Продажа здания физическому лицу при УСН

Тематики: УСН

В собственности ООО имеется здание магазина, магазин находится в собственности ООО более 5 лет. ООО прекращает свою деятельность и учредитель хочет оформить его на себя. ООО совмещает ЕНВД с УСН (доходы).

Как правильно заплатить налоги: реализация основных средств под деятельность ЕНВД не подпадает, можно или нет применить УСН? Если УСН, с продажи здания нужно заплатить налог 6%. Насколько это правильно? Можно или нет снизить остаточную стоимость объекта по решению собрания учредителей?

Если ООО продает здание участнику — физическому лицу до начала оформления ликвидации ООО, то нужно учитывать следующее.

Минфин РФ в письме от 29.01.2016 г. № 03-11-09/4088 разъяснил, что операция по реализации основного средства (в том числе разовая операция) не подлежит налогообложению в рамках ЕНВД.

Соответственно, налогоплательщику, одновременно применяющему УСН, при реализации имущества, осуществляемой вне рамок предпринимательской деятельности, облагаемой ЕНВД, следует исчислить налоги в отношения дохода, полученного в связи с такой реализацией, в рамках главы 26.2 НК РФ.

Следовательно, доходы от продажи имущества, используемого в предпринимательской деятельности, учитываются в составе доходов от реализации при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.

Данный порядок налогового учета указанной операции распространяется на налогоплательщиков, совмещающих применение УСН и системы налогообложения в виде ЕНВД.

Согласно п. 1 ст. 346.15 НК РФ при определении объекта налогообложения учитываются доходы, определяемые в порядке, установленном п. 1 и 2 ст. 248 НК РФ.

То есть доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав и внереализационные доходы.

Доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав.

Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах (ст. 249 НК РФ).

При этом в соответствии с п. 3 ст. 38 НК РФ товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.

При применении УСН датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод) (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

П. 1 ст. 346.18 НК РФ установлено, что в случае, если объектом налогообложения являются доходы организации, налоговой базой признается денежное выражение доходов организации

В случае, если объектом налогообложения являются доходы, налоговая ставка устанавливается в размере 6% (п. 1 ст. 346.20 НК РФ).

В соответствии со ст. 105.1 НК РФ если особенности отношений между лицами могут оказывать влияние на условия и (или) результаты сделок, совершаемых этими лицами, и (или) экономические результаты деятельности этих лиц или деятельности представляемых ими лиц, лица признаются взаимозависимыми для целей налогообложения.

Взаимозависимыми лицами признаются, в частности, физическое лицо и организация в случае, если такое физическое лицо прямо и (или) косвенно участвует в такой организации и доля такого участия составляет более 25%.

Таким образом, если доля участника в уставном капитале ООО составляет более 25%, то сделка по продаже участнику здания будет признана сделкой между взаимозависимыми лицами.

В случае, если в сделках между взаимозависимыми лицами создаются или устанавливаются коммерческие или финансовые условия, отличные от тех, которые имели бы место в сделках, признаваемых сопоставимыми, между лицами, не являющимися взаимозависимыми, то любые доходы (прибыль, выручка), которые могли бы быть получены одним из этих лиц, но вследствие указанного отличия не были им получены, учитываются для целей налогообложения у этого лица (п. 1 ст. 105.3 НК РФ).

В то же время ФНС РФ при осуществлении налогового контроля в связи с совершением сделок между взаимозависимыми лицами проверяется полнота исчисления и уплаты следующих налогов:

1) налога на прибыль организаций;

2) НДФЛ, уплачиваемого в соответствии со ст. 227 НК РФ;

3) налога на добычу полезных ископаемых (в случае, если одна из сторон сделки является налогоплательщиком указанного налога и предметом сделки является добытое полезное ископаемое, признаваемое для налогоплательщика объектом налогообложения налогом на добычу полезных ископаемых, при добыче которых налогообложение производится по налоговой ставке, установленной в процентах);

4) НДС (в случае, если одной из сторон сделки является организация (индивидуальный предприниматель), не являющаяся (не являющийся) налогоплательщиком НДС или освобожденная (освобожденный) от исполнения обязанностей налогоплательщика по НДС) (п. 4 ст. 105.3 НК РФ).

Следовательно, в Вашем случае ФНС не вправе контролировать цену сделки.

Для целей налогообложения цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными (п. 1 ст. 105.3 НК РФ).

Следовательно, если доля участника в уставном капитале ООО не более 25%, то при любой цене, указанной в договоре купли-продажи, сделка будет считаться соответствующей рыночной цене.

Согласно п.п. 2 п. 1 ст. 212 НК РФ доходом налогоплательщика, полученным в виде материальной выгоды, является материальная выгода, полученная от приобретения товаров (работ, услуг) в соответствии с гражданско-правовым договором у физических лиц, организаций и индивидуальных предпринимателей, являющихся взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику.

При получении налогоплательщиком дохода в виде указанной материальной выгоды налоговая база по НДФЛ определяется как превышение цены идентичных (однородных) товаров (работ, услуг), реализуемых лицами, являющимися взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику, в обычных условиях лицам, не являющимся взаимозависимыми, над ценами реализации идентичных (однородных) товаров (работ, услуг) налогоплательщику (п. 3 ст. 212 НК РФ).

Следовательно, если участник ООО и ООО являются взаимозависимыми лицами (доля участника в УК ООО более 25%), то при продаже здания участнику по цене ниже рыночной налоговый орган может признать у участника доход в виде материальной выгоды, подлежащий налогообложению НДФЛ.

Если участник ООО и ООО не признаются взаимозависимыми лицами, то цена сделки (в том числе ниже остаточной стоимости здания) будет считаться рыночной.

Следовательно, налоговых последствий по НДФЛ для участника не возникнет.

Распечатать статью

В новом номере журнала:

Продажа здания физическому лицу при УСН

Еще по теме: