Продажа недвижимости на УСН

Тематики: Горячая линия с аудиторами, Развернуто, УСН

Если ООО (УСН доходы минус расходы) продает помещение, в котором ведет деятельность, можно ли включить в расходы сумму, которая была уплачена при покупке этого помещения в октябре 2017 года.

Если нет, то какие будут налоги?

Этот вопрос разъяснили специалисты ООО «Интерком—Аудит Екатеринбург».

Доход от продажи основных средств учитывается в общем порядке – на дату поступления денег, иного имущества (работ, услуг, имущественных прав), либо на дату погашения обязательства иным способом (п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 346.17 Налогового кодекса РФ, далее – НК РФ).

Расходы на покупку (создание) основного средства можно учитывать только на объекте «доходы, уменьшенные на величину расходов» (подп. 1 п. 1 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.18 НК РФ).

При этом в момент продажи основного средства такие расходы не учитываются, поскольку они уже были учтены при покупке основных средств.

Кроме того, расходы придется пересчитать, если объект продан до истечения 10 лет (при сроке полезного использования объекта свыше 15 лет) или 3 лет (при сроке полезного использования до 15 лет) с момента покупки (п. 3 ст. 346.16 НК РФ).

Если организация продает основное средство до того, как эти сроки пройдут, все учтенные расходы придется пересчитать по правилам налога на прибыль, то есть начислить амортизацию и только ее признать в расходах, а учтенные в ускоренном порядке расходы восстановить, доплатив налог и пени (п. 3 ст. 346.16 НК РФ).

В этом случае у организации сформируется остаточная стоимость основного средства. Однако учесть ее в расходах при продаже основного средства, как это делают при исчислении налога на прибыль, организация не сможет.

Такого вида расхода нет в закрытом перечне п. 1 ст. 346.16 НК РФ (Письма Минфина России от 02.06.2021 № 03-11-06/2/43690, от 19.11.2020 № 03-11-06/2/100677, от 26.04.2019 № 03-11-11/30795).

По мнению Минфина России, при продаже основного средства нельзя учесть и расходы, связанные с такой продажей, например на оценщика, транспортировку.

Сослаться на подп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ не получится – эта норма действует только для товаров, которые купили для перепродажи (Письмо Минфина России от 20.11.2008 № 03-11-04/2/174).

Если организация продает основное средство после того, как минимальный срок владения прошёл, то пересчитывать ничего не нужно – организация просто признает доход от продажи, а расходы на покупку основного средства она уже учла (п. 3 ст. 346.16 НК РФ).

Таким образом, доходы от продажи учитываются на дату поступления денег, либо на дату погашения обязательства иным способом.

Расходы при продаже основного средства не учитываются, поскольку они уже были учтены при его покупке.

Расходы необходимо будет пересчитать, если объект продается до истечения 10 лет (при сроке полезного использования объекта свыше 15 лет) или 3 лет (при сроке полезного использования до 15 лет) с момента покупки.

Автор

Агишева Ольга Валерьевна

Распечатать статью

В новом номере журнала:

Продажа недвижимости на УСН

Еще по теме: