Индивидуальный предприниматель. Дом для аренды

Тематики: Индивидуальный предприниматель, УСН

Индивидуальный предприниматель на УСН (доходы) строит жилой дом в другой области Российской Федерации для последующей сдачи его в аренду. Арендная плата будет осуществляется как за наличный расчет, так и переводом на личный расчетный счет, открытый на физическое лицо, но для человека, являющегося этим индивидуальным предпринимателем, то есть расчетный счет не применяется для основной производственной деятельности индивидуального предпринимателя.

Как правильно учитывать и облагать налогом эти доходы (нужно ли вставать на учет в ИФНС другой области) и нужно ли их вообще декларировать?

В соответствии с п. 1 ст. 346.15 НК РФ налогоплательщики при определении объекта налогообложения при упрощенной системе налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ.

Доходы от сдачи имущества (включая земельные участки) в аренду (субаренду) согласно п. 4 ст. 250 НК РФ признаются внереализационными доходами.

Ст. 5 Федерального закона РФ от 08.08.2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» установлено, что в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей содержатся сведения о кодах по Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности.

В связи с этим Минфин РФ в письме от 06.03.2008 г. № 03-11-05/55 приходит к следующему выводу: «В случае если физическое лицо зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя и в соответствии с требованиями Федерального закона РФ от 08.08.2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей указан вид экономической деятельности, такой как сдача внаем собственного недвижимого имущества (код 70.20.1 разд. «К» Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД), утвержденного постановлением Госстандарта РФ от 06.11.2001 г. № 454-ст), то доходы, полученные таким налогоплательщиком от сдачи внаем квартиры, могут учитываться в составе доходов при применении упрощенной системы налогообложения.

В случае если в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей у индивидуального предпринимателя не был указан вид деятельности «Сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества», то доходы, полученные таким налогоплательщиком от сдачи внаем жилого помещения, подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц в порядке, установленном главой 23 НК РФ». (конец цитаты)

Таким образом, чиновники считают, что если в ЕГРИП предусмотрен такой вид деятельности, как сдача внаем собственного недвижимого имущества, то доходы, полученные индивидуальным предпринимателем — арендодателем, применяющим упрощенную систему, считаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности.

И, соответственно, доходы от сдачи имущества в аренду, включаются в налоговую базу по единому налогу при УСН.

Если же в ЕГРИП не указан такой вид предпринимательской деятельности, то доходы от сдачи имущества в аренду должны облагаться налогами в рамках общей системы налогообложения (НДФЛ, налог на имущество физических лиц).

Однако п. 5 ст. 5 Закона № 129-ФЗ не обязывает индивидуальных предпринимателей сообщать в регистрирующий орган по месту своего жительства об изменении сведений о кодах ОКВЭД.

Следовательно, предприниматель вправе осуществлять и иные, не указанные в ЕГРИП, виды деятельности и учитывать доходы от них в рамках упрощенной системы налогообложения.

Конституционный Суд РФ в определении от 16.10.2007 г. № 667-О-О указал, что упрощенная система налогообложения применяется налогоплательщиком в отношении всех видов осуществляемой им деятельности, за исключением тех из них, для которых предусмотрено обязательное применение системы налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности.

Указание в п. 1 ст. 346.11 НК РФ на то, что упрощенная система налогообложения применяется наряду с иными режимами налогообложения, предусмотренными законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, не означает, что данный специальный режим может применяться налогоплательщиком одновременно с общей системой налогообложения, – эта система также распространяется на всю осуществляемую налогоплательщиком деятельность, а не на ее отдельные виды.

Следовательно, учитывая четко выраженную позицию КС РФ, Вы вправе учитывать доходы от сдачи имущества в аренду в составе доходов при УСН.

В отношении учета арендных платежей нужно учитывать следующее.

Текущие счета открываются физическими лицами для совершения расчетных операций, не связанных с предпринимательской деятельностью или частной практикой (Инструкция ЦБ РФ от 14.09.2006 г. № 28-И «Об открытии и закрытии банковских счетов, счетов по вкладам (депозитам)» (в ред. от 14.05.2008 г.)).

Индивидуальным предпринимателям или физическим лицам, занимающимся в установленном законодательством Российской Федерации порядке частной практикой, для совершения расчетов, связанных с предпринимательской деятельностью или частной практикой, открываются расчетные счета.

Таким образом, согласно банковскому законодательству счета физического лица, занимающегося предпринимательской деятельностью, и деньги на этих счетах должны быть разграничены.

В то же время имущество индивидуального предпринимателя не разграничено.

Довольно сложно определить, для каких целей предприниматель использует деньги на банковских счетах: для личных или для осуществления предпринимательской деятельности.

Косвенным подтверждением невозможности разграничения денежных средств на счетах предпринимателя является норма Положения ЦБ РФ от 01.04.2003 г. № 222-П, согласно которой взыскание с физических лиц задолженности, возникшей с осуществлением предпринимательской деятельности, может производиться как с расчетных, так и с текущих (то есть как бы личных) счетов физического лица.

То есть при ведении предпринимательской деятельности физическим лицом ЦБ РФ требует наличия у физического лица разных счетов: для бизнеса и «для семьи».

А в случае ответственности по предпринимательским рискам задействуются все счета, в том числе и «для семьи».

Поскольку банковскими правилами установлено, что для личных целей физическое лицо использует текущий счет, а для предпринимательских – расчетный счет, то на основании ст. 848 ГК РФ банк вправе не совершать для клиента операции, предположим, по перечислению денежных средств с расчетного счета на оплату личных нужд или – с текущего счета – на оплату товаров для бизнеса.

А вот в отношении зачисления денежных средств на любой из счетов предпринимателя (текущий, расчетный, карт-счет) не существует никаких законодательных и банковских ограничений.

Таким образом, у предпринимателя не возникнет проблем, если «бизнес»-деньги будут зачисляться на его текущий или карточный счет.

П.п. 1 п. 2 ст. 23 НК РФ установлена обязанность индивидуальных предпринимателей письменно сообщать в налоговый орган по месту жительства индивидуального предпринимателя об открытии или о закрытии счетов (лицевых счетов) – в течение семи дней со дня открытия (закрытия) таких счетов.

Индивидуальные предприниматели сообщают в налоговый орган о счетах, используемых ими в предпринимательской деятельности.

Согласно ст. 11 НК РФ счета (счет) – это расчетные (текущие) и иные счета в банках, открытые на основании договора банковского счета, на которые зачисляются и с которых могут расходоваться денежные средства организаций и индивидуальных предпринимателей, нотариусов, занимающихся частной практикой, адвокатов, учредивших адвокатские кабинеты.

Таким образом, если индивидуальный предприниматель не открывал расчетный счет, но в предпринимательской деятельности использует текущий счет или осуществляет расчеты с использованием банковских карт, то об открытии таких счетов необходимо оповещать налоговиков.

Специально вставать на налоговый учет в другой области Вам не нужно.

Согласно ст. 83 НК РФ физические лица подлежат постановке на учет в налоговых органах, в частности, по месту нахождения принадлежащего им недвижимого имущества.

Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязаны сообщать сведения о расположенном на подведомственной им территории недвижимом имуществе и об их владельцах в налоговые органы по месту своего нахождения в течение 10 дней со дня соответствующей регистрации (ст. 85 НК РФ).

Налоговый орган обязан осуществить постановку на учет физического лица по месту нахождения принадлежащего ему недвижимого имущества в течение пяти дней со дня поступления сведений от органов госрегистрации и в тот же срок выдать или направить по почте свидетельство о постановке на учет в налоговом органе и (или) уведомление о постановке на учет.

Распечатать статью

В новом номере журнала:

Индивидуальный предприниматель. Дом для аренды

Еще по теме: