Выкуп имущества казны в порядке приватизации. Обязанности покупателя

Тематики: НДС, Совмещение специальных режимов налогообложения

Наша организация находится на ЕНВД + УСН, не являемся плательщиками НДС, вид деятельности – розничная торговля фармацевтическими товарами (аптека). Мы выиграли аукцион по покупке нежилого помещения у муниципалитета. Внесен задаток, оплата единовременно до 31.08.2013 г. В договоре купли-продажи прописано: «Общая сумма сделки __ руб. _ коп., без учета НДС 18%».

Должна ли наша организация платить НДС? Если да, то в какой срок? Если задержать оплату, какие санкции? Возможно НДС как-то вернуть (возместить)?

Ст. 1 Федерального закона от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» установлено, что под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Одним из способов приватизации государственного и муниципального имущества является продажа государственного или муниципального имущества на аукционе.

На аукционе продается государственное или муниципальное имущество в случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении такого имущества.

Право его приобретения принадлежит покупателю, который предложит в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество.

Суммы задатков возвращаются участникам аукциона, за исключением его победителя, в течение пяти дней с даты подведения итогов аукциона.

В течение пятнадцати рабочих дней с даты подведения итогов аукциона с победителем аукциона заключается договор купли-продажи.

Передача государственного или муниципального имущества и оформление права собственности на него осуществляются в соответствии с законодательством РФ и договором купли-продажи не позднее чем через тридцать дней после дня полной оплаты имущества.

Обязательным условием договора купли-продажи государственного или муниципального имущества является, в частности, цена государственного или муниципального имущества.

Обязательства покупателя в отношении приобретаемого государственного или муниципального имущества должны иметь сроки их исполнения, а также определяемую в соответствии с законодательством РФ стоимостную оценку.

Право собственности на приобретаемое государственное или муниципальное имущество переходит к покупателю в установленном порядке после полной его оплаты.

Право собственности на приватизируемое недвижимое имущество переходит к покупателю со дня государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество.

Основанием государственной регистрации такого имущества является договор купли-продажи недвижимого имущества, а также передаточный акт или акт приема-передачи имущества.

Расходы на оплату услуг регистратора возлагаются на покупателя (ст. 32 Закона № 178-ФЗ).

Возникшую проблему по оплате Вы можете решить с муниципалитетом в досудебном порядке.

В этом случае муниципалитет, если примет решение об отсрочке платежа, наверняка воспользуется ст. 395 ГК РФ, согласно которой за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.

Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму.

Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Согласно ст. 12 Закона № 178-ФЗ начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных законом, в соответствии с законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность.

Оценочная деятельность осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федераций».

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям (ст. 8 Закона № 135-ФЗ).

Согласно ст. 7 Закона № 135-ФЗ в случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных Законом № 135-ФЗ или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и других.

При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное (ст. 12 Закона № 135-ФЗ).

Таким образом, при совершении сделок купли-продажи используется рыночная стоимость объекта оценки, которая отражается в отчете об оценке объекта оценки.

Согласно п. 3 ст. 161 НК РФ при реализации (передаче) на территории РФ муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, налоговая база по НДС определяется как сумма дохода от реализации (передачи) этого имущества с учетом НДС.

При этом налоговая база определяется отдельно при совершении каждой операции по реализации (передаче) указанного имущества.

В этом случае покупатели (получатели) указанного имущества, за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, признаются налоговыми агентами.

Указанные лица обязаны исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

Организации, применяющие УСН, и организации, осуществляющие деятельность, облагаемую ЕНВД, не признаются налогоплательщиками НДС, однако не освобождаются от исполнения обязанностей налоговых агентов, предусмотренных НК РФ.

Согласно с п. 1 ст. 24 НК РФ налоговыми агентами признаются лица, на которых в соответствии с НК РФ возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению налогов в бюджетную систему РФ.

Следовательно, при покупке помещения, составляющего муниципальную собственность, Ваша организация признается налоговым агентом по НДС.

При этом налоговая база определяется как сумма дохода от реализации (передачи) этого имущества с учетом НДС.

Если цена договора не включает НДС, налоговый агент должен доначислить сумму налога сверх цены договора, применив ставку 18%.

На это указали ФАС Поволжского округа в постановлении от 21.07.2010 г. № А12-1349/2010, ФАС Восточно-Сибирского округа в постановлении от 18.04.2012 г. № А33-6954/2011.

Президиум ВАС РФ поддержал ФАС Поволжского округа и в постановлении от 17.03.2011 г. № 13661/10 разъяснил следующее.

П. 4 ст. 3 Закона № 178-ФЗ предусмотрено, что к отношениям по отчуждению государственного и муниципального имущества, не урегулированным этим Законом, применяются нормы гражданского законодательства.

На основании п. 3 ст. 2 ГК РФ к налоговым отношениям гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством.

Положениями Закона № 178-ФЗ не предусмотрено применение налогового законодательства к отношениям, возникающим в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов РФ или из муниципальной собственности недвижимого имущества.

Положениями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития и торговли РФ от 20.07.2007 г. № 254, в числе требований, предъявляемых к составлению отчета об оценке, его содержанию, описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, методологии оценки и расчетов, не содержится указаний на определение стоимости объекта оценки с учетом НДС.

Если в отчете об оценке и в договоре купли-продажи итоговая величина рыночной стоимости имущества была определена без НДС, то на основании ст. 6 Закона № 135-ФЗ результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы покупателем в порядке, установленном законодательством РФ.

Если покупатель не сделал этого, то он не вправе уменьшить на сумму НДС ранее согласованную сторонами договорную цену имущества, определенную независимым оценщиком, в которую сумма налога не включалась, поскольку гражданское законодательство не предусматривает такую возможность.

То есть если в договоре указана стоимость имущества с пометкой «Без учета НДС», то покупатель не вправе исчислить НДС по расчетной ставке со стоимости имущества, указанной в договоре.

Минфин РФ указывал, что при определении налоговой базы по НДС по муниципальному имуществу, реализуемому по выкупной цене, равной рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, следует исходить из того, что эта стоимость включает в себя НДС (письма от 03.08.2010 г. № 03-07-11/334, от 23.07.2009 г. № 03-07-11/175, от 19.10.2009 г. № 03-07-15/147).

Однако финансовое ведомство, видимо, учло арбитражную практику и в письме от 26.07.2013 г. № 03-07-14/29784 сообщило, что при реализации имущества организациям и индивидуальным предпринимателям, в том числе признаваемым субъектами малого и среднего предпринимательства, а также физическим лицам, не являющимся индивидуальными предпринимателями, осуществляемой как в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ, так и Законом № 178-ФЗ, цена имущества исчисляется исходя из рыночной стоимости, то есть независимо от порядка налогообложения НДС, применяемого в отношении указанного имущества.

Поясним на примере.

Вариант 1. В договоре указано, что стоимость имущества составляет 100 000 рублей, включая НДС (или про НДС вообще нет упоминания).

Налоговый агент исчисляет НДС расчетным путем:

100 000 руб. х 18 / 118 = 15 254,24 руб.

Именно эту сумму налоговый агент должен уплатить в бюджет.

Продавцу будет перечислено 84 745,76 руб.

Вариант 2 (как у Вас). В договоре указано, что стоимость имущества составляет 100 000 рублей, без учета НДС.

Налоговый агент доначисляет НДС по ставке 18% сверх цены договора и затем расчетным путем исчисляет НДС:

118 000 руб. х 18 / 118 = 18 000 руб.

18 000 руб. перечисляется в бюджет, 100 000 руб. – продавцу.

В письме от 30.06.2011 г. № 03-11-06/2/101 Минфин РФ указал, что исчисление суммы НДС производится покупателем — налоговым агентом при оплате имущества, то есть в момент предварительной оплаты (частичной оплаты) приобретаемого имущества либо в момент оплаты (частичной оплаты) уже приобретенного имущества.

Ст. 174 НК РФ в отношении налоговых агентов особого срока уплаты налога не установлено.

Поэтому, сообщил Минфин РФ в письме от 19.03.2010 г. № 03-07-11/72, уплату налога следует производить по итогам каждого налогового периода исходя из суммы налога, исчисленной за истекший налоговый период, равными долями не позднее 20-го числа каждого из трех месяцев, следующих за истекшим налоговым периодом.

П. 3 ст. 168 НК РФ установлено, что при исчислении суммы НДС в соответствии с п. 1–3 ст. 161 НК РФ налоговыми агентами, указанными в п. 2 и 3 ст. 161 НК РФ, составляются счета-фактуры в порядке, установленном п. 5 и 6 ст. 169 НК РФ.

Поэтому Ваша организация как налоговый агент должна составить счет-фактуру.

Счет-фактура выписывается не позднее пяти календарных дней, считая со дня предварительной оплаты или оплаты принятого на учет имущества (письмо ФНС РФ от 12.08.2009 г. № ШС-22-3/634@).

Согласно п.п. 3 п. 2 ст. 170 НК РФ суммы НДС, предъявленные покупателю при приобретении товаров (работ, услуг), в том числе основных средств и нематериальных активов, учитываются в стоимости таких товаров (работ, услуг), в том числе основных средств и нематериальных активов, в случаях приобретения (ввоза) товаров (работ, услуг), в том числе основных средств и нематериальных активов, лицами, не являющимися налогоплательщиками НДС либо освобожденными от исполнения обязанностей налогоплательщика по исчислению и уплате налога.

Поскольку налогоплательщики налога при УСН и ЕНВД не признаются налогоплательщиками НДС, Ваша организация не может принять НДС к вычету.

П. 7 ст. 170 НК РФ предусмотрено, что организации, не являющиеся налогоплательщиками либо освобождаемые от исполнения обязанностей налогоплательщика НДС, и индивидуальные предприниматели имеют право включать в принимаемые к вычету в соответствии с главами 25, 26.1 и 26.2 НК РФ расходы суммы НДС, которые были исчислены и уплачены ими в бюджет при исполнении обязанностей налогового агента в соответствии с п. 2 ст. 161 НК РФ, в случаях возврата товаров продавцу (в том числе в течение действия гарантийного срока), отказа от них, изменения условий либо расторжения соответствующих договоров и возврата сумм авансовых платежей.

Вы же исполняете обязанности налогового агента в соответствии с п. 3 ст. 161 НК РФ, который не упомянут в вышеприведенной норме.

Минфин РФ также указывает, что сумма НДС, уплаченная в бюджет организацией, применяющей УСН, — налоговым агентом, подлежит включению в первоначальную стоимость приобретенного объекта основных средств (п.п. 3 п. 2 ст. 170 НК РФ).

Таким образом, при приобретении объекта недвижимости в период применения УСН суммы платежей за приобретенный объект основных средств с учетом НДС, уплачиваемые в соответствии с договором куплипродажи данного объекта основных средств, налогоплательщик может учесть в составе расходов на приобретение основных средств в размере фактически оплаченных сумм (письмо от 03.04.2012 г. № 03-11-11/115).

Налоговые агенты обязаны представлять в налоговые органы по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию в срок не позднее 20-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 5 ст. 174 НК РФ).

П. 3 Порядка заполнения налоговой декларации по налогу на добавленную стоимость, утвержденного приказом Минфина РФ от 15.10.2009 г. № 104н, установлено, что при исполнении обязанности налогового агента организациями и индивидуальными предпринимателями, не являющимися налогоплательщиками НДС в связи с переходом на УСН в соответствии с главой 26.2 НК РФ, а также на систему налогообложения в виде ЕНВД в соответствии с главой 26.3 НК РФ, заполняются титульный лист и раздел 2 декларации.

При отсутствии показателей для заполнения раздела 1 декларации в строках указанного раздела ставятся прочерки.

Ст. 123 НК РФ установлено, что неправомерное неудержание и (или) неперечисление (неполное удержание и (или) перечисление) в установленный НК РФ срок сумм налога, подлежащего удержанию и перечислению налоговым агентом, влечет взыскание штрафа в размере 20% от суммы, подлежащей удержанию и (или) перечислению.

Кроме того, на налоговых агентов распространяются правила ст. 75 НК РФ о начислении пени.

Пеня начисляется за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по уплате налога или сбора, начиная со следующего за установленным законодательством о налогах и сборах дня уплаты налога или сбора.

Пеня за каждый день просрочки определяется в процентах от неуплаченной суммы налога или сбора.

Процентная ставка пени принимается равной одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Бухгалтера выбирают журнал «Академия Бизнеса» в работе

Предоставим доступ к сайту и закрытым материалам для бухгалтера

Получить доступ