Дарение коммерческой недвижимости близкому родственнику не облагается НДФЛ

Статья в бюллетене: Судебная практика № 3 (59) III квартал 2026 , опубликовано 07.10.2026

Тематики: НДФЛ

Имущество, полученное в дар от близкого родственника, не облагается налогом на доходы физических лиц независимо от характера использования имущества и наличия у дарителя или одаряемого статуса индивидуального предпринимателя.

Такие выводы содержатся в Определении Верховного Суда РФ от 17.04.2026 № 309-ЭС24-21782 по делу № А50-28917/2023.

Обстоятельства дела. В ходе налоговой проверки было установлено, что налогоплательщик и ее мать были зарегистрированы в качестве индивидуальных предпринимателей с основным видом деятельности «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом».

В проверяемом периоде между налогоплательщиком и ее матерью был заключен договор дарения, на основании которого налогоплательщиком было получено в дар 11 объектов недвижимости, которые использовались в предпринимательской деятельности как дарителя, так и одаряемого.

По мнению налогового органа, в рассматриваемом случае норма абз. 2 п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ (НК РФ), согласно которой доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками, не подлежала применению. Это, по мнению ФНС, связано с тем, что сделка имела предпринимательский характер, сторонами сделки выступали субъекты предпринимательской деятельности, объекты недвижимости по договору дарения использовались исключительно в коммерческих целях.

Позиция нижестоящих судов. Суды трех инстанций налоговый орган поддержали, указав, что в случае если даритель, являющийся индивидуальным предпринимателем, совершает дарение коммерческой недвижимости в пользу одаряемого — близкого родственника, который также использует подаренную недвижимость в предпринимательских целях, то полученная в порядке дарения недвижимость квалифицируется в качестве внереализационного дохода, подлежащего налогообложению у одаряемого.

Позиция Верховного Суда РФ. Верховный Суд решения нижестоящих судов отменил, указав, что из положений п. 1 ст. 210, подп. 2 п. 2 ст. 211, п. 18.1 ст. 217 НК РФ следует, что облагаемым налогом доходом физического лица в случае дарения выступает вменяемая гражданину выгода в виде экономии на расходах по созданию (приобретению) соответствующего имущества.

Такого рода экономическая выгода облагается НДФЛ, поскольку по общему правилу гражданин должен был понести расходы при возмездном приобретении имущества у иных участников оборота, но вследствие получения имущества в дар освобождается от необходимости нести данные расходы.

Вместе с тем отношения по дарению между членами семьи и (или) близкими родственниками по своей природе не предполагают и не могут предполагать экономического (предпринимательского) характера сделки между дарителем и одаряемым, поскольку имущество меняет своего собственника, но остается внутри круга лиц, связанных между собой близким родством.

Законодатель, вводя в действие положения п. 18.1 ст. 217 НК РФ, отказался от налогообложения доходов, полученных в порядке дарения от членов семьи и близких родственников, чтобы обеспечить свободу дарения и исключить возникновение ситуаций, когда граждане были бы вынуждены отказываться от совершения дарения своим близким родственникам ввиду возникновения последствий налогообложения данной операции.

Таким образом, возможность освобождения дохода от обложения НДФЛ связывается законом исключительно с наличием семейных или близкородственных отношений между дарителем и одаряемым.

Ограничение сферы применения освобождения от налогообложения в зависимости от характера использования полученного в дар недвижимого имущества (возможный или фактический), его функциональных характеристик, наличия у дарителя или одаряемого статуса индивидуального предпринимателя законом не предусмотрено, как это не имело бы значение и при налогообложении доходов, получаемых в порядке наследования.

Кроме того, подход инспекции означает, что налогоплательщик должен будет уплатить налог со стоимости полученного в дар имущества, а затем — продолжать уплачивать налоги с дохода от использования этого имущества в предпринимательских целях, не имея возможности вычесть расходы на его приобретение ввиду отсутствия последних.

При таких обстоятельствах взимание налога нарушает принципы экономического основания налога и равенства налогообложения.