Сдача в аренду недвижимого имущества и ПСН

Тематики: ПСН

В 2013 г. индивидуальный предприниматель находится на УСН (доходы), вид деятельности – сдача нежилого имущества в аренду. В собственности у ИП имеется 3 нежилых помещения площадью 1 735 кв. м, 603 кв. м, 44 кв. м, а также земельный участок 5 000 кв. м. Все помещения находятся на одной территории. В штате числится 10 сотрудников. На территории ведется строительство нового здания.

В 2014 г. ИП хочет перейти на патентную систему налогообложения. Скажите, пожалуйста, сколько будет стоить патент для данного вида деятельности? Нужно будет получать патент на каждое помещение и земельный участок (4 патента) или один общий патент?

В соответствии с п.п. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ патентная система налогообложения применяется в отношении предпринимательской деятельности по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности.

При применении ПСН индивидуальный предприниматель вправе привлекать наемных работников, в том числе по договорам гражданско-правового характера.

При этом средняя численность наемных работников, определяемая в порядке, устанавливаемом федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области статистики, не должна превышать за налоговый период 15 человек по всем видам предпринимательской деятельности, осуществляемым индивидуальным предпринимателем.

Патент выдается индивидуальному предпринимателю налоговым органом по месту постановки индивидуального предпринимателя на учет в налоговом органе в качестве налогоплательщика, применяющего ПСН.

Индивидуальный предприниматель подает лично или через представителя, направляет в виде почтового отправления с описью вложения или передает в электронной форме по телекоммуникационным каналам связи заявление на получение патента в налоговый орган по месту жительства не позднее чем за 10 дней до начала применения индивидуальным предпринимателем ПСН.

Форма заявления на получение патента (форма № 26.5-1)утверждена приказом ФНС РФ от 14.12.2012 г. № ММВ-7-3/957@.

В заявлении указывается площадь по каждому из сдаваемых в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности.

Поскольку ПСН применяется в отношении деятельности предпринимателя, то патент выдается на вид деятельности.

В Вашем случае вид деятельности – сдача в аренду собственного недвижимого имущества.

Следовательно, независимо от того, сколько объектов Вы сдаете в аренду, Вы получите один патент на осуществление деятельности по сдаче в аренду недвижимого имущества.

НК РФ не установлено, на основании каких документов определяется площадь таких объектов: на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности на эти объекты или на основании документов, содержащих информацию о передаче данных объектов в аренду (договор аренды).

На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Таким образом, указывает Минфин в письме от 13.03.2013 г. № 03-11-12/28, площадь объектов, передаваемых индивидуальным предпринимателем в аренду, определяется исходя из документов, содержащих информацию о передаче данных объектов в аренду (договор аренды).

Чиновники также отмечают, что при подаче индивидуальным предпринимателем, осуществляющим предпринимательскую деятельность по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, заявления на получение патента налогоплательщик указывает площадь по каждому из сдаваемых в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих ему на праве собственности.

Согласно ст. 346.47 НК РФ объектом налогообложения признается потенциально возможный к получению годовой доход индивидуального предпринимателя по соответствующему виду предпринимательской деятельности, установленный законом субъекта РФ.

Налоговая база определяется как денежное выражение потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода по виду предпринимательской деятельности, в отношении которого применяется ПСН, устанавливаемого на календарный год законом субъекта РФ (ст. 346.48 НК РФ).

Налоговая ставка устанавливается в размере 6%.

Налог исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы.

Размеры потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода по видам предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется ПСН, установлены Законом Свердловской области от 21.11.2012 г. № 87-ОЗ.

Если Законом Свердловской области установленные на 2013 год размеры потенциально возможного к получению годового дохода не изменятся, то в 2014 году будут действовать те же размеры, что и в 2013 году.

Размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода в отношении услуг по сдаче в аренду (наем) собственного нежилого недвижимого имущества зависит от того, где осуществляется эта деятельность (в Екатеринбурге или на территории Свердловской области), и от размера площади недвижимого имущества.

В письмах от 07.10.2013 г. № 03-11-11/41513, от 12.04.2013 г. № 03-11-09/12205 Минфин РФ разъяснил, что количество объектов, передаваемых в аренду (внаем), определяется на основании как долгосрочных, так и краткосрочных договоров аренды (найма), заключаемых индивидуальным предпринимателем — арендодателем с конкретными арендаторами.

При этом если в патенте указано определенное число показателей (количество (площадь) объектов и т.п.), а в течение налогового периода появились новые объекты, то для целей налогообложения деятельности с использованием указанных объектов индивидуальный предприниматель вправе получить патент на новый налоговый период.

Если у индивидуального предпринимателя, применяющего ПСН в отношении предпринимательской деятельности, предусмотренной п.п. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ, имеются в собственности иные жилые и нежилые помещения, дачи, земельные участки, которые он сдает в аренду и которые не указаны в патенте, он вправе в отношении доходов от аренды указанных объектов применять иные режимы налогообложения, в том числе упрощенную систему налогообложения (письма Минфина РФ от 20.06.2013 г. № 03-11-12/23297, от 08.02.2013 г. № 03-11-06/2/3012).

Согласно п.п. 1 п. 6 ст. 346.45 НК РФ налогоплательщик считается утратившим право на применение ПСН и перешедшим на общий режим налогообложения с начала налогового периода, на который ему был выдан патент, в случае, если с начала календарного года доходы налогоплательщика от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ, по всем видам предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется ПСН, превысили 60 млн руб.

То есть размер доходов от вида деятельности не должен превышать 60 млн руб.

Минфин РФ в письме от 24.01.2013 г. № 03-11-11/26 указал, что если сумма фактически полученного дохода от реализации по указанному виду предпринимательской деятельности за налоговый период больше размера потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода, утвержденного законодательным актом субъекта РФ, но не превышает предельный размер доходов от реализации, установленный п.п. 1 п. 6 ст. 346.45 НК РФ, налогоплательщик права на применение ПСН не утрачивает.

На основании Ваших данных площадь всех сдаваемых в аренду объектов составит 7 382 кв. м.

Если объекты недвижимости находятся на территории Екатеринбурга, то размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода составит 5 000 000 рублей.

Если – на территории Свердловской области, то размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода составит 2 000 000 рублей.

Соответственно, стоимость патента в Екатеринбурге – 300 000 руб. (5 млн руб. х 6%), на территории области – 120 000 руб. (2 млн руб. х 6%).

О применении коэффициента-дефлятора см. материал «Коэффициенты-дефляторы на 2014 год» данного номера.

Распечатать статью

В новом номере журнала:

Сдача в аренду недвижимого имущества и ПСН

Еще по теме: