Свежий номер: № 46 (83) – Ноябрь 2021

Продажа объекта недвижимости. Как госрегистрация прав влияет на налогообложение

Статья в журнале: №40 (1000) — Октябрь 2011 , опубликовано 12.10.2011

В августе 2011 года нашим предприятием заключен договор купли-продажи объекта недвижимости. В этот момент документы были поданы на регистрацию, но регистрационная палата их вернула в связи с неполным собранием комплекта документов. На сегодняшний день требуемый комплект документов еще не собран и будет подготовлен и передан на регистрацию в октябре. Согласно акту приема-передачи по договору купли продажи объекта недвижимости объект передан покупателю в августе. С августа его эксплуатирует покупатель.

Просим вас разъяснить, в какой период нашим предприятием должен признаваться доход по налогу на прибыль, в какой период необходимо признать выручку для целей налогообложения по НДС (выписать счет-фактуру), с какого момента мы должны исключить данный объект недвижимости из базы для налогообложения по налогу на имущество: в момент передачи объекта покупателю или после регистрации договора купли-продажи? Просим также пояснить следующий момент (если он важен для налогообложения): какой из периодов нам считать моментом подачи документов на регистрацию – в августе, когда комплект документов был собран не полностью, или октябрь, когда документы будут собраны все?

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона РФ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

При представлении документов на государственную регистрацию прав заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты.

Расписка подтверждает получение документов на государственную регистрацию прав (п. 6 ст. 16 Закона № 122-ФЗ).

Согласно ст. 19 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав может быть приостановлена государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений.

В указанных случаях государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на месяц (не считая срока (1 месяц), установленного для госрегистрации прав).

Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

В случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с законом для государственной регистрации прав, в государственной регистрации прав может быть отказано (ст. 20 Закона № 122-ФЗ).

В Методических рекомендациях по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста РФ от 01.07.2002 г. № 184, указано, что в случае установления факта несоответствия представленных документов требованиям Закона, в том числе отсутствия всех необходимых для государственной регистрации документов, должностное лицо, осуществляющее госрегистрацию, должно обратить внимание заявителя на данный факт, а также на то, что указанное обстоятельство может препятствовать проведению государственной регистрации, о чем сделать отметку на подлинном экземпляре, а также на копии расписки в получении документов на государственную регистрацию.

В уведомлении о приостановлении государственной регистрации должно быть сообщено, что непредставление требуемого и надлежаще исполненного (оформленного) документа до окончания срока его регистрации (приостановления регистрации) повлечет вынесение решения об отказе в регистрации.

Таким образом, если в Вашем случае госрегистрация была приостановлена, у Вас есть расписка о приеме документов, то датой подачи документов на госрегистрацию будет являться дата, указанная в расписке.

Бухгалтерский учет выбытия объектов основных средств организаций ведется в соответствии с ПБУ 6/01 «Учет основных средств», утвержденным приказом Минфина РФ от 30.03.2001 г. № 26н, и Методическими указаниями по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденными приказом Минфина РФ от 13.10.2003 г. № 91н.

Стоимость объекта основных средств, который выбывает или не способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем, подлежит списанию с бухгалтерского учета.

Списание объекта основных средств с бухгалтерского учета осуществляется при прекращении действия хотя бы одного условия принятия актива к бухгалтерскому учету в качестве такого объекта.

В соответствии с изменениями, утвержденными приказом Минфина РФ от 24.12.2010 г. № 186н, из Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Рос-сийской Федерации, утвержденного приказом Минфина РФ от 29.07.1998 г. № 34н, и Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств исключены нормы, устанавливающие зависимость принятия объекта недвижимости на учет от наличия документов, подтверждающих государственную регистрацию права собственности на такой объект.

В связи с этим Минфин РФ в письме от 22.03.2011 г. № 07-02-10/20 указал, что условия принятия актива к бухгалтерскому учету в качестве объекта основных средств не увязывают принятие актива к бухгалтерскому учету в качестве основного средства с государственной регистрацией прав собственности на него.

Соответственно организация, получающая объект недвижимости, права собственности на который подлежат государственной регистрации, должна принять его к учету в момент фактического получения, независимо от факта государственной регистрации прав собственности.

Следовательно, аналогично организации, принимающей объект к бухгалтерскому учету, организация, передающая объект недвижимости, права собственности на который подлежат государственной регистрации, должна списать его с бухгалтерского учета в момент фактического выбытия, независимо от факта государственной регистрации прав собственности.

Доходы и расходы от списания с бухгалтерского учета объектов основных средств отражаются в бухгалтерском учете в отчетном периоде, к которому они относятся.

Доходы и расходы от списания объектов основных средств с бухгалтерского учета подлежат зачислению на счет прибылей и убытков в качестве прочих доходов и расходов.

В соответствии с п. 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации», утвержденного приказом Минфина РФ от 06.05.1999 г. № 32н, выручка признается в бухгалтерском учете при наличии установленных условий, в том числе: право собственности (владения, пользования и распоряжения) на продукцию (товар) перешло от организации к покупателю или работа принята заказчиком (услуга оказана).

Если в отношении денежных средств и иных активов, полученных организацией в оплату, не исполнено хотя бы одно из названных условий, то в бухгалтерском учете организации признается кредиторская задолженность, а не выручка.

В связи с этим Минфин разъясняет, что если момент списания с бухгалтерского учета объекта недвижимости, права собственности на который подлежат государственной регистрации, не совпадает с моментом признания доходов и расходов от выбытия объекта основных средств (когда указанные доходы и расходы признаются в момент государственной регистрации перехода права собственности), то для отражения выбывшего объекта основных средств до момента признания доходов и расходов от его выбытия может использоваться счет 45 «Товары отгруженные» (отдельный субсчет «Переданные объекты недвижимости»).

То есть остаточная стоимость основного средства (объекта недвижимости) на момент передачи объекта покупателю будет списана со счета 01 в дебет счета 45.

Вышеуказанное письмо Минфина ФНС РФ письмом от 31.03.2011 г. № КЕ-4-3/5085@ довела до нижестоящих налоговых органов, а также до налогоплательщиков.

На дату перехода права собственности на объект к покупателю продавец признает выручку от реализации:

ДЕБЕТ 62   КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка»

ДЕБЕТ 90   КРЕДИТ 68 субсчет «НДС»

ДЕБЕТ 90 субсчет «Себестоимость продаж»   КРЕДИТ 45.

Следуя рекомендациям Минфина, объект недвижимости в данном случае не будет учитываться в составе основных средств.

Следовательно, он не будет считаться объектом налогообложения налогом на имущество организаций.

Ведь согласно п. 1 ст. 374 НК РФ объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

Однако 29.03.2011 г. Президиум ВАС РФ принял постановление № 16400/10, в котором указал, что ПБУ 6/01 не содержит предписания о необходимости исключения объекта недвижимого имущества из состава основных средств у продавца до момента перехода права собственности на него к покупателю и, как следствие, об обязательности его постановки до указанного момента на учет в качестве основного средства у покупателя.

Также исходя из п. 12 ПБУ 9/99 следует, что организация-продавец не может списать с баланса учтенное в составе основных средств недвижимое имущество до перехода права собственности на отчуждаемый объект к покупателю.

Следовательно, плательщиком налога на имущество организаций является лицо, которое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указано как обладающее правом собственности (правом оперативного управления, правом хозяйственного ведения) на объект недвижимого имущества.

ФНС РФ письмом от 12.08.2011 г. № СА-4-7/13193@ направила своим подведомственным органам для использования в работе обзор постановлений Президиума ВАС РФ по налоговым спорам, в том числе и указанное постановление Президиума ВАС РФ.

Так что на сегодняшний день у налоговиков две противоположные позиции по рассматриваемому вопросу.

И какой из этих позиций они будут придерживаться, предугадать сложно.

Правда, следует отметить, что в постановлении Президиума ВАС РФ рассмотрена ситуация за период до внесения изменений в нормативные акты по бухучету.

На основании п. 1 ст. 256 НК РФ амортизируемым имуществом признаются имущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено главой 25 НК РФ), используются им для извлечения дохода и стоимость которых погашается путем начисления амортизации.

В соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ при реализации амортизируемого имущества налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на остаточную стоимость амортизируемого имущества, определяемую в соответствии с п. 1 ст. 257 НК РФ.

П. 11 ст. 258 НК РФ установлено, что основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав.

По мнению Минфина РФ, учитывая, что одним из условий признания имущества амортизируемым является его использование в деятельности, направленной на извлечение дохода, и на основании п. 11 ст. 258 НК РФ амортизацию по недвижимому имуществу после подписания акта приемки-передачи и подачи документов на регистрацию будет начислять покупатель, остаточная стоимость недвижимости, учитываемая в расходах при продаже, определяется на дату подписания акта о приеме-передаче недвижимого имущества (письмо от 21.03.2011 г. № 03-03-06/1/162).

У организации-продавца недвижимого имущества возникает обязанность по уплате налога на прибыль организаций с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту приема-передачи и подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вне зависимости от даты регистрации указанных прав (письма Минфина РФ от 07.02.2011 г. № 03-03-06/1/78, от 28.04.2010 г. № 03-03-06/1/301).

Согласно п. 1 ст. 167 НК РФ моментом определения налоговой базы по НДС является наиболее ранняя из дат: день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг, имущественных прав) или день оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг, передачи имущественных прав).

П. 3 ст. 167 НК РФ установлено, что в случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности в целях НДС приравнивается к его отгрузке.

Таким образом, указал Минфин РФ в письме от 07.02.2011 г. № 03-03-06/1/78, при реализации объекта недвижимости моментом определения налоговой базы по НДС следует считать наиболее раннюю из дат: дату передачи права собственности на данный объект недвижимости, указанную в документе, подтверждающем передачу права собственности, или день его оплаты (частичной оплаты).

При этом на основании п. 14 ст. 167 НК РФ в случае если моментом определения налоговой базы является день оплаты (частичной оплаты), то на дату передачи права собственности на объект недвижимости также возникает момент определения налоговой базы.

Согласно п. 3 ст. 168 НК РФ при реализации товаров, а также при получении сумм оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящих поставок товаров соответствующие счета-фактуры выставляются не позднее пяти календарных дней, считая со дня отгрузки товара или со дня получения сумм оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящих поставок товаров.

Поэтому при реализации объекта недвижимости счета-фактуры выставляются не позднее пяти календарных дней, считая со дня получения предварительной оплаты, а также не позднее пяти календарных дней, считая со дня передачи права собственности.

То есть счет-фактура выставляется не на дату подписания акта приемки-передачи объекта недвижимости, а на дату оплаты (если Вы уже получили деньги от покупателя) и на дату передачи права собственности на объект.

Распечатать статью Добавить в избранное Добавить в избранное

© 2010-2021 «АБ-Экспресс» — журнал для налогоплательщиков. Издательство АБ-Экспресс. Все права на материалы сайта принадлежат ООО "Академия Бизнеса Экспресс" и защищены в соответствии с разделом VII части четвертой Гражданского кодекса РФ. Никакая часть материалов сайта не может быть воспроизведена в какой бы то ни было форме. Вопросы по сайту: adm@ab-express.ru