Строительство объекта основных средств

Тематики: Хозяйственная деятельность

В 2006 году мы начали капитальное строительство объекта основных средств, а именно производственного здания. Строительство будут производить различные фирмы-подрядчики, с которыми постепенно будут заключены договоры на оказание услуг. Нужна ли нам лицензия заказчика-застройщика, если мы формируем счет 08 у себя?

Можем ли мы принять НДС к вычету за проект, который нам уже сделали и дали все соответствующие документы на выполненные работы, а строительство еще не началось?

У нас нет пока никаких документов на землю (ни землеотвода, ни договора аренды), можем ли мы начать строительство и формировать затраты на счете 08?

Согласно ст. 2 Федерального закона РФ от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» действие этого закона распространяется на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений.

Капитальные вложения – это инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство.

То есть действие этого закона распространяется на Вашу деятельность по строительству объекта основных средств.

Согласно ст. 4 Закона № 39-ФЗ субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории РФ с использованием собственных и (или) привлеченных средств.

Заказчики – это уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов.

При этом субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемыми между ними. В частности, заказчиками могут быть инвесторы.

Вы вкладываете в строительство производственного здания собственные средства и в то же время непосредственно заключаете договоры подряда со строительными организациями, то есть реализуете инвестиционный проект.

Значит, Вы совмещаете выполнение функций инвестора и заказчика.

Среди субъектов инвестиционной деятельности Закон не называет застройщика.

Согласно ПБУ 2/94 «Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство», утвержденному приказом Минфина РФ от 20.12.1994 г. № 167, застройщик – это инвестор, а также иные юридические и физические лица, уполномоченные инвестором осуществлять реализацию инвестиционных проектов по капитальному строительству.

То есть ПБУ 2/94 называет застройщиком лицо, которое в Законе об инвестиционной деятельности названо заказчиком.

Таким образом, Вы одновременно являетесь инвестором и заказчиком-застройщиком.

В соответствии с п.п. 102 п. 1 ст. 17 Федерального закона РФ от 08.08.2001 г. № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» лицензированию подлежит деятельность по строительству зданий и сооружений, за исключением сооружений сезонного или вспомогательного назначения.

Согласно Положению о лицензировании деятельности по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом, утвержденному постановлением Правительства РФ от 21.03.2002 г. № 174, лицензированию подлежит, в частности, выполнение функций заказчика-застройщика при строительстве зданий и сооружений I и II уровней ответственности.

Отметим, что в отношении некоторых лицензируемых видов деятельности, указанных в ст. 17 Закона о лицензировании, исключается необходимость получения лицензии при осуществлении соответствующих видов деятельности для обеспечения собственных нужд юридического лица или индивидуального предпринимателя (например, в отношении деятельности по техническому обслуживанию медицинской техники и по перевозкам пассажиров автомобильным транспортом, оборудованным для перевозок более восьми человек).

Однако в отношении деятельности по строительству зданий и сооружений такого указания нет.

Следовательно, для выполнения функций заказчика-застройщика в процессе строительства производственного здания Вам необходимо получить лицензию.

Согласно п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ.

То есть до начала возведения здания Вам необходимо получить разрешение на строительство.

К заявлению о выдаче такого разрешения обязательно прилагаются, в частности, проектная документация и правоустанавливающие документы на земельный участок (п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Расходы по подготовке проектной документации, необходимой для получения разрешения на строительство, непосредственно связаны со строительством и всегда производятся до начала возведения здания.

Разработка проектной документации осуществляется по договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ.

В соответствии со ст. 758 Гражданского кодекса РФ по договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ подрядчик (проектировщик, изыскатель) обязуется по заданию заказчика разработать техническую документацию и (или) выполнить изыскательские работы, а заказчик обязуется принять и оплатить их результат.

Согласно п. 6 ст. 171 НК РФ вычетам подлежат суммы налога на добавленную стоимость, предъявленные налогоплательщику по работам, приобретенным им для выполнения строительно-монтажных работ.

В соответствии с п. 2 ст. 171 и пунктами 1 и 5 ст. 172 НК РФ право на такой вычет возникает после принятия указанных работ на учет при наличии счетов-фактур, выставленных налогоплательщику, и при условии, что работы по разработке проектной документации приобретены для осуществления деятельности, облагаемой НДС (например, если здание будет использоваться в облагаемой НДС деятельности).

Значит, при выполнении вышеуказанных условий Вы можете принять к вычету сумму НДС, предъявленную проектировщиком, независимо от времени фактического начала возведения объекта.

Если в дальнейшем проект не будет реализован, то Вы должны будете восстановить принятые к вычету суммы налога в последующих налоговых периодах (п.п. 2 п. 3 ст. 170 НК РФ).

Напомним, что без правоустанавливающих документов на земельный участок Вам не выдадут разрешение на строительство.

Поэтому приступать к непосредственному строительству объекта можно только после оформления таких документов.

Иначе Вы рискуете оказаться в ситуации, когда часть строительных работ уже будет выполнена, а в получении права на земельный участок Вам откажут.

В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

То есть здание, возведенное Вами на не отведенном для этих целей земельном участке, будет являться самовольной постройкой.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Кроме того, Вас могут привлечь к административной ответственности по ст. 7.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях за самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю либо по ст. 9.5 КоАП за строительство здания без разрешения.

В соответствии с Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной приказом Минфина РФ от 31.10.2000 г. № 94н, счет 08 «Вложения во внеоборотные активы» предназначен для обобщения информации о затратах организации в объекты, которые впоследствии будут приняты к бухгалтерскому учету, в частности, в качестве основных средств.

При этом построение аналитического учета по счету 08 по затратам, связанным со строительством основных средств, должно, в частности, обеспечить возможность получения данных о затратах на проектно-изыскательные работы.

Согласно п. 2.2 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного письмом Минфина РФ от 30.12.1993 г. № 160, при строительстве объектов застройщик ведет учет затрат нарастающим итогом с начала строительства, в разрезе отчетных периодов до ввода объектов в действие или полного производства соответствующих работ и затрат.

Однако законодательство не уточняет, что следует считать началом строительства: начало осуществления затрат, связанных с получением разрешения на строительство, или начало непосредственного возведения объекта.

Как уже отмечалось, затраты застройщика по сбору документов, необходимых для получения разрешения на строительство (в частности, по подготовке проектной документации), непосредственно связаны со строительством и всегда производятся до начала возведения здания.

Поэтому на практике застройщики приступают к формированию счета 08 с начала проведения подготовительных работ, еще до оформления прав на земельный участок и получения разрешения на строительство.

Распечатать статью

В новом номере журнала:

Строительство объекта основных средств

Еще по теме: