Имущественный вычет по долевой недвижимости

Статья в бюллетене: Судебная практика № 1 (57) I квартал 2026 , опубликовано 13.04.2026

Тематики: Налог на имущество физических лиц

Если несколько совладельцев по одному договору купли-продажи продают два и более объекта недвижимости, которые находятся у них в долевой собственности, имущественный налоговый вычет распределяется между ними пропорционально их долям. При этом каждый объект недвижимости рассматривается отдельно.

Данные выводы содержатся в определении Верховного Суда РФ от 12.11.2025 № 19-КАД25-11-К5 по делу № 2а-918/2024.

По договору купли-продажи налогоплательщик и два других долевых собственника реализовали принадлежащие им на праве собственности по 1/3 доли земельного участка и жилого дома, которые находились во владении продавцов менее минимального срока владения.

В ходе камеральной налоговой проверки налоговый орган установил неуплату налогоплательщиком НДФЛ за 2021 год от продажи указанного выше имущества.

Налоговый орган пришел к выводу, что при определении налоговой базы по НДФЛ сумма полученных налогоплательщиком доходов подлежала уменьшению на имущественный налоговый вычет, предусмотренный подп. 1 п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ (1 000 000 руб.), размер которого согласно доле в праве собственности составил 333 333,33 руб. в отношении всего имущества — земельного участка и жилого дома.

Ввиду того, что обязанность по уплате задолженности налогоплательщик не исполнил, инспекция обратилась в суд с требованием о взыскании налоговой задолженности.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судебными актами судов апелляционной и кассационной инстанций, требования налогового органа были удовлетворены.

Отменяя принятые по делу судебные акты, Верховый Суд РФ указал следующее.

Из положений подп. 1 п. 1, подп. 1 и 3 п. 2 ст. 220 НК РФ, Постановления Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 № 5-П следует, что в случае реализации в налоговом периоде несколькими совладельцами по одному договору купли-продажи двух и более объектов недвижимости, находящихся в их долевой собственности, распределение имущественного налогового вычета пропорционально доле налогоплательщика производится исходя из единого объекта права собственности применительно к каждому объекту недвижимости.

При этом общий размер имущественного налогового вычета в сумме доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи каждого объекта, не должен превышать в целом 1 000 000 руб.

Аналогичную позицию занимает и Федеральная налоговая служба, разъясняя в письме от 02.08.2024 № БС-4-11/8876@ порядок предоставления налогоплательщикам имущественного налогового вычета по доходам от продажи долей в объектах недвижимого имущества, установленного подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Как следует из материалов дела, реализованные земельный участок и расположенный на нем жилой дом находились в долевой собственности продавцов по 1/3 доли каждого в праве собственности на земельный участок и по 1/3 доли — на жилой дом. Соответственно, налогоплательщиком был получен доход от продажи 1/3 доли земельного участка и доход от продажи 1/3 доли жилого дома.

Следовательно, налоговая база по НДФЛ, определяемая за 2021 год в отношении доходов от продажи налогоплательщиком этого имущества, подлежала уменьшению на сумму имущественного налогового вычета, рассчитанную применительно к каждому объекту указанного недвижимого имущества пропорционально 1/3 доли, но не более 1 000 000 рублей.

Иначе говоря, налогоплательщик может уменьшить доход на 1/3 от миллиона по дому и 1/3 от миллиона по земле. Главное, чтобы общий размер вычета налогоплательщика не превысил 1 млн. рублей

Публикация приведена в соответствии с письмом ФНС России от 10.02.2026 № БВ-36-7/948@.