Арендодатель на УСН. Перепредъявление коммунальных расходов

Тематики: УСН

Индивидуальный предприниматель применяет упрощенную систему налогообложения, объект налогообложения – доходы. Основной вид деятельности – сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества. В доходы зачисляются все арендные платежи от арендаторов за предоставленные в аренду площади. Также на основании выставляемых мне энергоснабжающей организацией счетов я перепредъявляю арендаторам потребляемую ими электроэнергию. В договоре аренды указано, что в размер арендной платы не входит стоимость потребляемой электроэнергии.

Должен ли я учитывать в составе доходов платежи арендаторов за потребляемую ими электроэнергию?

Согласно п. 1 ст. 346.15 НК РФ налогоплательщик при определении объекта налогообложения учитывает доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ.

В соответствии со ст. 249 НК РФ доходы от реализации определяются исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженных в денежной и (или) натуральной формах.

На протяжении нескольких лет Минфин РФ из анализа данных норм приходил к следующему выводу: в связи с этим налогоплательщик-арендодатель, применяющий упрощенную систему налогообложения, вне зависимости от выбранного объекта налогообложения, сумму дохода, полученного по договору аренды недвижимого имущества, определяет исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные услуги.

Таким образом, считают чиновники, суммы возмещения арендаторами стоимости потребленной электроэнергии должны учитываться налогоплательщиком-арендодателем при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения (см. письма Минфина РФ от 15.08.2006 г. № 03-11-04/2/166, от 05.09.2007 г. № 03-11-05/215, от 17.11.2008 г. № 03-11-05/274).

В 2009 году Минфин изменил посылку, но остался верен выводу.

Так, в письме от 10.02.2009 г. № 03-11-09/42 чиновники напомнили, что доходы, указанные в ст. 251 НК РФ, не учитываются.

А далее уже традиционно: в связи с тем, что суммы возмещения коммунальных платежей, поступающие арендодателю от арендатора, ст. 251 НК РФ не предусмотрены, указанные суммы возмещения учитываются налогоплательщиком при определении объекта налогообложения по упрощенной системе налогообложения.

Позиция налоговых органов и Минфина по вопросу учета арендодателем полученных от арендатора сумм компенсации далеко не бесспорна, и суды нередко встают на сторону налогоплательщиков, указывая, что сумма компенсации не является доходом (экономической выгодой) арендодателя.

Так, в частности, в постановлении от 21.04.2008 г. № А39-362/2007 ФАС Волго-Вятского округа указал, что если условиями договоров аренды имущества предусмотрена компенсация арендаторами арендодателю его расходов на оплату электроэнергии, поставляемой в арендуемые помещения, то поскольку арендодатель не оказывает услуги по энергоснабжению, поэтому платежи, поступившие от арендаторов в качестве компенсации, не являются доходами арендодателя, а следовательно, – объектом обложения единым налогом при УСН.

Кроме того, суд отметил, что в силу положений главы 34 Гражданского кодекса РФ возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг (и аналогичных услуг) не может рассматриваться как форма арендной платы (п. 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 г. № 66).

Следовательно, возмещение арендаторами арендодателю расходов по оплате коммунальных услуг, перечисленных коммунальным организациям арендодателем, не является доходом налогоплательщика-арендодателя, то есть речь идет именно об оплате арендаторами услуг названных организаций, а не о перепродаже части услуг арендодателем арендатору.

Аналогичные выводы – и в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 19.10.2006 г. № А56-24646/2005.

Свою позицию по данному вопросу озвучил и Высший Арбитражный Суд РФ в Определении от 29.01.2008 г. № 18186/07.

По мнению ВАС РФ, суммы возмещения по оплате коммунальных платежей, полученные от арендатора, не являются доходом арендодателя, поскольку в данном случае компенсируют расходы по содержанию и использованию сданного в аренду помещения, а затраты на оплату коммунальных услуг, связанные с эксплуатацией сданного в аренду помещения, не являются расходами собственника, поскольку они не приводят к уменьшению его экономических выгод, так как компенсируются арендатором.

Однако, учитывая «свежее» письмо Минфина РФ от 10.02.2009 г., чиновники сдаваться не собираются.

Поэтому если Вы не хотите судиться с налоговиками, можно оформить посреднические отношения между арендатором и арендодателем.

Заметим, что оформление посреднических отношений никоим образом не изменит правовую сущность отношений между арендатором и арендодателем по расчетам за «коммуналку».

Это будет все тот же «третий вариант», просто грамотно оформленный с юридической точки зрения и с более благоприятными налоговыми последствиями.

Ведь арендодатель не оказывает арендатору коммунальные услуги, а только возмещает свои расходы по оплате коммунальных услуг, которые он приобретает в интересах арендатора.

Поэтому его деятельность можно рассматривать как посредническую между поставщиками коммунальных услуг и арендатором, то есть их фактическим потребителем.

Кстати, эту схему предложил сам Минфин РФ в письме от 15.08.2006 г. № 03-11-04/2/166, указав, что в том случае, если между арендодателем и арендатором заключен агентский (комиссионный или другой аналогичный) договор, согласно которому арендодатель-агент (комиссионер или иной поверенный) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала, комитента) юридические и иные действия, доходом арендодателя является сумма полученного агентского (комиссионного или иного аналогичного) вознаграждения.

Данное утверждение основано на нормах п.п. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ, в соответствии с которым в составе доходов не учитываются денежные средства, поступившие комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору.

Таким образом, если иное не предусмотрено договором, у поверенного в целях исчисления налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, в качестве дохода будут приниматься в расчет только суммы вознаграждения (комиссионного, агентского и иного), выплачиваемого ему за оказание услуг.

Добавим, что в соответствии с п. 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).

Таким образом, в текст договора аренды можно включить положения, регулирующие права и обязанности сторон по исполнению не только самого договора аренды, но и договора комиссии.

Так, например, в договоре можно указать: «Арендодатель обязуется обеспечивать Арендатора электроэнергией, газом и водой, приобретаемыми от имени Арендодателя, но за счет и по поручению Арендатора».

Распечатать статью

В новом номере журнала:

Арендодатель на УСН. Перепредъявление коммунальных расходов

Еще по теме: