Продажа недвижимости ООО на УСН

ООО на УСН «доходы минус расходы».

На балансе ООО есть нежилое здание, которое было приобретено в 2013 году. Стоимость здания — 4,75 млн рублей была включена в расходы в 2013 году. СПИ здания 27 лет.

На данный момент остаточная стоимость ОС — 2,8 млн рублей.

Какие налоговые последствия возникнут при продаже здания?

Разъясняет ООО «Интерком-Аудит Екатеринбург»

Компания «Интерком-Аудит Екатеринбург» оказывает различные аудиторские услуги, консалтинговые услуги, юридические услуги, услуги по бухгалтерскому обслуживанию, также проводим оценку бизнеса и имущества.

С ценами на услуги можно ознакомиться в разделе Прайс-лист

Налогоплательщики, применяющие УСН, при определении налоговой базы по налогу могут учитывать расходы на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, а также на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств (подп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Расходы, связанные с приобретением основных средств в период применения УСН, учитываются с момента ввода в эксплуатацию этих основных средств (подп. 1 п. 3 ст. 346.16 НК РФ).

При этом указанные расходы отражаются в последнее число отчетного (налогового) периода в размере уплаченных сумм (подп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

В отношении основных средств со сроком полезного использования свыше 15 лет – расходы учитываются в течение первых 10 лет применения упрощенной системы налогообложения равными долями стоимости основных средств (абз. 4 подп. 3 п. 3 ст. 346.16 НК РФ).

Выручка от продажи ОС учитывается в доходах в общем порядке — на дату поступления денег (иного имущества, работ, услуг в счет оплаты) или на дату прекращения обязательства покупателя перед вами другим способом (п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

Расходы на покупку (создание) ОС в момент его продажи не учитываются, так как эти расходы списываются раньше в ускоренном порядке — после того, как оплатили ОС и ввели его в эксплуатацию.

Если организация продает ОС раньше срока, указанного в п. 3 ст. 346.16 НК РФ, то налоговую базу придется пересчитать начиная с периода, когда организация стала списывать затраты по этому ОС.

Так, нужно будет убрать расходы, которые были учтены, а вместо них начислить и учесть амортизацию (ст. ст. 256 — 259.3, п. 3 ст. 346.16 НК РФ).

Если после такого пересчета налог (авансовый платеж) к уплате окажется больше, нужно будет доплатить налог и пени, отразить корректировки в учете и сдать уточненные декларации (п. 1 ст. 81, п. 3 ст. 346.16 НК РФ).

Остаточную стоимость ОС учесть в расходах нельзя (Письма Минфина России от 02.06.2021 № 03-11-06/2/43690, от 19.11.2020 № 03-11-06/2/100677, от 26.04.2019 № 03-11-11/30795).

Правила исчисления срока, до истечения которого необходимо производить перерасчет, зависят от срока полезного использования продаваемого объекта ОС:

— для объектов со сроком полезного использования до 15 лет включительно начало срока определяется датой признания в налоговом учете расходов на их покупку, то есть последним днем года, в котором отражено списание таких затрат (п. 3 ст. 6.1, абз. 11 подп. 3 п. 3 ст. 346.16 НК РФ);

— для объектов со сроком полезного использования свыше 15 лет — начало срока определяется датой их приобретения.

При этом НК РФ не дает прямого ответа на вопрос, какую конкретно дату следует считать датой приобретения объекта.

По нашему мнению, дату приобретения объекта основных средств стоит приравнять к дате его ввода в эксплуатацию.

До момента ввода в эксплуатацию имеющееся у организации имущество еще не является ОС, так как оно не используется в производственной деятельности (ст. 257 НК РФ). Соответственно, до этого момента не приходится говорить о дате приобретения именно ОС. Условия оплаты на возможность признания объекта основным средством также не влияют (письмо Минфина России от 01.11.2005 № 03-11-04/2/121).

Таким образом, если продаете ОС раньше срока, то базу по УСН придется пересчитать: убрать из расходов стоимость ОС, которую списали в специальном порядке независимо от срока ввода, учесть вместо нее амортизацию, доплатить налог и пени.