78)

В соответствии со ст. 271 НК РФ доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав (метод начисления).

Для доходов от реализации, если иное не предусмотрено главой 25 НК РФ, датой получения дохода признается дата реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав), определяемой в соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ, независимо от фактического поступления денежных средств (иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав) в их оплату.

Реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных НК РФ, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу – на безвозмездной основе (ст. 39 НК РФ).

В соответствии со ст. 130, 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ и ст. 4 Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на недвижимое имущество переходит с момента его государственной регистрации.

Следовательно, доходы от продажи недвижимого имущества должны признаваться для целей налогообложения прибыли на дату перехода прав собственности на объект, т.е. на дату государственной регистрации прав собственности покупателя на объект недвижимости.

В письме от 28.09.2006 г. № 07-05-06/241 Минфин РФ изложил именно такую позицию.

Ранее чиновники утверждали, что у организации — продавца недвижимого имущества возникает обязанность по уплате налога на прибыль организаций с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту (накладной) приемки-передачи основных средств, вне зависимости от даты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (письмо Минфина РФ от 26.10.2005 г. № 03-03-04/1/301).

На протяжении последних лет финансовое ведомство утвердилось в третьей позиции: у организации — продавца недвижимого имущества возникает обязанность по уплате налога на прибыль организаций с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту приема-передачи и подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вне зависимости от даты регистрации указанных прав (комментируемое письмо, письма от 15.10.2009 г. № 03-03-06/4/87, от 28.04.2010 г. № 03-03-06/1/301).

Суды также не могут прийти к единому мнению.

Хотя последние разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ позволяют сделать вывод о том, что суд склоняется к самой первой из трех позиций Минфина.

ВАС РФ отклоняет утверждение налогоплательщика о том, что налоговая база для исчисления налога на прибыль возникла у него только после государственной регистрации перехода права собственности, и считает, что в целях исчисления и уплаты налога на прибыль моментом реализации имущества является его фактическая передача.

В п. 1 ст. 39 НК РФ указано, что реализацией товаров, работ или услуг организацией признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары.

При этом, согласно п. 2 ст. 39 НК РФ, место и момент фактической реализации товаров, работ или услуг определяются в соответствии с частью второй НК РФ.

Поскольку глава 25 «Налог на прибыль организаций» НК РФ не содержит ссылок на нормы ГК РФ и не связывает момент фактической реализации недвижимого имущества с моментом возникновения у приобретателя права собственности на это имущество, суды обоснованно отклоняют ссылку налогоплательщика на положения ст. 223 ГК РФ (Определение ВАС РФ от 22.01.2010 г. № ВАС-18173/09).

Так что мнение Минфина РФ даже более лояльно, чем мнение судебной инстанции.

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь письменными разъяснениями Минфина, безопасно признавать доход от реализации недвижимого имущества на дату передачи недвижимости и подачи документов на госрегистрацию права собственности.