Арендодатель на УСН. Учет полученного возмещения коммунальных расходов

Тематики: УСН

Индивидуальный предприниматель на УСН (доходы) сдает торговые площади в аренду ООО. По договору ООО платит арендную плату и возмещает коммунальные расходы по содержанию помещения.
Как отразить в книге доходов и расходов суммы возмещения коммунальных расходов и нужно ли увеличивать налоговую базу по единому налогу при УСН?

Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан нести расходы на содержание арендованного имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Поэтому оплачивать коммунальные услуги и электроэнергию должен арендатор (если договором аренды не предусмотрено иное).

Самый популярный вариант расчетов за коммунальные услуги заключается в том, что расходы по оплате коммунальных услуг несет арендатор.

При этом он не заключает договоры с поставщиками услуг, а возмещает коммунальные расходы арендодателю.

Обратите внимание на то, что в договоре можно указать только на компенсацию, но не на оплату арендодателю стоимости коммунальных услуг.

Ведь оплата может производиться только в рамках заключенного договора, а арендатор не может заключать с арендодателем договор энергоснабжения и другие договоры на оказание коммунальных услуг по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 539 ГК РФ сторонами договора энергоснабжения являются абонент и специализированная энергоснабжающая организация.

Поскольку арендодатель сам является абонентом в рамках заключенных им договоров и не является энергоснабжающей организацией, то и поставлять арендатору электроэнергию он не вправе.

На это обратил внимание Президиум ВАС РФ в п. 22 Информационного письма от 11.01.2002 г. № 66.

Причем выводы Высшего Арбитражного Суда РФ о невозможности заключения между арендодателем и арендатором договора энергоснабжения распространяется и на другие аналогичные отношения между ними, в частности, на отношения по водоснабжению, теплоснабжению и газоснабжению.

Согласно п. 1 ст. 346.15 НК РФ налогоплательщик при определении объекта налогообложения учитывает доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ.

Не учитываются доходы, указанные в ст. 251 НК РФ.

Минфин РФ считает, что суммы возмещения коммунальных платежей, поступающие арендодателю от арендатора, ст. 251 НК РФ не предусмотрены, указанные суммы возмещения учитываются налогоплательщиком при определении объекта налогообложения по упрощенной системе налогообложения (письмо от 10.02.2009 г. № 03-11-09/42).

Хотя в Определении от 29.01.2008 г. № 18186/07 ВАС РФ указал, что суммы возмещения по оплате коммунальных платежей арендатором не являются доходом арендодателя, Минфин по-прежнему отстаивает свою позицию.

Что он подтвердил также в письме от 16.07.2009 г. № 03-11-06/2/130.

Если бы Вы применяли объект налогообложения «доходы минус расходы», то для Вас этот спор не имел бы значения.

Ведь если Вы учтете в составе доходов суммы возмещения, то эти же суммы Вы учтете и в расходах.

То есть размер доходов будет равен размеру расходов.

А при объекте налогообложения «доходы» позиция контролирующих органов очевидно невыгодна.

Ведь расходы Вы не учитываете.

Арбитражные суды занимают по данному вопросу разные позиции.

Но ФАС нашего Уральского округа – на стороне налогоплательщиков.

Арбитры сослались на п. 12 уже упомянутого нами Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66, согласно которому возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.

Поскольку налогоплательщик не осуществляет реализацию коммунальных услуг, доходов от осуществления этих операции он не имеет.

По договору аренды арендодатель осуществляет сбор средств за потребляемые арендаторами коммунальные услуги в пользу организаций, оказывающих такие услуги.

При этом арендодатель не получает какие-либо денежные средства сверх сумм, перечисленных им, к примеру, энергоснабжающей организации по выставленным ею платежным требованиям (постановление ФАС Уральского округа от 04.08.2009 г. № Ф09-4747/09-С2).

ВАС РФ в Определении от 29.01.2008 г. № 18186/07 четко сформулировал, что суммы возмещения по оплате коммунальных платежей, полученные от арендатора, не являются доходом арендодателя, поскольку в данном случае компенсируют расходы по содержанию и использованию сданного в аренду помещения, а затраты на оплату коммунальных услуг, связанные с эксплуатацией сданного в аренду помещения, не являются расходами собственника, поскольку они не приводят к уменьшению его экономических выгод, так как компенсируются арендатором.

Поэтому у Вас есть все шансы отстоять свою позицию в суде.

Если же Вы не хотите спорить с проверяющими, то в Книге учета доходов и расходов… в графе 3 «Доходы, учитываемые при определении налоговой базы» Вы отразите сумму полученной арендной платы и сумму компенсации коммунальных услуг.

Распечатать статью

В новом номере журнала:

Арендодатель на УСН. Учет полученного возмещения коммунальных расходов

Еще по теме: